文/乐居财经 李奕和

“当前整体市场形势偏弱，但我们自身的状态非常好，发展动能强劲。”3月28日，中国海外发展董事局主席颜建国，在该公司2023年度财报业绩沟通会如是说道。

颜建国的自信无不道理。2023年，房地产市场仍在持续下行，然而中国海外发展凭借较强穿越周期的能力，在销售、营收、利润、投资多个端口实现了逆势的增长。

去年，中海实现合约销售3098亿元，同比增长5.1%，据克而瑞统计，其年度权益销售上升至行业第二。年报显示，中海过去一年的营业收入2025.2亿元，同比增长12.3%；归母核心净利润256.1亿元，同比增长10.1%，盈利能力继续保持领先水平。

2023年，中海整体净利润率达到13.4%，从目前披露的企业来看，在行业名列前茅。中海副总裁郭光辉对此表示主要得益于三个方面的坚持：

第一、我们坚守主流城市、主流地段、主流产品的投资理念，坚守投资刻度；第二，我们努力塑造产品力，持续打造适应客户需求的好产品；第三，做好自身长板，强化竞争优势。

行业流动性问题仍然频发，中海在财务方面保持在绝对的安全边界。至2023年底，中海资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%；持有现金1056.3亿元，仍是行业中少数持有现金超千亿的房企。

手握的大量现金，让中海在过去一年依靠银行存款的利息收入达到了21.56亿元。最终，以正向影响体现在该集团的综合收益表上。

2023年，中海的净其他收入及收益14.03亿元，为拉动期内利润的增长贡献良多。

当前市场困难与挑战依然不少，但经济长期向好的趋势没有改变，房地产行业企稳向好的积极因素增多，同时集团的比较优势明显增强。中海在年报中表示，我们以积极的心态看待“危中之机”，对集团在行业大变局之下的竞争优势充满信心。

业绩稳中有进，商业项目加速入市

整体销售业绩而言，2023年，北部大区为中海贡献了最多的销售额，达到911.2亿元，占比29.4%。另外几个大区中，南部大区、东部大区、中西部大区、港澳海外大区分别贡献了16.6%、13.8%、12.5%、06%的销售。

该公司合联营公司销售413.1亿元，占比13.3%；中海宏洋销售428.2亿元，占总体销售的13.8%。

年内，中海房地产开发业务收入为1928.8亿元，同比上升11.8%，多个城市回款可圈可点。该集团以现金流管理为中心，抓紧销售回款，北京、上海、广州、深圳、天津、成都及西安销售回款均超过100亿元。

数据显示，中海期内销售回款2171.9亿元，其他经营回款为145.0亿元，总经营回款2316.9亿元，同比上升14.8%。整个2023年，中海的回款率达到了99%。

中海行政总裁张智超在业绩会表示，我们一直聚焦于核心城市、核心地段的优质改善型项目，这些项目的确定性更强，销售去化与回报都非常理想。

凭借着较好的产品及企业优势，就在近日，中海就创造了一个“新纪录”，上海中海·顺昌玖里首开512套房源，销售额196.5亿。数据刷新了全国单盘单日销售纪录。

而接下来，中海徐汇滨江的西岸数智中心项目也将入市，如无意外，随着政策的放开、改善需求的释放以及自身过硬的产品力，项目将进一步引爆市场。

除了房地产开发业务获得不错增长，多年来通过建立以写字楼与购物中心为核心，长租公寓、酒店、物流及产业园、养老等为要素的综合城市运营服务平台，中海去年在商业物业方面也有所收成。

期内，该集团商业物业收入63.6亿元，同比上升20.9%，其中写字楼收入34.3亿元，购物中心收入为16.8亿元，长租公寓收入1.9亿元，酒店及其他商业物业收入10.6亿元。

中海的商业项目还在加速入市，2023年，中海新增了12个商业物业投入运营，总建筑面积增加约105万平方米，包括四座写字楼、五座购物中心、三栋长租公寓，为商业物业收入增长增厚了基础。

其中，位于上海核心区的真如环宇城MAX于2023年12月开业，是中海旗舰级购物中心，开业以来持续保持大众点评上海购物中心热门榜TOP1。

颜建国于主席报告中称，在2023年增长20.9%的基础上，中海2024年商业物业收入有望继续实现25%的增长目标。更长远来看，中海锚定的是十四五规划商业收入过百亿的目标。

财务保持稳健，新增土地货值行业第一

稳健的财务状况，依旧是中海穿越下行周期的重要保证。

于2023年12月31日，中海的银行及其他借贷1653.0亿元而担保票据及公司债券923.6亿元，总借贷合共为2576.6亿元，其中一年内到期的借贷409.7亿元，占总借贷的15.9%。

相比之下，该集团银行结余及现金1056.3亿元，加上未动用银行授信额度492.6亿元，可动用资金达1548.9亿元。远高于短期借贷。

报告期末，中海的资产负债率57.5%，净借贷比率仅38.7%，继续保持在“绿档”。期内加权平均融资成本为3.55%，融资成本处于行业最低区间。

较低的负债以及较强的融资优势之下，中海还在进一步积极主动管理有息借贷规模。

2023年，该集团境内外融资829.1亿元，提早或到期偿还债务984.9亿元，净偿还债务155.8亿元。当中，提早偿还了2024年1月到期的俱乐部贷款港币300亿元。使得全年整体有息借贷下降，有效控制了各项资金成本。

而较好的流动性，也为中海把握市场投资机遇创造了条件。其保持投资定力，聚焦高能级城市的优质资产，精准投资。

张智超介绍，中海的投资和销售都相对聚焦于4个一线城市和14个强二线城市，这些重点城市销售额规模将稳定在5万亿元左右的水平，而且稳定性比其他城市更强。另外中海也布局了十来个机会型城市，这些城市的市场容量将稳定在1万亿左右的水平。

2023全年在23个内地城市及香港获取43宗地块，总购地金额1342.1亿元，权益购地金额1226.6亿元，同比上升42.0%，新增货值2404.2亿元。其中，北上广深四个一线城市权益购地金额占比约60%，货量结构优势突出。

其也在收并购市场中把握机会，年内并购获取广州亚运城项目剩余全部股权及苏州环秀湖花园项目17%股权。据相关机构统计数据，2023年中海系列公司新增货值行业第一。

于2023年12月31日，中海系列公司土地储备总建筑面积5403万平方米。其中，不含中海宏洋的土地储备总建筑面积3522万平方米，权益建筑面积3039万平方米。期末，中海宏洋土地储备总建筑面积1881万平方米。高质量的土地储备，为中海未来持续健康的发展奠定了基础。