上市房企,1年亏掉了千亿

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 18.7w阅读 2024-04-08 08:00

图/文 乐居财经研究院团队

三月结束,房企一年一度的年度业绩会也暂告一段落。

除了依旧陷入停牌,延发年报的地产开发商,已发布年报的房企中,今年仍敢于召开业绩发布会与投资者和媒体坦诚布公、直面检验的房企,依然不多。

一个需承认的事实,行业的持续下行之下,部分优质的头部房企也开始出现危机。今年的业绩会,万科成为外界的焦点。

经历延债谈判风波,万科的归母净利下降46%,郁亮拿起了普通“打工人”的月薪1万。

另外一些依旧坚挺的房企,虽然营收、利润规模还保持着增长,但从最新披露的新战略、新布局,也看出其对未来业绩增长焦虑的一面。

今年业绩会,华润置地有了一个很大的变化,即将资管业务明确作为主航道业务之一进行推动。

其背后的思考是,中国房地产市场供求关系发生了重大变化,行业规模持续收缩,“三高”发展模式终结,而新的发展模式正在构建。

向大资管业务转型,被华润置地锚定为第二增长曲线。

市场持续低迷,行业正在重构,这不仅体现在加速分化的趋势中,企业的土地投资、业务格局、产品策略等都在发生全面的变化。

从房企发布的年报看,行业还在持续亏损,房企手持的现金越来越少,短债压力上升,为保住拮据的流动性,土地投资变得更为谨慎。

乐居财经研究院重磅推出2023年内房股研究报告,涵盖营收、净利、现金、土储、融资成本等多个榜单,立体还原房企成色。

营收榜:8家破千亿,万科蝉联第一

2023年,已发布年报的79家内房股,总营收取得29142.39亿元的成绩,内房股平均营收为368.89亿元。

与2022相比,2023年营收TOP3座次微调,万科企业以4657.39亿元夺魁,蝉联内房股“营收王”;华润置地以2511.37亿元居第二,与万科企业相差2146.02亿元;中国海外发展以2025.24亿元位居第三,时隔一年重回前三甲。

期内,营收超1000亿的内房股共有8家,其中,龙湖集团为1807.37亿元,去年位列第三名;融创中国、建发国际集团、绿城中国、新城发展营收均超千亿,分别为1542.31亿元、1344.30亿元、1313.83亿元、1194.64亿元。与2022年相比,营收超2000亿元的内房股减少1家,营收超1000亿元的内房股增加1家。

从营收增速来看,较上年明显变快,共有6家房企2023年营收规模实现倍增,为汇景控股、粤海置地、新天地产集团、渝太地产、绿景中国地产和中国新城市,其中汇景控股增幅高达995.80%;共7家房企营收增幅在50%-100%之间,包括首创钜大、金地商置、融创中国、众安集团、旭辉控股集团等。

不过,39家房企2023年营收下滑,占比近半,与2022年共48家房企营收下滑对比,2023年营收下滑房企数量有所减少。其中,辰兴发展营收同比下滑74.88%,在79家内房股中垫底。此外,莱蒙国际、华侨城(亚洲)、恒盛地产、西王置业的营收跌幅超过50%。

净利榜:总亏1100亿,盈利企业不足四成

2023年,已发布年报的79家在港上市内资房企,净利润累计为-1103.91亿元。有50家净利润为负,占比为63.29%。净利润为负的50家在港上市内资房企,总亏损达2476.62亿元。去年同期披露数据的69家在港上市内资房企,有36家发生亏损,占比为52%。

此外,2023年披露数据的79家在港上市内资房企中,实现盈利的29家房企总净利为1372.71亿元。去年同期披露数据的69家在港上市内资房企中,实现盈利的33家总净利为1905亿元。

2023年,华润置地净利润为373.04亿元,从去年的第三名跃居榜首;中国海外发展净利270.47亿元,从去年的第四名跻身前3强,位列第二;万科企业实现净利润204.56亿元,从去年榜首下滑排在第三位。龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、越秀地产、合生创展集团、美的置业、中国海外宏洋集团分列净利榜第四至十位。其中,中国海外宏洋集团为前十名的新星。

2023年,华润置地以313.65亿元蝉联归母净利榜榜首;中国海外发展以256.10亿元跃升一名,位列归母净利第二;2023年排在第三名的是龙湖集团,归母净利为128.50亿元。

期内,共有4家在港上市内资房企归母净利超百亿,分别为华润置地、中国海外发展、龙湖集团和万科企业。其中,华润置地、中国海外发展均较上年有所增长。

现金榜:2家超千亿,华润置地跃居榜首

截至2023年末,79家在港上市房企现金及现金等价物合计8944.1亿元,2022年同期公布该项数据的69家房企总额约为1.08万亿元。

2023年,现金超过千亿的房企为2位:华润置地、中国海外发展。其中,华润置地手握1126.75亿元现金跃居榜首,成为“现金王”;中国海外发展以1056.3亿元位列第二。

万科企业2023年手握现金969.43亿元,位居现金榜第三位,绿城中国以697.6亿元位列第四。再加上排在第五位的龙湖集团,前5家房企总计“囤钱”4442.32万元,约等于其余74家房企期末现金的总和。

从增幅来看,2023年,有23家房企现金实现增长。中国新城镇、SOHO中国位居现金增幅榜前两位,均实现现金翻番。万城控股、汇景控股、新天地产集团、粤海置地紧随其后,增幅均超50%以上。而2022年披露数据的69家在港上市内资房企,仅有8家实现正增长。

2022年样本房企中,近九成房企现金下跌。今年同期从数据表现上来看稍有好转,现金下跌的房企占比七成。此外,跌幅不低于50%的房企数量缩小至16家,其中伟业控股、合景泰富集团、中国新城市跌幅超80%,众安集团、宝新置地跌幅超70%。

土储榜:超九成缩减,仅3家扩增

《2023年内房股土储榜》所列58家房企土储总面积12.1亿平方米,仅一家土储超亿方,为融创中国1.54亿平方米;万科企业、华润置地、富力地产、中国海外发展、世茂集团的总土储超过5000万平方米。与2022年相比,2023年总土储超过5000万方的房企减少1家。

2023年,58家房企中55家房企土储“缩水”,占比超九成。其中,辰兴发展、莱蒙国际、恒盛地产、绿景中国地产、华润置地、建发国际集团、合生创展集团等13家房企土储面积下滑幅度在10%以内;越秀地产、绿地香港、佳兆业集团、保利置业集团等17家房企土储下滑幅度在10%-20%;中国奥园、阳光100中国、中国天保集团等25家房企土储下滑幅度超20%。

2023年房企投资分化明显,有意愿、有能力拿地的房企主要聚焦在头部央国企。尽管多数房企放缓拿地,仍有3家“逆势”扩增土储。其中,招商局置地总土储增速最快,从2022年的460万方增至2023年的520.2万方,增幅达13%。朗诗绿色管理、深圳控股总土储增幅分别为3%、2%。

长短债比榜:36家短债占比超50%,仅1家低于10%

2023年,房地产销售规模低位稳定,政策刺激呈“前高中低后稳”走势;多家房企完成债务重组,行业融资困局仍未解决:白名单制为房企融资开闸,下半年民营房企政策支持加大;全年融资总量同比下降28%,融资成本结构性下降;民营房企发债规模下滑72%,行业分化继续加剧。

据统计,截止2023年末,79家内房股短债占比均值为49.61%,较2022年提升8.61个百分点,短期偿债压力正在走高。

据榜单,79家内房股中短债占比超50%的房企共36家,包括中国奥园、佳兆业集团、阳光100中国、宝新置地、花样年控股、世茂集团等,其中,恒盛地产、汇景控股短债占比均为100%。

值得注意的是,79家内房股中短债占比低于10%的“优等生”,2023年仅剩下1家,为建发国际集团;而2022年内房股中短债占比低于10%的房企有8家,其中包括建发国际集团。

79家内房股中,长债占比低于10%的共5家,包括金轮天地控股、辰兴发展、景业名邦集团、恒盛地产、汇景控股;其中,恒盛地产和汇景控股长债占比均为0。

据统计,79家房企长短债比均值为1.96倍。其中,建发国际集团以12.49倍领跑,且较2022年的14.17倍有所下滑。金地商置、渝太地产、中国新城镇、新天地产集团、龙湖集团、中国海外发展长短债比均超过5倍。

榜单中,有36家房企长短债比不足1倍。其中,招商局置地的长短债比从2022年的16.78倍下滑至2.55倍,跌幅明显。

少数股东利润榜:257亿元利润被瓜分

截止2023年末,79家内房股少数股东权益占比均值为36.44%,比去年同期下降3.99个百分点。其中,23家房企少数股东权益占比超过50%,包括佳兆业集团、旭辉控股集团、绿城中国、雅居乐集团等;5家房企少数股东权益为0%,分别是国锐生活、西王置业、中国天保集团、中渝置地和万科海外。

年内,79家内房股少数股东合计分走利润256.8亿元,而当期净利润总和为-1104.4亿元。多家房企在经营亏损的情况下,少数股东依然取得了正收益。

值得注意的是,有4家房企少数股东权益占比为负值,为恒盛地产、中国奥园、渝太地产和花样年控股。其中,花样年控股少数股东权益占比为-168.41%。

8家房企少数股东损益占比超过50%,包括深圳控股、招商局置地、港龙中国地产、渝太地产等。以深圳控股为例,少数股东损益占比高达235.16%。

此外,另有25家房企少数股东损益占比为负值,包括三巽集团、上海证大、五矿地产、众安集团等。其中,北京北辰实业股份少数股东损益占比为-1277.89%。

据榜单,27家房企的少数股东权益占比与损益占比差值超过50%,分别是北京北辰实业股份、佳兆业集团、上海证大、深圳控股、花样年控股、五矿地产、时代中国控股等;16家房企该差值在20%~50%之间,包括领地控股、路劲、上实城市开发等;15家房企该差值在10%~20%之间,包括宝新置地、中国奥园、保利置业集团等;16家房企该差值在0%~10%之间,包括融创中国、汤臣集团、SOHO中国等;5家房企差值为0,包括中渝置地、中国天保集团、国锐生活、西王置业、万科海外。

79家内房股中,少数股东权益占比与损益占比“失配”的情况并不少见。两者差值的绝对值,可以大致反映出背离程度,差值越高,明股实债的可能性就越大。

融资成本榜:平均5.5%,中海最低

一家企业融资成本的高低,从某种程度上能反应出该企业基本面、负债水平、流动性的优劣。

据乐居财经统计,2023年披露融资成本的37家内房股平均水平为5.51%。其中,中国海外发展融资成本最低,为3.55%,其次为华润置地3.56%,越秀地产和保利置业集团的融资成本也都低于4%。

能展开低成本融资的,多以国央企为主。融资成本最低的TOP10房企中,中国海外发展、华润置地、越秀地产、保利置业、粤海置地、招商局置地、中国金茂、北京北辰实业股份等8家为央国企,绿城中国为混和所有制,仅龙湖集团一家民营房企。

榜单中融资成本不低于5%的房企有18家,其中,恒盛地产融资成本最高,在下降20个bp情况下仍为9.1%。此外,雅居乐集团、景业名邦集团、禹洲集团、绿景中国地产、金轮天地控股等,融资成本均超过7%,饱受“钱贵”困扰。

与上一年相比,18家房企的融资成本有所上升,增幅最高的嘉华国际、中渝置地,达到了210个bp;粤港湾控股融资成本为4.9%,同比降低了400个bp,降幅最多;此外,SOHO中国融资成本与上年相比持平。

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