大股东让位

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 许淑敏 曾树佳 14.9w阅读 2024-01-15 08:00

文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

有别于各家企业官微发布的新年致辞,新湖集团在新年第一天,发布的是“拥抱杭衢发展”的内容。

其中提到了,新湖深度参与建设衢州的过程,期望共建未来,拥抱春天。字里行间,似乎在为几天后的交易,埋下隐线。

1月8日,新湖中宝宣布,其控股股东新湖集团等,向衢州智宝转让所持公司股份15.68亿股,占公司总股本的18.43%,转让价款为30.06亿元。

一年前,新湖中宝便已向新安财通转让其10%股份。新安财通、衢州智宝同属衢州国资,两次交易之后,衢州国资共持有新湖中宝28.43%股权,虽没有实现控股,但已成为了第一大股东。

自2022年以来,两年多的时间里,已有华南城、建业地产、红星美凯龙、三湘印象、金科股份等涉房企业,引入国资战投;而近期上市遇阻的万达商管,也在新的协议中,让出了更多的股权给太萌集团等。

眼下,房企获得战投的“门槛”正在提高。

以往,诸如华夏幸福、建业地产等的引战,都只是让出第二股东的位置;如今,大多涉房企业,都给予战投方第一大股东的位置,甚至是企业实控权,才换得对应的资金驰援。

看起来,地产周期内,容错空间收窄,各方的审慎与博弈,还在继续。

新一轮“引战”

引战寻路,已经成为这几年房企惯用的手法。

市场环境使然,引入外部股东,既能解决短期资金紧缺的问题,又能为长期进行资本运作、降低融资成本作铺垫。

新年伊始,衢州国资再次入股新湖中宝的消息,应声落地。

新湖中宝控股股东新湖集团,及其一致行动人浙江恒兴力控股,向衢州智宝转让所持公司股份15.68亿股,占公司总股本的18.43%,转让价款合计现金30.06亿元。

衢州智宝是一家刚刚成立的公司,由衢州市国资委旗下的衢州工业出资设立。

这是衢州国资第二次收购新湖中宝的股份。2023年初,新湖中宝便向新安财通转让10%股份,转让价22.7亿元,而新安财通也是衢州工业的旗下公司。

两次股权转让,衢州国资共向新湖中宝支付约52.7亿元的收购款。

新湖中宝的资金状况,暂时得到缓解。其债务问题早有显现,于2019年便陷入逆境,多年来常通过出售资产、投资收益等提升流动性。

前后两次,衢州国资都给新湖中宝送上了及时雨。在衢州国资的支持下,新湖中宝或能缓一口气。

这两年,不少房企在引入战投之后,获得了运营、转型的生机。最近的例子,还包括三湘印象引入湖北联发投,以及珠海万达商管引入太盟等投资者等。

三湘印象控股股东三湘控股及实控人黄辉,将持有的29517.489万股协议转让给武汉联投置业,另外向武汉联投置业的控股股东湖北联发投,发行不超过3.54亿股A股股票。

两笔交易下来,三湘印象最多能得到27.5亿元的资金。

太盟投资集团对珠海万达商管再投资,同样是把万达从对赌到期的关口,拉了出来。

太盟将联合其他投资者,在原定对赌协议赎回期满时,经大连万达商管赎回后,对子公司珠海万达商管再投资,且不附带对赌协议。

2021年,多家战投对万达商管的投资共约380亿元,其中太盟投了约28亿美元(约合180亿人民币),双方约定珠海万达商管于2023年底前上市,若达不到将触发赎回。

而眼下,珠海万达商管多次上市受阻,临近对赌大限。太盟作为战投方继续加码,并取消对赌协议,切实解决了万达又一次资金危机。

更早之前,引战的案例还包括,建业地产获河南铁投入股、红星美凯龙出售29.95%的股份予建发股份、华南城引入深圳国资特区建发等。

而金科股份于去年年中,也与长城国富置业,签订战投框架协议,开展关于股权层面的合作。倘若引战成功,金科也能实现“染红”。

这些战投的加入,为出险房企脱离危机提供了一定程度的帮助。

大股东“让位”

地产行业继续深度调整,待纾困的房企愈发增多,战投方的选择愈发慎重。能够成功引入战投,已然不易。

当下,再谈论交易对价多少、以及生意是否划算,似乎意义并不大。谁是获利更多的一方,也难以分辨。

衢州国资共将持有新湖中宝28.54%股权,代价约52.7亿元,但截至1月12日收盘,新湖中宝的市值为183.79亿元,按持股比例计算,收购标的的估值共计为52.45亿元,衢州国资是否亏了?

凡此种种,背后的权衡利弊无从得知,但或许应该从更深层次理解这些交易。乐居财经通过比较发现,房企新一轮“引战”的门槛,似乎提高了不少。

战投方原先选择的门槛,在于企业的关系、人脉,债券、股权关系不过分复杂,而且企业需有待发展的空间,并没有过多在意企业的控制权。

此前,诸如华夏幸福、建业地产的引援,均保留自身原有大股东的格局,入局者平安资管、河南铁建投等,只在股东席位上,坐第二把交椅。

但眼下,谋求引援的房企,基本都让出了第一大股东的位置。

最近的这笔交易中,衢州工业方面合计持有的新湖中宝股本,略高于公司原控股股东新湖集团及其一致行动人,合计持股的28.39%。这意味着,尽管暂不涉及易主事宜,但衢州国资已跃升为新湖中宝第一大股东。

而太盟与珠海万达商管最新的协议当中,大连万达商管对珠海万达商管的持股比例,将从原来的78.83%大降至40%,太盟等数家新老战投的累计持股比例,增至约60%。

三湘印象甚至直接易主。湖北联发投直接及间接控制三湘印象合计6.49亿股股份,占总股本的42.31%,据此,湖北省国资委成为三湘印象的实控人。

此外,像是华南城、红星美凯龙也早已易主国资,失去了主动权。

由此可见,获得资金援助的同时,房企相应地付出比以往更高的代价。市场形势变化,战投方要争取更大的权益了。

放在以前,平安资管投资华夏幸福,目的更多在于获得股权投资收益,河南铁建投入局建业地产,目的则更多在于纾困。而当下,多数战投方所需要的,是全面深入的合作。

衢州国资早就与新湖中宝绑定了合作。于2021年,新湖中宝已将注册地迁至衢州,随之2022年,新湖中宝与衢州国资共同设立衢州市衢发瑞新能源材料有限公司,布局新能源电池产业链。

衢州国资考量的,并不仅仅是新湖中宝的土储资源,也在于新湖中宝对于产业转型发展的投入。以第一大股东的身份,能更好把握发展方向。

而湖北联发投入主三湘印象,资产质量是其考虑的一方面,另一方面,或许它也想将旗下的武汉联投置业与三湘印象协同发展,通过受让控制权的方式,方便拓展地产业务。

掌握更大的话语权,意味着拥有对企业全局的把控能力,可以影响企业发展方向、战略决策,但这取决于战投方在董事会的席位数量。

比如,三湘印象的董事会将在交易后大换血,9名董事会成员中,有7名将由联投置业提名。

红星美凯龙新一届董事会14名董事当中,“建发系”也拿下5个非独董席位,同时5位独立董事全部由建发股份提名。

而新湖中宝称,目前其有7名董事,新安财通提名1名,新湖集团提名3名,剩余3名独立董事,保持稳定。这表明,第一大股东衢州国资,暂时还未拥有最大话语权。

不过,其后续股东架构或许仍会改变。

白武士的审慎

目前,战投方提高收购话语权的大背景是,地产行业的走势向好,但局势还不明朗。

过去一年,房地产政策力度逐渐增强。

上半年,虽无实质性重磅刺激,政策力度限于“托而不举”。但到了下半年,以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭,政策力度逐渐转向“托举并用”,各城市优化政策接连出炉。

需求端,降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地,供给端,续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。

此外,中央首提“三大工程”,即作出规划建设保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施三方面重要部署。

只是,密集的政策加持,传导还需要时间,房企融资与销售这“两条腿”,仍未真正迈开。

2023年,房企股权融资和债券融资,同比分别下降2.2%和19.2%;百强房企销售额同比下降17.3%,千亿房企已减少至16家。

行业的出清,正进行到较为关键的阶段,这种情况下,地产商除了零散地出售项目之外,倚向地方国资、外资是一个较好的选择。

已有不少案例说明,民营房企“染红”,带来的益处不小。前些年万科、绿城等引入国资之后发展渐稳,成为业内为数不多躲过风险的房企。

短期的资金输入,是房企在交易中,最直接的收益。除此之外,国资股东的介入,将带来国企的运营管理经验,以及国企背景的人脉资源,对于房企业务转型、结构优化、融资背书等,也有一定帮助。

此前,河南铁建投成为建业地产第二大股东以后,大概率负责资金和土地投资方面;而华南城“染红”之后,内部也进行了一番人事换防,加入了国企背景的管理人员,推动债务重组。

不过,尽管有地方国资托举,解债也并非易事。

去年12月,华南城仍直言,受房地产行业影响,已经遇到并预计将继续面临重大的资金流动和现金流紧张问题,公司没有足够财务资源,按时支付2024年7月票据利息。

此外,该公司还有包括约人民币5亿元对多家境内金融机构的债务,将于12月到期。

市场上,资产质量参差不齐,因此国资对于战投,总带着审慎的心态。本身引入战投就是个长时间磋商的过程,尽职调查、双方博弈在所难免。

2020年7月,万科公告称拟收购泰禾19.9%股份成为第二大股东,但其设置了非常严苛的交易前提,并强调,万科不会对泰禾的经营及债务等承担责任,也不提供增信措施或财务资助。

毕竟,地产周期内,容错空间确实很窄。

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