北京进深 徐迪 海淀朱房双子的比拼即将正式开始。

建发海晏拿下规证一周后，隔壁华润臻澐也取得建设工程规划许可证。

两块地同日成交，华润臻澐先发布案名，建发海晏提早一天公示规划设计方案。

反馈意见同日发布，规证下发却相差一周。

建发海晏售楼处实景图近日曝光，【>>多图：建发海晏售楼处实景】据悉已验收通过，预计很快就要对外开放。

华润臻澐终是慢了一拍。

臻澐所在海淀朱房29地块由华润+中铁+招商联合开发，地上建面10.26万㎡，容积率2.4，规划15栋8-16F洋房+小高层，标准层高3-3.4米。

因为设计方案没有阳台，公众反馈意见主要集中在退线、间距、消防等方面，涉及到优化和特殊说明的部分如下：

1、化粪池与燃气调压箱间距已优化调整为4米。

2、防火墙不开窗位置均为住宅次要空间，不影响主要起居空间。未来将在销售过程中，就此不利因素明确告知买受人。

3、6#住宅楼和7#住宅楼北侧生活垃圾收集点南侧的道路为连续的消防路，应为硬质铺装，公司将在后续规划报审过程中进行调整，调整后道路不计入绿地面积，且项目整体绿地面积满足绿地率要求。

4、1#景观大门北侧不开门窗，2#景观大门与13#、14#住宅间设置景观实墙隔开，避免视线干扰。

5、9#楼西侧窗采取相关措施，确保居室无直接视线对视。

6、2#住宅楼与自行车相邻的西山墙不开窗，对2号楼一层业主不产生干扰；2#楼山墙仅设置卫生间窗，且不与3#楼对视，确保居室无直接视线对视。

7、电动自行车与生活垃圾分类收集点相邻问题，公司将通过加强物业后期管理，规避消防隐患。

8、8#住宅楼南侧的生活垃圾分类收集点以及再生资源回收点通过1.5米景观汀步与道路连接，小型商服通过2#景观大门进入。

9、项目设置南入、北入两种门头，高度约为6.7米，已在方案深化中完善。

1月2日，华润置地联合体以91.52亿元的价格摘得海淀朱房0029地块，楼面价8.92万/㎡，溢价17.33%。

1月21日，项目开发主体北京华润招铁海泽置业有限公司成立，注册资本50亿元，华润置地、中铁置业和招商蛇口的持股比例分别50%、40%和10%。

董事长为华润置地北京公司总经理陈海鸥，总经理招商蛇口北京公司副总经理于海波。

3月31日，华润+中铁+招商海淀朱房29地块案名发布：臻澐。

约560套房源，面积段约在130-275㎡，主打180户型。

尽管整体户型比建发海晏小，但大部分面积段还是重合的，两个项目进度基本一致，注定会是贴脸抢人的较量。

预计臻澐开盘价12.5-13万/㎡，对比橡树湾13万+的二手房，以及隔壁建发30地块14万+的预计价格，臻澐这个价位打出了价格差，或许将以价格刺客的身份杀出海淀楼市。

住宅楼有坡屋顶设计，与隔壁建发项的官帽飘檐一样，走的新中式路线。

两个项目另外一个相同之处是，都在大门上花了不少心思。

臻澐也在小区东、南分别设置了两处景观大门，且两道门从平面图来看同样奢阔，沿街面宽都在30米左右的尺度。

东侧1#门整体占地超500平米，朝南的2#大门因为包含了小型商服和物业服务用房，占地近千平米。

具体做成什么样不知道，反正在占地规模上先胜建发一筹。

值得一提的是，两个大门都没连接下沉庭院。

“好房子”标配的架空层和风雨连廊没有，臻澐做了这2000平米的下沉会所，与一栋高8米、占地200平左右的商业楼相连，在小区中央偏西的位置。

“藏”在小区内部，真正成为了业主的私享配套。

在案名发布的介绍中，项目强调“双View”豪宅概念，因为周边大部建筑是限高的，臻澐16层的楼高，南可观景水木清华，西可远眺群山晚霞，俯瞰还有清河水景，视野资源顶配。

虽然户型上依然没有太多扩容黑科技，但窗户开到了极致。南向飘窗，面积大小不一；部分端户有侧边飘窗。

2#大门两侧的13#和14#楼，对着大门的方向有转角飘窗。

小区西侧的楼栋西边户型都做了侧边飘窗，高楼层房源向西可以远眺百望山。

同时，48米限高+2.4容积率，有充裕空间可以做园林景观。

西山、大院、河景，豪宅属性拉满。为了解决西侧高速噪音问题，据说要上黑科技。

户型面宽10-16米。为了尽量做出大面宽，臻澐的楼栋也是两两相邻，部分楼栋东西距离仅有4米。这一点与建发海晏相同。

靠近的墙体只能做成防火墙，不开窗，以保证住户隐私。

但是这样一来，端户也就失去了优势，变得和中间户一样，只能两面有窗，或将无法做到全明户型。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在0030地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计2026年初开工，2027年6月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到2公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

首先是上文提到的建发30地块。价格上，29地块地价成本比30地块要便宜6000元/平，销售定价弹性相对更大。

往西隔着京新高速的树村8号地，3月18日即将完成出让，总建面7.3万平米，容积率为1.6，限高18米，预计为6层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望雲、和樾玉鳴，指导价10.5万/平，目前均已开盘，和樾望雲一周时间完成了七成房源的网签。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约9万/㎡；

海开圆明天颂，2021年11月开盘，238套房源，同样是大户型豪宅，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价11.5万/㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到16.5万/㎡。