信达地产:高涨的应收账 | 年报风云⑲

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 魏薇 15.7w阅读 2024-03-27 20:55

文/乐居财经 魏薇

早些年高歌猛进的信达地产,素有“地王制造机”之称,在行业的下行周期中,信达将业务方向转向了轻资产代建。

而作为四大AMC之一中国信达的地产运作平台,信达地产在此轮房地产纾困过程中接手了多个代建项目。

信达地产的纾困名单上,先后出现了融创、新力、佳兆业、康桥等暴雷房企的项目。数据显示,2022年全年,信达地产参与了30余家危困房企及项目研判、推进工作,累计跟进项目300余个,实现部分项目复工复产、解决逾期风险。

2022年以来,信达地产的代建规模逐渐升高。这一年,信达地产代建面积的占比为22.6%。2023年上半年,信达地产储备项目计容建筑面积为205.12万平方米,其中储备代建项目面积49.25万平方米,比例上升至24.01%。

截至2023年末,信达地产的储备项目规划计容建筑面积 237.48万平方米,代建项目面积93.10万平方米,占比39.2%。

合作与代建成主流,应收账款是4年前的6倍

在行业下行的大背景下,信达地产难以独善其身,其在2023年的业绩也有所下滑。2023年,信达地产实现销售金额195.05亿元,销售面积91.57万平方米,回款金额207.28亿元,同比分别减少12.99%、增加2.66%、减少0.08%。

其中,代建业务贡献了较大比例,报告期内实现代建项目销售金额68.10亿元,销售面积26.25万平方米,回款金额67.45亿元。

再向前追溯,2019-2022年,信达地产的代建项目销售金额分别为6.91亿元、9.75亿元、6.7亿元、57.8亿元;对应的代建销售面积分别为1.49万平方米、2.14万平方米、1.4万平方米、8.15万平方米,代建项目回款金额为4.18亿元、9.72亿元、9.07亿元、45.51亿元。

信达地产在年报中这样表示:抓住房地产业向新发展模式平稳过渡的有利契机,进一步提高轻资产业务规模,向轻重并举方向发展,加快打造专业特色的不动产资源整合商。

在代建之外,合作项目是信达地产不可忽视的业务组成部分。

报告期内,信达地产新开工面积115.18万平方米,其中合作项目权益面积65.92万平方米,代建项目面积5.44万平方米,二者占比62%。新获取项目规划计容建筑面积140.40万平方米,其中合作项目权益面积67.27万平方米,代建项目面积73.13万平方米,二者占比达100%。

在以合作项目、代建项目为主的业务结构之下,信达地产也承担了相应的风险。2023年,信达地产的应收账款为18.84亿元,相比于2022年末的20.01亿元稍有下降。而在2019年,信达地产的应收账款仅有3.09亿元。

与此同时,信达地产的信用减值损失3.2亿元,资产减值损失3.87亿元。其中。信用减值损失变动主要为上城院子等项目计提信用减值损失。

短债承压,经营现金流连续4年下滑

财务数据方面,信达地产在2023年实现营业收入114.20亿元,同比下降37.42%;净利润6.02亿元,同比上涨4.64%;归母净利润为5.05亿元,同比下降8.18%。信达地产称,营业收入变动的原因是较上年同期房地产结转规模下降。

作为地产界的白衣骑士,信达地产的流动性并不强。

期内,信达地产经营活动产生的现金流量净额为7.12亿元,相较于2022年的18.4亿元减少约61.28%。

在2019-2022这四年,信达地产实现经营活动产生的现金流量净额分别为81.15亿元、73.61亿元、27.12亿元、18.4亿元,从2020年开始,这一指标开始连续下降,下降幅度分别为9.29%、63.16%、32.14%、61.28%。

同期,信达地产由筹资活动产生的现金流量净额为-41.54亿元,相较于2022年12.55亿元的变化幅度为-431.09%。信达地产在年报中解释称,变动原因主要为偿还债务支付的现金较2022年增加。

具体来看,2023年内,信达地产发行债券所收到的现金高达110.07亿元,2022年这一数值为38.76亿元。偿还债务支付的现金为184.38亿元,2022年为132.02亿元。

2023年末,信达地产短期借款为0.9亿元,应付票据及应付账款为33.3亿元,一年内到期的非流动负债为95.98亿元;同期,信达地产的现金及现金等价物余额为93亿元,在手资金并不能完全覆盖短期债务。

转向轻资产代建业务的过程中,信达地产的净利润水平及资产收益率仍处于曲线下滑的态势。这也表明,其投资行为尚未获得较好的回报。

2019年至2023年,信达地产的归母净利润分别为23.15亿元、15.02亿元、8.15亿元、5.55亿元、5.05亿元,同期净资产收益率分别为11.09%、6.68%、3.47%、2.29%、2.07%。

在复杂严峻的市场形势下,信达地产调低了2024年的经营目标。信达地产称,2024年公司计划签约销售额150亿元,回款额140亿元;计划新开工面积86万平方米,计划竣工面积230万平方米。

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