租赁市场需求规模稳步提升，国企参与度进一步加大-乐居财经

租赁市场需求规模稳步提升，国企参与度进一步加大

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 丁祖昱评楼市 11.1w阅读 2024-03-21 10:20

近年来，住房租赁行业已逐渐崭露头角，成为社会各界瞩目的焦点。

今年的全国两会期间，关于如何支持刚性和改善性住房需求，以及妥善解决新市民、青年人等群体的住房问题，更是引发了广泛而热烈的讨论。多位代表委员一致认为，积极扶持专业化、品牌化、规模化的长租房运营机构的发展壮大，并提升机构化长租房在市场中的占比，将是有效满足新增租房居住需求的可行之道。

从目前来看随着政府对租赁市场的日益重视与支持，国家队也在积极布局这一领域。

我们认为保租房建设的深入发展及专业化长租机构的不断壮大，对于提升租客租赁体验、满足多元化租赁需求具有至关重要的作用。

租房市场规模的确定涉及多重复杂因素。在城镇化进程中，那些尚未拥有自有住房的城镇化人群构成了租赁市场的主要需求群体。基于这一核心逻辑，克而瑞长租结合租房需求人口、租房比例、户均人数以及户均租金等关键指标，构建了一个简化的租赁市场规模计算模型。通过这一模型的精准测算，我们得出当前租赁市场的规模已达1.7万亿元。这一数字不仅反映了当前租赁市场的庞大体量，也为我们深入理解和把握市场动态提供了有力的数据支撑。

目前，全国城镇化率已超过65%，进入“下半场”，根据全球城镇化率进程规律，预计未来5年平均增速为0.6个百分点，2027年将达到67%。而住房自有率随着租房意愿度提升以及租售同权的逐步落实，预计2026年将达到78%。假设其他因素不变，计算出2026年租赁市场规模为1.8万亿元，复合增长率为2%。

随着需求的上升，无论是政策还是市场供给也在不断的完善和提升。

2024年以来，中央层面出台了多条关于住房租赁的重要政策。1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展。《意见》提出的措施，覆盖了对保障性租赁住房和市场化租赁住房的全面支持，不仅进一步优化了我国现有的偏公益、保障性质的保障性租赁住房政策体系，同时也标志着相关政策开始向商业性租赁住房领域迈出坚实步伐，为构建更加完善、均衡的住房租赁市场提供了强有力的政策支持。

2月21日，春节后上班伊始，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹主持召开住房城乡建设部开年工作动员会并讲话。会上，倪虹强调：要站稳立场，树立正确的权力观、政绩观、事业观，扎实做好老旧小区改造、城中村改造、保障房建设、打造“四好”建设等民生实事。

供应方面，北京发布《2024年度建设用地供应计划》，在用地结构方面，2024年安排保障性住宅用地460公顷，与2023年持平。土地供应导向方面，优先安排保障性住房用地，要稳步提升保障性住房空间供给质量，按照不低于65%的比例引导保障性住房用地优先向现状和近期建设的轨道站点周边以及重点功能区周边布局。呼和浩特提出2024年将通过集中新建、企业配建和市场购置等方式，筹集公租房2000套、保障性租赁住房3000套。湛江将开展城市更新（“三旧”改造）配建保障性住房转人才公寓工作，目标筹集1000套人才公寓。

从各地发布的2024年的保障性租赁住房筹建计划来看，2024年各地保租房筹建热度不减，筹建任务仍然繁重。

克而瑞长租统计了21个省市的2024年保租房筹建目标，从年度筹建目标占其“十四五”总目标的比重来看，平均占比约17%，其中，一半以上的城市超过17%，安徽省、吉林省、金华市、金华市的年度筹建任务占比超过20%，筹建任务仍不小。

分城市来看，广州、上海、北京三个一线城市年度筹建规模均不低于7万套，杭州计划筹集保障性租赁住房6万套，成都、宁波、金华等地也不低于3万套。

住房租赁行业持续受到关注，也吸引了越来越多的参与者和投资者。随着政府对租赁市场的日益重视与支持，国家队也在积极布局这一领域。

根据克而瑞长租发布的数据，2023年四季度，TOP30租赁企业的开业规模取得了显著突破，首次超越100万间大关，相较于2023年第三季度的94万间，环比增长了11.78%。与2022年年底的92万间相比，更是实现了13.72%的同比增长。值得特别关注的是，四季度期间，各地大型租赁社区和人才公寓项目的相继入市，对季度规模的提升起到了极大的推动作用。

与此同时，根据2022-2023年的住房租赁企业分类数据显示，TOP30住房租赁企业的开业规模占比正悄然发生变化。原本占据主导地位的房企系，其市场占比从58.4%下降至51.5%，而国企则通过新建和改建租赁住房，快速扩张市场份额，其开业规模占比从7.6%显著上升至14.2%。

近两年来，国企在住房租赁市场的步伐愈发坚定。不少国企选择与成熟的运营商携手合作，共同改造存量资产或委托其运营新建租赁社区，以快速切入市场。然而，更多的国企则倾向于自建租赁运营品牌，通过这种方式，国企能够更好地掌控租赁业务的运营和管理，从而提升业务质量和效率。随着国企建设力度的不断加大，预计住房租赁行业的机构化率将得到进一步提升，推动行业向更加健康、可持续的方向发展。

1、个人租赁房源，整体租房面积提升

近年来，随着生活品质的提升和居住理念的转变，租客长期租房的意愿度明显增强。这一趋势不仅改变了租赁市场的供需格局，更推动了租赁需求发生深刻变化。2023年，在一线城市中，个人房源的成交情况尤其引人关注，其中大户型房源的成交同比上升最高，成为市场的一大亮点。

2、新建社区内项目公共空间场景更加多元

现代年轻人对居住环境的期待已经超越了简单的居住功能，他们更期望在有限的空间内满足多元化的生活需求。随着生活方式的不断演变，年轻人对居住环境的要求愈发精细和个性化，他们不仅追求舒适与便利，更期待在居住空间中融入社交、娱乐、工作等多种元素。

在这样的背景下，租赁产品中的公共空间打造也呈现出更加多元化的趋势。公共空间不仅仅是租客们日常活动的场所，更是他们交流思想、放松心情、提升生活品质的重要空间。因此，在规划公共空间时，需要充分考虑年轻租客的实际需求和喜好，创造出既实用又富有趣味性的空间环境。

3、涉租用地的新建租赁项目愈加趋于住宅品质

当前涉租用地的租赁项目在内部房间户型设计和装修配置上，都展现出了与住宅品质相同的建设标准。每个户型都经过规划，充分考虑到了租客的居住需求和生活习惯。房间布局合理，空间利用率高，无论是单人居住还是家庭居住，都能找到合适的选择。同时，装修配置也基本较商品房规格一致，选用高品质的建材和家具，确保了居住环境的舒适度和耐用性。

除了内部设计的品质保障，外部社区功能空间的配套同样标准。社区内设有各种便利设施，如健身房、游泳池、儿童游乐区等，满足了租客多样化的生活需求。同时，社区绿化环境也经过精心设计，绿植遍布，空气清新，为租客营造了一个宜居的生活环境。此外，社区还注重安全管理和服务品质，提供了24小时的安保服务和贴心的物业服务，让租客能够享受到安心、舒适的居住体验。