中铁建地产，卸下包袱
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乐居财经
曾树佳
2026-05-09 21:17
文/乐居财经 曾树佳
“中国铁建地产转型升级事关战略、迫在眉睫。”
4个月前，中铁建地产举办了一场研讨会，提到了这句话。
做精传统开发业务、做大轻资产业务、探索新的业务增长点……成为了中铁建地产的主要方向。
而作为董事长，孙洪军一直在为公司的运转而奔忙。
去年下半年以来，他到雄安新区调研，并以经营思维指导天津、南宁等多个项目的进展，寻求存量资产的盘活。
9月，中铁建地产在北京，召开了“百日大干”动员大会，准备进行年底冲刺，争取达成目标。
近日，中国铁建房地产集团披露了债券年报显示，2025年，其营业收入为464.66亿元，同比下降0.42%；净利润为-31.35亿元，由盈转亏，这主要是受行业的大环境所影响。
在业务转型的节点，中铁建地产定下了“一体两翼、多点支撑”的战略。
“一体两翼”是指以住宅开发为主，辅以TOD、片区综合开发作为企业的赛道性业务，实现业务多元、运营机理互补。
“多点支撑”则是指以康养、租赁、海外等业务为支撑点，赋能支持主赛道业务的同时，作为战略储备性业务培育发展。
细看中铁建地产的营收结构，可以发现，其房屋销售收入，占比常达到八九成。
据中诚信信用评级机构出具的报告披露，2022-2024年度，中铁建地产营业收入分别为400.39亿元、632.04亿元、466.46亿元。
其中，在各年度里，其房屋销售收入分别占比89.82%、92.41%、94.78%和88.89%。
同期，该公司的整体毛利率，分别为13.65%、10.56%、12.78%。而其中房屋销售业务的毛利率，为13.88%、10.61%、12.49%，尽管有所波动，但仍撑起了整体的盈利水平。
不过，由于房地产行业进入深度调控期，利润承压已是各方主体都面临的境况。
在2025年之前的三个年度，即2022至2024年，中铁建地产分别实现净利润20.07亿元、13.45亿元、12.42亿元，虽保持正值，但有着下降的趋势。
存货的跌价准备，是影响利润的重要因素。截至2024年末，中铁建地产的存货跌价准备，就达到了28.52亿元。
除此之外，降负债也是它的一项重点工作。
2022-2025年末，其资产负债率分别为81.46%、79.26%、77.85%及75.98%，不断下降。
尽管如此，中铁建地产仍需要保持一定的土地储备。
2022-2024年及2025年1-9月，该公司分别获取项目为13个、13个、5个和6个，新增土地储备的规划建筑面积分别为174.28万平方米、280.94万平方米、71.94万平方米和80.12万平方米。
各期土地购置支出，分别为215.39亿元、298.41亿元、51.29亿元和93.75亿元。截至2025年9月末，其合并口径土地储备规划建筑面积为429.15万平方米。
据预测，以现有开发速度，中铁建地产目前土地储备量，可供未来2~3年的开发需求。
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