信托“放水”地产

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 许淑敏 12.3w阅读 2024-01-24 11:10

文/乐居财经 许淑敏

“蛮少见的。”一名信托机构从业人员,评论天地源向厦门国际信托、陕西国际信托集中贷款融资案例。

1月17日,天地源发布会议决议公告,其中提及通过两项议案。

一是天地源计划向厦门国际信托,申请总金额不超过4.8亿元的信托融资,资金将用于公司下属公司合规项目的开发建设,贷款期限不超过30个月,融资成本为年利率8.9%。

二是天地源计划向陕西国际信托,申请总金额不超过4亿元的贷款,用于公司合规项目开发建设,贷款期限为18个月,融资成本为年利率9.5%。

当前市场,信托机构以压降地产相关融资为趋势,大都不再涉及地产业务,但厦门国际信托、陕西国际信托依然为天地源项目开发提供贷款。

一时间,业内关于房地产信托融资的口子是否进一步放松,展开热议。

但从落地情况来说,天地源获得信托融资更像是个例,本身是国资,也有信托融资的基础,与信托机构多有合作,此番也是持续性的融资动作。

当前普遍信托机构,对于涉房类融资性项目,基本敬而远之,转而发展服务型信托,寻求转型。只是转型之路漫漫,面临涉房融资项目的巨大收益,能否能躲过“诱惑”,难以言清。

多重担保“换钱”

“除非是央国企的项目还可以看看,其他民企地产风险太大”。对于当前涉及地产业务的信托机构而言,这种时候,主要看房企实力,对应项目以及相应抵押物等。

这些条件,天地源似乎都吻合。天地源是西安高科旗下的公司,国有企业、背靠大树。

其为厦门国际信托提供的抵押物,包括西安越航置业以所持“蘭樾坊”部分住宅现房抵押担保;旗下陕西东方加德建设以所持“万熙天地”项目DK-2地块、DK-4地块部分商业用房抵押担保;西安天地源房地产开发公司提供连带差额补足。

而为陕西国际信托提供的是,以旗下西安天地源所持陕西蓝天御坊置业100%股权提供质押担保。

现房抵押、商业用房抵押,又有股权质押担保,多重增信机制之下,厦门国际信托、陕西国际信托选择提供贷款,也算是合理。

再加上,天地源显示了销售增长情况。近些年,天地源一直保持在百亿销售规模左右。2023年,其实现合同销售金额114.95亿元,同比增长6.39%,实现权益合同销售金额100.08亿元,同比增长9.71%。

更于2022年,天地源营收首次突破百亿,达到105.52亿元,同比增长52.01%。

但亦有疑惑的地方。比如天地源自身的经营状况,并不理想,虽然营收、销售有增长势头,但近两年陷入“增收不增利”的循环,还一直顶着高负债的压力。

2022年,营收百亿的天地源,净利润仅为3.43亿元,不增反降9.06%;2023年前三季度,天地源营业收入52.12亿元,同比上升32.83%,而归母净利润371.06万元,同比下降94.53%。

如若从单季度看,2023年第三季度,天地源已经为亏损状态,归母净利润-2448.85万元,同比下降141.52%。

至于负债情况,自2020年开始,其资产负债率便超过87%,此后一直居高不下。2023年前三季度,天地源总负债合计359.5亿元,总资产409.8亿元,资产负债率仍高达87.28%。

天地源现金流紧张,2023年前三季度,其经营性现金流为-6.8亿元,上年同期为12.38亿元。

去年中报上,天地源曾表示,随着公司融资渠道拓宽,短期资金压力或将得以化解。

其一直在寻求融资,去年5月国资委批复了天地源向35名特定投资者非公开发行总额不超过12.5亿元A股股票的申请,用于项目建设和偿还金融机构借款。

而此番寻求信托融资,主要是为了缓解短期资金压力。

信托朋友圈

高负债,某种程度上代表着高风险。

这些年,不少房企都忙着降负债,提升资产运营质量。但天地源凭借着融资优势,依然在扩大负债。

2022年底,天地源的负债总额351.8亿元,融资总额高达129.1亿元。当年,天地源融资到账95亿元。

而且融资成本不低,2022年,天地源整体平均融资成本7.49%。对比典型房企的融资成本均值,则在5%左右。

与此同时,天地源财务费用也不断上涨,2023年上半年,天地源财务费用同比上涨96%至6885万元,主要原因为费用化利息增加。

不过,能在较为低迷的市场环境之下,保持着融资渠道的通畅,不得不承认天地源的融资能力,尤其是信托贷款方面。

天地源与信托机构之间,关联不少。像是上述的厦门国际信托、陕西国际信托,与天地源也早有联系。

单从西安天地源的股权出质情况看,自2021年以来,已发生6笔股权质押操作,其中3笔质权人为信托机构。

2022年9月,西安天地源质押陕西东方加德建设开发有限公司5亿元股权,质权人正是陕西国际信托。

另外,2022年8月,天地源曾公告称,向陕西国际信托申请总金额不超过8亿元的信托融资;2023年7月,天地源收到陕国投4.7亿元信托贷款,截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为5亿元。

至于厦门国际信托,还与天地源合作过项目。

去年3月,西安天地源及西安不动产,与厦门信托共同出资成立天厦合伙企业,受让西安天地源持有西安佳幸54%股权,共同开发旗下的高新宸樾项目。其中,厦门信托出资6.9亿元。

但高新宸樾项目开盘销售之前,天地源收购回西安佳幸54%股权,收购价款不高于14.58亿元。

要知道,高新宸樾项目位于西安高新区核心位置,又有顶级商业加持,不缺热度,首开即摇号。而厦门国际国际则在开盘之前,退出了项目。

可见,厦门国际国际所担任的角色,更多是在于资金输送,而双方的利益牵扯,或许更为复杂。

还有百瑞信托,也与天地源共同投资设立了坊樾公司,合作开发永安华府项目。其中,天地源以持有的皓岳公司100%股权作价出资,其中5100万元计入注册资本,占51%的股权,百瑞信托通过信托计划以货币出资4900万元,占坊樾公司49%的股权。

通过这样的方式,天地源以股权出资,而信托机构以货币出资,天地源无须担忧资金问题,主要负责操盘项目。

对于资金短缺的天地源而言,这些信托机构帮助颇多。

在天地源的2023年中报上,关于厦门国际信托,已有两项集合资金信托项目。而2023年7 月,其共收到厦门国际信托1.94亿元信托贷款,截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为5亿元。

不止于此,天地源还与华润信托、百瑞信托、中铁信托、西部信托等多家信托机构设立了集合资金信托项目。截止2023年上半年,该等债券投资的期末余额共4157.77万元。

压降仍是趋势

天地源接连获得多笔信托贷款,一时间引发了市场热议,甚至有的说法认为,房地产信托融资的口子有了放松的迹象。

但实际上,天地源更像是市场上的个例。当前普遍的信托机构,对于涉房类融资性项目,基本敬而远之。

“市场上很多客户都不敢去碰地产项目,风险太大,行业低迷可能还得持续几年。”这是多数业内的普遍看法。

前些年,房地产信托融资遭遇严监管,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

直到2022年底,监管层发布的“金融16条”,其中包括了“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求,鼓励信托公司等金融机构加快业务转型”,可为地产项目合理融资提供支持。

但从落地情况来看,多数信托机构对于地产项目还是保持审慎态度。头部的信托机构,正想尽办法,处理地产风险资产。

像是金谷信托,提前出手对万柳书院的债权资产,中信信托则将世茂“第一高楼”项目,挂网拍卖,而厦门国际信托,干脆拿走了与正荣合作项目的公章,担心出险企业影响项目预售。

毕竟资管新规之下,传统的地产信托业务、地方城投平台信托业务,不再是发展方向。信托业务当前分为新的三大类,即:资产管理信托、资产服务信托、公益慈善信托,引导信托行业转型。

一头部信托机构的业内坦言,公司目前明确彻底退出地产融资业务,毕竟不是监管倡导的方向,现在都是提倡做服务信托业务。

涉及地产的业务,多数是为了纾困,信托机构也转而走向服务信托方向。例如建信信托在业内首创了企业破产重整服务信托业务,在“预重整 破产重整”模式下通过信托方式化解地产项目风险。

其设立信托隔离项目公司,引入新的投资人并加强后续建设和销售监管。

至于传统的涉房融资业务,信托机构都是持续压降规模。

乐居财经此前统计过,2022年20家典型信托公司投向房地产的信托资产,为6489亿元,相比2021年的10131亿,降低了35.9%。

中国信托业协会数据显示,截至2023年三季度末,资金信托总规模为16.44万亿元,同比上升9.52%,其中投向房地产的资金信托规模为1.02万亿元,同比下降2596.77亿元,降幅20.28%。

但与此同时,不少信托机构也迎来转型阵痛。绝大部分的信托公司,面临着信托手续费下滑、投资收益缩水等方面的问题。

而短期带来的压力,或许是前述信托机构还继续涉房融资业务的原因。

“但为了短期利益再去做房地产类的业务,也并非长久之计”,上述业内对乐居财经不断强调这点

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