文/乐居财经 严明会

过去的两个月里，地产行业再次热闹了起来，多家房企境外债务重组迎来新进展。

去年11月，融创率先宣布完成境外美元债务重组，将百亿美元规模的境外债务置换为6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券，及融创服务股权，通过债转股的方式削减了45亿美元债务，削债比例45%。

紧接融创之后，奥园于11月底宣布取得足够债权人支持批准其境外债务重组计划。根据方案，奥园将发行新的融资工具对原59亿美元规模的境外债券进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。该方案削债36亿美元，削债比例约为61%。

12月7日，世茂公告称已向由境外票据持有人组成的临时债权人小组及持有公司境外债较大比例的境外银行贷款人小组提议初步重组框架，计划减少负债约60亿至70亿美元。对应其117亿美元境外债务，削债比例在51%-60%。

经过多次展期后，宝龙于去年11月底不得不走向违约。而后，仅用了不到一个月，就于12月21日抛出了境外重组方案，为债权人提供现金及证券、可转债、强制可转债、新票据、新贷款等多种金融工具选项，并与债务持有人特别小组签署重组条款书。其中，可转债所对应权益的总额不得超过7.15亿美元，新中期票据赎回总额约为发行额的50%，从而实现了债务压降。业内人士测算其削债比例在50%左右。

2024年刚开始的第二个工作日，旭辉也公告了境外重组最新进展。旭辉的重组提案中将70亿美元的境外债务转换为无本金削减的纯展期(分别以票据和贷款授信的形式)、小幅本金削减的展期、本金大幅削减的展期以及附带部分转股的展期，以满足债权人不同的偏好和需求。目标削减约33亿至40亿美元的债务，削债比例约50%左右。

综合来看，出险房企近期拿出的境外重组方案大同小异，通过发行利息较低的新票据、发行可转债、直接削减本金、新贷款等多种方式，为债权人提供多种选择，这些重组方案均包含了50%左右的削债比例。

显然，在房地产行业供求关系发生重大变化的当下，削债成了出险房企降杠杆、改善资本结构、修复资产负债表的共同选择，债转股则是削债的首选方式。

标普全球评级信用分析师廖美珊在点评融创重组成功的报告中表示，目前中国房企的债务重组高度依赖债券展期，这种做法只能换来时间，无法显著改善企业的资产负债表。债权人正在改变态度，或将更易于接受打折方案。以融创中国的重组方案为例，虽然这个方案中转股价按股权市价看，实际上减少了债权人的本金，但是对融创中国来说是个好结果，而且比起涉及展期的解决方案，该方案还可以更早地给投资人提供回报。这可能会鼓励其他涉及债务重组的债券投资人做出类似让步。

2023年下半年以来，多个政府部门多次提及要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。

11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，提出将继续支持稳妥防范化解大型房企风险，会同有关部门和地方政府，共同做好房地产企业合理融资支持和融资监管，防范化解缓释房企债券违约风险。

业内人士认为，一系列政策及措施的出台，既有利于防范化解金融风险，又能更好地促进房地产市场健康平稳发展，为出险房企解决债务问题营造了良好的政策导向及外部环境。