近日，有网友爆料建设中的，河套深港科技创新合作区内两重点项目东翼-1项目、河套壹号最近进度及效果图。

据早期的官方消息，东翼-1项目总建筑面积约26万㎡，由一座250m超高层写字楼（10万㎡）、两栋180米可售型人才住宅（7万㎡）和一个三层购物中心裙楼组成（具体以官方公布的为准）。

▲河套深港科技创新合作区东翼-1项目效果图

河套壹号项目涵盖商业、文体两大地块，商业地块将建设199.65米的超高层塔楼及其周边裙楼和配套设施，超高层塔楼主要提供商业办公空间等。

河套深港科技创新合作区位于香港特别行政区北部与深圳市中南部跨境接壤地带，面积3.89平方公里，是深港科技创新合作最重要的链接点。

其中，最引人关注的是东翼-1项目将供应约960套人才房，目前消息是预计2025年入市。

今年11月，乐居君实地探访项目建设现场，这个区位配套交通等皆优越的“人才住房”，将会成为福田人才房的“天花板”项目。

近三年福田仅有的出让宅地

福田土地资源有限，近三年仅有一宗皇岗口岸人才住房地块公开挂拍。

2021年11月，深业集团与深投控联合体，以底价33.22亿元竞得宗地号为B106-0065的人才房地块。

地块初定用名：河套深港科技创新合作区东翼-1项目（简称“东翼-1项目”），位于河套深港科技创新合作区东翼片区，皇岗口岸新建联检楼南侧，是深港科创公司打造的河套合作区首个超高层商住综合体，也是合作区标志性项目。

总建筑面积26万㎡的综合体，由一栋250米超高层甲级写字楼（10万㎡）、两栋180米（7万㎡）的住宅塔楼及三层购物中心裙房组成。项目总投资额74亿元。

项目紧邻皇岗路，坐拥两个通关口岸（皇岗口岸、福田口岸），7号线、20号线皇岗口岸站上盖，未来还有穗莞深城际可快速到达广州东莞，真正的区位、交通便捷的优质人才房物业。

▲附近小区皇御苑。摄于2023.11

建设滞缓，背后企业亏损

乐居实探项目现场，地块与新皇岗口岸联检大楼工程同步围蔽施工。距离受让日期过去两年，如今依然还在地基阶段，建设工期的缓慢，与背后开发企业经营情况密切相关。

▲乐居摄于2023.11

竞得企业深圳深港科技创新合作区发展有限公司，据工商资料显示，实际控制人深投控持股65%、深业集团持股25%以及福田投资控股占股10%。这三家企业中，深业集团拥有较丰富的房地产开发经验。

▲来源：天眼查

今年8月，深投控公布2022年财务情况：首次突破万亿元，总资产达10573亿元，较上一年度增长9%，成为深圳首家“万亿国企”。

但营业收入微跌不足1%，净利润下挫45%。其债务规模也随着业务扩张略微攀升，2022年其资产负责率达63.76%，相较2021年上涨约3%。

8月30日，深业集团旗下香港上市平台深圳控股有限公司公布2023年中期业绩：

期内，深圳控股实现营业额60.6亿港元，毛利20.8亿港元，整体毛利率约34.4%。由于项目结转安排集中在下半年，期内结转面积减少以及叠加联营公司亏损，深圳控股权益股东应占亏损1.17亿港元。

今年下半年，东翼-1项目建设加速。其工程承建企业，中建二局华南公司官微9月推文中透露工程最新进展，“项目团队于今年7月跑步进场，目前坑中坑开挖98%，承台开挖83%，锚杆30%……”

11月6日，深圳国资发布喜报，“项目底板结构成功封闭，项目“根基”已筑，正待拔地而起……”

▲来源：深圳国资官微

根据早前消息，B106-0065项目批复建设人才房共计960套，其中70㎡两房768套，90㎡三房192套，限价5.28万/㎡，最高售价不得高于55400元/㎡，以上价格均不含装修。

早前官方预计的销售时间2025年底，距离上市还有足足两年的时间。

人才房去化率高达80%以上

深圳人才房项目集中面市一年，不同区域项目分化严重。今年深圳二次下调人才房申请门槛，在年龄、家庭户籍及学历上均有放宽。

下调申请门槛后，大大提高了人才房认购率，多个热点项目售罄，甚至出现久违的打新“日光”现象。

深圳官宣8月1日起不再安排建设安居型商品房和人才住房。与此同时，所有进入常态化配售的人才房项目，按照最新的申请政策，重新摇号配售。

据深圳乐居不完全统计，深圳今年已配售及在售中的项目共有20个，供应总量超16500套，累计超11万家庭参与申购人才房，7项目首次选房售罄，目前已有多个项目卖完，部分为原认购家庭选房并签订认购协议书或购房后退出的房源，进入二次配售。

即便是二次配售，也是十分抢手。如华侨城九樾广场、绿城桂语兰庭、安居凤桐苑二次配售的房源仅92套，引来1047户申请，最终符合资格家庭919户，平均约10户抢一套房。这三个项目将于明天（2023年12月27日）按摇号顺序选房。

地段好的项目，根本不愁卖。

宝安翻身片区的海乐华府，均为建筑面积约85㎡三房，配售均价为49200元/㎡，1703户合资格家选购270套房源，综合申购比例为6.3。开盘选房售罄。

另外龙华全新人才房项目安居华越龙苑共810套，以及光明二次配售房源御棠上府、深业颐瑞府共39套，合计849套房源，2315户家庭即将摇号确定选房顺序。

总体而言，今年人才房整体去化率高达80%以上。

“福田首个”人才房即将入市

还有5天，将走入2024年。

翻看今年深圳的人才房，话题度高居不下。总体而言，低于市场价格6折、100%产权，同享区位与配套的优势，令人才房完满谢幕。

这些房源中，最快入住的是买房即收房的海乐华府（现房），其余大部分在24年底交付，深圳人才房能否拿到满意终章，还有300多天揭晓。

11月度，配售型保障房开工消息传来，8个项目被列入深圳首批配售型保障房名单，这新一轮配售保障房不得上市交易，严格封闭管理！福州目前已获批全国首笔配售型保障性住房贷款，新一轮保障性住房规划建设启动。

未来，随着我国住房保障体系的完善，深圳“人才房”也终将成为历史。

不完全统计，仅供参考

在此之前，深圳人才房热潮还会持续多久是个未知之数，10年后也充满变故，唯一能确定的是，深圳还有不少人才房“硬菜”，连今年0供应量的福田区，未来入市的人才项目也值得期待。

除了河套东翼-1项目，月初人才安居官宣安居景贤阁封顶，毗邻香蜜湖片区，门口就是福田外国语集团学校，仅有100套（另外还有50套租赁住房），周边新房卖到10万 ，这个项目毛坯均价5.72万/㎡。

这可能是福田首个入市人才房项目，便是“天花板”级别。