文/北京进深 徐迪

拿地20天，中铁建通州梨园6007地块设计方案公示。

项目建设用地约1.27公顷，总建筑规模约3.38万㎡，其中地上计容建面2.17万㎡，容积率1.7。

6007地块的楼面价是3.58万/㎡，旁边招商云璟揽阅是2.86万/㎡，一路之隔，地价差出7000多，这比海淀朱房双子6000的差价还可怕。

为了配得上这6000元的品质，建发已经把产品力卷上天了。

中铁建地产在这个2万平米的迷你社区里，炫技空间实在有限。

不过好在，朱房双子项目是同期竞品，而招商云璟揽阅已开盘3个多月，按照官宣口径，项目基本已经清盘了，但从网签情况来看，还有近六成房源大约200套待售。

云璟揽阅指导价是6.2万/㎡，成交均价5.9万/㎡。

从拿地价硬推，中铁建6007项目拟售价要达到6.5万/㎡。但如果真拿出这个价格来，怕是要站岗。

云璟揽阅锋芒可避，但往西一站地的金隅花溪云锦366套房源还没开盘。

6007地块被架在火上烤，是金子是草，很关键了。

刚需小户型，试水4层洋房

中铁建6007地块规划6栋4-16F住宅楼，另有3栋配套楼、机动停车位247个。

楼栋朝向偏西南，楼间距比较宽裕，南北两侧楼栋距离用地红线较远，减少了临街感，但是东西临街楼栋退线只有两三米。

南侧退线距离为什么这么远？

从平面图来看，东南角方向有一栋80.17米高的建筑，按照1.2倍的楼间距要求，至少需要96.204米的距离。

东南角6#楼退到红线内12.16米的距离，刚好能满足楼间距要求。

但是这么一来，小区东南角空出一大片，尽管做了雨水调蓄池和化粪池等，还是造成了不少面积的浪费。

6007地块建筑控高45米，局部弹性49.05米。

受容积率指标限制，6栋住宅楼中，仅有西北角2#楼做到了45米的限高。西单元14层，东单元16层，整个首层都做了架空层。

其余5栋均为11层以下洋房产品：1#楼为5F/7F；3#楼5F；4#楼10F；5#、6#楼为11F，6#西边两个单元为4层洋房。

这也是整个通州新盘为数不多的有4层洋房的低密产品，仅两个单元16套，可惜单套面积仅有100㎡左右，做不出大宅的感觉。

项目还是以小户型产品为主，共202户。

平面图上没标注面宽和进深数值，大概测算下来面积段在100-120㎡区间，层高3米+。

而云璟揽阅有大约一半的房源是90平米以下户型。

小区设有两处人行出入口：西南口连接下沉庭院；西门进来是的物业用房+邻里中心。

架空层、会所、邻里中心一应俱全。

公区上与云璟揽阅相比略胜一筹。

云璟揽阅虽然没做下沉庭院，但在小区西南角也做了下沉商业，另有2000平米核心花园。

得房率BUFF三件套，100㎡送11.8㎡

室内扩容空间方面，南向有通面宽跑道式阳台，进深1.5米；北面有设备平台；部分端户房源有侧边飘窗。

整体赠送尺度不输隔壁云璟揽阅。

云璟揽阅的赠送面积已经达到10%红线上限，中铁建梨园项目加赠后得房率预计也在95%以上。

以6#楼为例，端户100㎡，南阳台送5.8㎡，飘窗3.5㎡，设备平台2.5㎡，合计赠送11.8㎡；

中间户110㎡，阳台送7.5㎡，设备平台2.5㎡，合计赠送10㎡。

3#楼有建面110左右的端户房源，赠送尺度更大一些，户型格局预计和云璟揽阅差不多。

三面宽南北通透，客餐厨一体，主卧270转角采光，厨房面积很大。

补仓北京，高溢价拿下网红地块

4月29日，中铁建地产和另外3家房企，经过200多轮的竞价，以7.755亿元摘得梨园6007地块，溢价率21.94%。

2025年5月15日，项目公司成立，北京弘邑置业有限公司，注册资本2000万元，由中国铁建房地产旗下中铁房地产集团北方有限公司100%持股。

通州梨园6007地块隔壁的6001地块就是近期刚开盘的招商云璟揽阅项目。

近年来，招商蛇口频频落子通州，除云璟揽阅外，目前通州的在售新盘还有招商璀璨时代和招商璀璨公元，以及上月竞得的八里桥河景项目。

如果说通州是招商蛇口的福地，那中铁建地产此次拿地，则透露出了重回北京的信号。

2024年，中国铁建房地产集团有限公司（简称“中铁建地产”）营收466.46亿元，同比下降26.3%；净利润12.42亿元，同比下降7.7%。

中国铁建房地产业务2024年销售金额951.45亿元，在全国房企中排名第13位。 

2024年9月，孙洪军接替李兴龙，正式出任中铁建地产董事长。

公开资料显示，孙洪军，曾任中铁建设集团副总经理兼房地产公司董事长，2021年3月，孙洪军被任命为中铁建设集团有限公司党委副书记、董事，并作为总经理人选。2024年8月，任中国铁建地产党委副书记、副董事长（主持党委、董事会工作）。

尽管在年报中，提到的房地产业务重点布局城市包括北京，但近两年来，中铁建地产并没在北京拿地。

它上一次在北京拿地还是2022年5月，中铁建地产联合大悦城以23亿元的底价摘得昌平北七家地块，开发了宸悦国际，当年9月底开盘，2023年售罄，成交均价5万/元左右，2024年10月底完成交付。

截至2024年底，中铁建地产计划总投资额排名前十的项目中，离北京最近的仅有天津和雄安的三个项目，其余均位于长三角、珠三大角以及西南区域。 

补仓北京，梨园6007地块3万多平米的建筑规模，恰是一次风险可控的选择。

6007地块曾与云璟揽阅所在的6001地块捆绑出让，当时编号为0133，是一幅多功能用地。

6001建面不到3.5万㎡，0133建面接近4万㎡，相当于做个商办项目，配建个住宅。

最终，只有6001住宅地块单独上架，被招商蛇口以底价9.92亿元摘得，开发为云璟揽阅。

而0133多功能用地则摇身一变，成为6007地块，被众多房企角逐，最终由中铁建地产以3.58万元/㎡的单价拿下。

此时的6007地块，随编号一同调整的还有：

1、用地性质：F3其他类多功能用地→R2二类居住用地；

2、用地规模：由1.29公顷调降至1.27公顷；地上建面则由3.99万平方米调降至2.16万平方米；

3、建筑高度：取消60米上限，统一调整至45米限高；

4、容积率随之发生巨大变化，由原来的3.08，骤降至1.7。

比云璟揽阅2.17的密度还低，在整个通州，这个容积率的纯住宅用地不多。

出让文件中，关于通州梨园6007地块的建筑设计还提出了若干要求：

外墙材料宜采用真石漆、面砖等材料，鼓励采用干挂式外墙材料。鼓励建筑立面采用节能效果较好的外墙材料，东西向主要房间外窗应采用外遮阳构造。

建筑色彩上依据上位规划，规划范围位于暖色相、低艳度、中明度色彩控制区，配套建筑可适度提高艳度、降低明度。

鼓励坡顶和屋顶绿化，允许平顶以退台或构件简单处理。

地块位于九棵树街道，北京城市副中心0303街区，地处东五环至东六环之间，紧邻地铁梨园站。

作为通州区早期发展起来的居住区，梨园板块周边医院、学校、商场、公园等生活配套成熟，有梨园主题公园、通州云景公园、中医药大学东直门医院(通州院区)；梨园镇中心小学、史家小学(通州分校)、育才学校；贵友大厦(通州店)等。

板块内新盘较多，能建京玥兰园、招商璀璨公元、新城基业颐瑞府，还有刚开盘的云璟揽阅等，指导价均为6.2万/㎡，实际成交价都不到6万。

1、能建·京玥兰园（东春台家园）

2023年2月18日开盘，共586套住宅，刚需为主，主力84-113㎡三居和57-80㎡两居，少量117-135㎡四居。

截至2025年5月23日，网签498套，去化率85%，成交均价约5.5万/㎡。

2、招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）

属于刚改/改善盘，建面120以上房源占比较多。2023年8月20日281套期房开盘，主力89-142㎡三居四居；2024年12月14日，现房部分开盘，共280套，主力83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盘网签426套，去化率约76%，成交均价5.7万/㎡。

3、新城基业·颐瑞府（颐瑞家园）

2023年12月3日开盘，共172套住宅，纯改善户型，主力为136-178㎡四居，另有134-144㎡三居及少量220㎡左右复式户型。

目前网签58套，去化率34%，成交价5.97万/㎡。

随着诸多新盘的入市，颐瑞府后续小面积段的房源成交或将更加艰难。

4、招商云璟揽阅（璟云雅苑）

规划12栋5-16层洋房 小高层，2月22日及4月1日两批次取证，共计367套房源，主力户型为建面约79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房.

目前网签152套，去化率超40%，成交均价约5.9万元/㎡。

5、金隅花溪云锦（花溪云锦佳苑）

8栋11层洋房，共计366套住宅，指导价6.2万/㎡，面积段为108-125-138-153㎡全四居。5月1日取证，尚未开盘。