张兴辉巧用杠杆,保利北京邀神秘人入局

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 魏薇 11.9w阅读 2024-09-29 17:00

文/乐居新媒体 魏薇

最近,“促进房地产市场止跌回稳”的表述首次被提出。保利发展率先打响“价格保卫战”,旗下多个城市项目公布了“保价计划”,西安保利、四川保利、济南保利、成都保利、广东保利的部分项目有了同步推进。

另一边,“金九银十”之际,保利在北京加大了营销力度。9月23日-9月27日,京彩直播天团上线,保利北京7盘联动。

国庆将至,保利在北京又亮出了“9张优惠底牌”,有大礼有好房有折扣,项目涉及保利天汇、和光煦境、星宸和煦、颐璟和煦、朝央和煦、璟山和煦、保利锦上、和悦春风、熙悦雲上。涵盖了保利在北京的大多数项目。

距离2024年年底仅剩三个月时间,保利在北京开启了一波冲刺。从拿地到规划方案公示还不到2个月,保利发展在北京海淀落定了首座“天珺”项目——保利·建工·嘉华天珺。

项目预计将在12月开盘。赶在了2024年结束之前。

保利在北京是有压力的。去年,作为全国销冠的保利,在北京一度掉落销售排行榜前十。

去年工作总结会上,主持工作的保利地产北京公司总经理刘喜涛曾表示:要拿出“第三次创业”的决心,完成2024年发展目标。

保利地产北京公司董事长张兴辉立即补充道:我们不是一穷二白的创业。

曲线补仓

嘉华天珺将按照保利TOP级产品系“天字系”进行打造。“天字系”是保利发展高端产品系,也是保利“天悦人和”产品系的领衔之作。

虽说是保利的高端产品,但嘉华天珺的户型却以中小户型为主。产品拟定为建筑面积约89-99-116-126-150-170平米三居四居,平洋房 小高层组合。项目预计在10月中旬开放售楼处,12月份开盘。

嘉华天珺是保利联合北京建工地产在7月25日摘得,总价89.01亿元,销售指导价9万元/平方米,溢价率3.5%,成为海淀“新地王”。此块地土地面积8.56万㎡,规划建筑面积16.29万㎡,其中住宅面积为14.92万㎡。

拿地后不久,保利(北京)房地产开发有限公司(简称“保利地产北京”)与北京建工地产共同出资成立了项目公司——北京建保丰筑置业有限公司,二者的持股比例分别为60%、40%。保利地产北京是保利发展的全资子公司,也是保利发展在北京开展房地产业务的主要平台,法定代表人为刘喜涛。

2023年,保利发展登上全国地产销售榜榜首宝座,实现签约金额4222.37亿元。截至2023年底,其总土地储备为14679万平方米,相比于期初减少了10.79%,就能级分布来看,三四线占比为44.6%、二线占比为43.3%,一线城市占比为11.6%。

2023年,保利发展在北京斥资102亿拿地5宗,数量仅次于中海。到了年末,保利发展的年度销售额再度挤进了北京前十,以118.02亿元的权益销售额位列第八位。

今年,保利发展在北京才拿了一个地块,即上述嘉华天珺所在地块。

从北京市场销售金额来看,保利发展与位列第一的中海地产存在较大的差距。今年前8个月,保利发展在北京销售额147亿元,排名第4位,而中海地产、华润置地、北京城建销售额分别为308.7亿元、164.5亿元和152.7亿元。

反映到业绩数据上,保利发展北京今年上半年产生营业收入109.6亿元,相比于2022年的44.18亿元,翻了一倍还多。

据保利发展2024半年报,截至期末,其在全国范围内共有642个项目,项目总计划投资2.35万亿元,相比2023年末分别减少了超过100个项目、3392亿元。其中,在北京有15个在建住宅/综合项目,保利颐璟和煦、保利天汇这两个项目为100%权益,其余大多以合作或小股形式参与。

实际上,保利在2024年多次参与北京热门地块拍卖,包括大瓦窑地块、海淀翠湖地块、顺义区空港六期地块等。

上半年,保利地产北京还借助北京建工地产曲线开发了一处项目。今年3月15日,北京建工地产摘得顺义后沙峪空港六期SY00-2301-0001地块,溢价率15%。

3月21日,北京建工地产成立“北京建保顺筑置业有限公司”(简称“建保顺筑”),注册资本12亿元。公司名称中有个“保”字,这意味着,保利入局是早就定好的。4月12日,项目名称公示:星宸和煦(备案名:悦煦雅苑),规划建筑方案也随之公布。

但保利地产北京并未立即取得建保顺筑的股权。7月1日,建保顺筑的注册资本从12亿元减少至6亿元。直到8月,北京建工地产才将30000.0股权数额出质给保利地产北京。

7月4日,星宸和煦取得预售许可证,推出9栋楼共270套房源,住宅面积3.37万m²,拟售均价5.85万元-6.13万元/m²。截至目前,星宸和煦已网签54套,去化率20%,成交均价约5.67万元/㎡。

以价换量

今年春节过后,保利在北京朝阳来了个“三盘联动”,东坝的保利天汇、十八里店的朝央和煦、王四营的保利锦上二期三大项目覆盖了从刚需到改善的主要群体。

造势有了效果。上半年北京十大热盘中,保利天汇和朝央和煦两大项目上半年合计成交近600套住宅,朝央和煦近东南四环,保利天汇则在东北五环外,成交均价都在7.8万-8万的区间,合计贡献了超50亿元的销售额。

保利发展在第二季度调整了销售策略,加大推货力度。以价换量,不可避免地会侵蚀利润。2024年上半年,保利发展的销售毛利率首次跌破20%,降至16.02%。主要原因是,其第二季度的销售毛利率低至14.57%,从而拉低了上半年的整体毛利率。

就北京地区而言,保利发展同样存在着去化压力,项目之间的去化也存在着较大差异。

去化较高的项目属朝央和煦(备案名:朝煦雅苑),该项目于2024年1月13日取证,共推出394套房源,目前签约316套,去化率80.2%,已签约面积44321.75平方米,网签均价77834.14元/平方米,基本接近拟售价格。

保利锦上二期(备案名:煦景雅苑)2022年6月15日取得预售证,开盘均价71999元/平方米,可售套数944套,目前网签716套,去化率75.8%,网签均价69140.45元/平方米。

有的项目取证近半年时间,去化刚过10%。

颐璟和煦(备案名:璟昫雅苑)于今年4月15取证,共578套房源,目前签约64套,去化率11.07%。网签均价36045.77元/平方米,而拟售价格均在40000元/平方米以上。

2023年9月27日取证的璟山和煦(备案名:璟山雅苑)项目,共推出798户,目前网签290套,去化率36.3%。已签约面积28431.96平方米,网签均价59451.4元/平方米,与公布的均价62000元/平方米相比,相当于九五折左右。

和悦春风(备案名:和春雅苑)在2020年4月、2020年5月、2023年3月取得三次预售证,部分续销房源已经转入现房销售。2023年加推的批次中,9栋住宅显示“已售完”,但网签数据仅为3套。

信托入局

今年上半年,保利发展实现营业收入1392.49亿元,同比增长1.7%;净利润106.98亿元,同比下降29%;归母净利润74.2亿元,同比下降39.29%。经营活动现金流净额-171亿元,较去年同期下降243亿元。期内,保利筹资活动产生的现金净额159.8亿,填补经营活动现金流的缺口。

盈利下滑的保利,也面临着资金压力。

负债方面,2024年上半年,保利发展累计净增有息负债193亿元。截至报告期末,有息负债总额高达3735亿元。

半年报发布的同时,保利发展发布了募资公告。公告显示,保利发展拟发行可转债募资总额不超过95亿元,用于北京、上海、佛山、大连等城市的15个房地产项目的开发建设及补充流动资金。

5月,保利发展转让了北京利通房地产100%股权及相关债权,底价25亿元。

去年9月,保利发展与中信信托在北京签署了战略合作协议。今年,保利发展将中信信托带进了项目。

保利天汇项目地块,一开始实际由保利联合合作方拿下。

2023年6月,保利 京投联合体以57.2亿元摘得朝阳区东坝的2宗住宅用地。其中CY00-1102街区1102-B006地块成交金额33.2亿元,CY00-1102街区1102-C012地块成交金额24亿元。2个地块溢价率分别为5.4%、7.14%。

拿地后不久,京投发展就宣布退出了地块合作。

今年6月,或为了缓解开发压力,保利发展宣布为项目地块寻找合作方。项目的开发主体北京朝新和筑置业有限公司(简称“北京朝新和筑”)拟征集投资方,增资持股比例14%。

7月25日,北京朝新和筑的新增投资方确定为是中信信托,投资金额84000万元,持股比例14%

在朝央和煦项目上,保利同样拉来了中信信托作为投资方入股。

2023年9月,上海成通京置业摇中北京朝阳十八里店地块,成交总价28.75亿元,成交楼面价约5.19万/㎡,溢价率15%。地块当时共吸引34家房企参与竞拍,包括中海、保利等。

没能摇中地块的保利,随后在去年11月选择与上海成通京置业合作,进而获得项目的操盘权。

今年1月31日,朝央和煦实施主体“北京朝实和煦置业有限公司”(简称“北京朝实和煦”)股权信息出现变更,中信信托作为新进入股东方,持股11%。

原股东中,上海成通京置业持股继续下降至7.5%,保利(北京)房地产开发有限公司持股则进一步升至81.5%。

成通京置业由海南泓彦企业管理咨询有限公司和南方首度置业(北京)有限公司分别持股66%和34%,前者的大股东为广州康堃置业投资有限公司,实际控制人指向一位自然人:冯舒微。

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