文/十一弟

几个月前，央企保利做了一次全国性的调研——

“到底还有没有购房需求？”

他们从七十个城市，收回来了上万份问卷，得到了答案——

房地产行业仍然具备强劲的结构性增长机会。

六年前，保利提出了一个概念——

峰值时代。

当时，它就已经预判到了行业总量规模见顶，“有效市场边界”正在收缩。

保利拆解了购房需求，最终找到了方向——

尽管投资需求有所消退，但刚性需求和改善需求，潜力仍有很大空间，足够支撑起十万亿的市场容量。

于是，保利在内部，形成了一个基本判断——

房地产行业，从峰值时代转向了品质时代。

峰值时代追求总量机会，品质时代追求结构机会。

传统的高周转模式下，开发商的规模扩张，依靠的是标准化的产品设计。

行业进入品质时代，显然不能适应新的市场需求了。

这几年，很多看过保利产品的人，都说它在设计上把自己逼到了极致。

但对保利来说，只是开发理念的回归——

以客户为中心。

从重金融、重开发思维，回归到专业和客户本源。

从规划、设计、选材入手，讲究由内而外的美学享受，以及基于生活实际的理性设计。

要用差异化的产品力，打动消费者的购买需求。

保利在产品设计上的极致，形成了对销售力的强大支撑，让它找到了持续性的增量需求与结构机会。

在百强房企的销售榜单上，保利早就遥遥领先了。

用保利自己人的话来说——

“未来谁能真正杀出一条血路，就要看谁的产品够硬，服务更好、品牌度更高。”

广州是保利的大本营，在广州市场上，保利一直是扛把子。

今年九月份，保利拍下了一块地——

广州白云区鹤联街东段地块。

这块地位于白云新城，总地价15亿。

尽管总价并不高，但在产品设计上，保利发挥到了极致。

接下来，它可能像蝴蝶的翅膀那样，扰动整个白云新城的新房市场。

保利在白云新城开发的上一个项目，是“广州保利·云禧”。

2013年，云禧开盘入市，单价大约在四万出头。

现在，一些中介平台上，云禧的二手房挂牌价，卖到了九万左右。

十年时间，云禧的房价，翻了一倍以上。

白云新城位于广州白云山西麓，是一座从零开始建设的新城区。

二十年前，广州旧白云机场关闭，腾出了大片土地。

而广州原有的中心城区发展饱和，部分城市功能开始溢出。

2010年，广州批准了白云新城控制性详细规划——

将其定位为云山西麓的宜居新城、主城区北部的商业与文化服务中心。

也就是在那一年，保利进入了白云新城，开发了云禧。

后来，万达广场、绿地中心、停机坪购物广场、广州市儿童公园、广州城市规划展览中心，陆续建设落地。

一座宜居、宜商的新城，逐渐成形，呼之欲出了。

十一弟查了下，白云新城核心区的整体规划建设规模，有上千万平米，综合容积率为1.3。

它占据了广州最具代表性的生态资源——“云山珠水”，有着“十里青山半入城”的地貌格局。

在广州，白云新城是一片产城融合发展的高地。

对标的是城市新CBD——

汇聚了高端写字楼、繁华商圈、会展展馆、文化配套、公园场馆。

过去十年里，白云新城的房价，已经肉眼可见地涨起来了。

对很多刚需来说，动辄四五万、贵则七八万的单价，根本够不着白云新城的上车门槛。

在白云新城板块内，几个在售的新房项目——

粤海·云港城、万科·臻山府、新世界·云耀、广州地铁·云筑上品、国贸·云上。

三房以上户型最小的上车面积，也需要八九十平米。

现在，白云新城的新房市场，在保利看来，就有结构机会。

房地产行业进入品质时代，保利有一个判断——

新一代居住产品的研发和创新能力，将是优秀开发商的护城河。

只要能抓住客户需求的变化与品质提升的痛点，把产品设计做到极致，就能形成差异化竞争优势。

拍下鹤联街东段地块时，保利就打算发挥出极致的产品设计——

让那些想上车的购房者，重回白云新城的核心板块。

这块地被开发成了“保利·云境”，即将入市。

在产品设计上，面向刚需客，保利有一种逆向思维——

如果解决不了他们的购买力，那就削低他们上车的门槛。

云境设计了三种户型——

68平米、85平米、110平米的三四房。

面积最小的68平米，保利设计出了三房户型。

目前的市面上，三房户型，很难塞进比68平米更小的面积了。

它的得房率，突破了广州楼市的天花板——

110%。

也就是说，房本上68平米的建筑面积，实用面积有75平米。

按照传统户型85%的得房率计算，相当于90平米的房子。

在白云新城，云境让刚需客多了两个选项——

同样的购买力，可以得到更大的面积，住到更核心的地段。

纽约大学教授马歇尔，在《经济学原理》中提出过一个理论，影响很大——

消费者剩余。

它是指消费者购买产品或服务，获得的回报超过了其付出的成本。

更通俗一点地解释，其实就是物超所值，买到即赚到。

现在，保利依靠极致的产品设计，优化了刚需客在白云新城上车的选项。

云境的主力户型，是85平米的三房。

十一弟对比了一下，就是68平米户型的放大版。

它把得房率拉到100%以上，整个白云新城卖三房的开发商，可能要被卷到墙角。

按照传统得房率计算，刚需客选择上车云境——

相同的房本面积与房价，云境能多出来一间房。

在白云新城，对那些想上车的购房者来说，保利又开了一扇门。