文/粤进深 严明会

可售商品房仅有60套，深圳龙岗亮相了一个超级“迷你”盘。

前两日，深圳规自局披露了一个名为上悦华庭的项目总平面图公告。

这个项目的名字，较为陌生，可查到的信息也不多。

其用地单位为深圳市龙岗上井股份合作公司、深圳市上恒投资发展有限公司（简称“上恒投资”）。

粤进深仔细研究了一番，最后发现，上悦华庭其实是恒裕集团旗下龙岗上井村项目的一部分。

在恒裕集团的官网，龙岗上井村项目被称为是东进“航母”。

可见，整个上井村项目的体量，是不小的。

不过，上悦华庭作为该项目首先传出消息的组团，并不大。

深圳规自局披露的信息显示，上悦华庭位于龙岗区宝龙街道新井路与上井路交会处，建设用地面积1.52万平方米。

总建筑面积10.43万平方米，计容积率建筑面积7.25万平方米。容积率4.77。

小区主要由三栋住宅和两栋商业组成。

当中，1栋一单元、2栋、3栋一单元为住宅，层高分别为16层、46层、46层。住宅总建筑面积5.44万平方米。

1栋二单元以及3栋二单元为商业，均为4层。商业总建筑面积1.27万平方米。

整个小区被排布在一个竖向的长方形地块上，可分为南、北两个部分。

1栋一单元住宅与1栋二单元商业在南边，2栋、3栋一单元住宅与3栋二单元商业则在北边。

小区的正门和车行出入口设在东边。

西边2栋、3栋一单元楼下则分别是470平方米的社区体育活动场地和600平方米的社区儿童游戏场地。

这两个场地，是“24小时无条件供公众使用”的。

上悦华庭的总户数仅有662户，算是比较小的盘。

更意想不到的是，其商品住宅户数仅有60户。剩下的602户全是安置房。

也就是说，这个小区的普通商品住宅仅占9%。

不仅如此，作为主要以安置房为主，普通商品房只占小部分的小区，上悦华庭都是户型套内建筑面积小于90平的小户型产品。

从总平图看，1栋一单元应为普通商品住宅。其位置偏南，归家动线上可跟在北边的2栋、3栋一单元分隔开。

另外，1栋一单元仅有16层，是一层四户设计。

而2栋46层，一层八户；3栋一单元46层，一层六户。

1栋一单元相对另外两栋，居住密度和舒适性显然都要好很多。

股权关系显示，上悦华庭的开发单位上恒投资，由深圳市恒裕实业（集团）有限公司（简称“恒裕集团”）100%持股。

恒裕集团以房地产开发为核心业务，由龚俊龙于1990创立，注册资本56.6亿元。目前该公司董事长、总经理为龚海鹏。龚海鹏是龚俊龙的长子。

恒裕集团过往开发的项目包括大南沙紫园、香蜜湖九号大院、恒裕滨城、恒裕嘉城、恒裕珑城等。

在其官网，龙岗上井村项目被作为储备项目列示。占地39万平方米，涵盖大型购物中心、住宅、写字楼等，由恒裕集团携百亿打造。

该项目前身为上井村整村统筹土地整备项目，最早于2016年12月通过旧屋村范围（草案），后在2018年10月发布规划（草案）及实施方案。

资料显示，整个宝龙街道龙东上井片区统筹单元规划项目，建设规模总量122万平方米。其中，上井整村统筹土地整备项目范围总建筑量约51.46万平方米。

统筹项目留用土地位于02-13，02-17、18，02-20-01，05-02地块，面积合计98616.8平方米。

粤进深查阅了解，上悦华庭项目地块正是留用土地的02-20-01地块。

去年2月，龙岗政府在线披露了《关于龙岗龙东社区上井地块土地整备利益统筹项目留用土地02-20-01地块签订建设用地使用权出让合同补充协议有关事宜的公示》。

信息显示，2020年5月，恒裕集团通过公开招标竞争性谈判方式被选定为上井地块土地整备利益统筹项目留用土地的合作开发方。

2021年4月，深圳市龙岗上井股份合作公司与恒裕集团签订了项目合作开发协议书。

去年8月，龙岗区土地整备事务中心发布《关于龙岗龙东社区上井地块土地整备利益统筹项目02-13地块规划分项指标调整的公示通告》。

项目02-13地块规划指标获调整，将商业建筑规模减少20000平方米，住宅规模增加20000平方米。

至目前，随着总平图的披露，上悦华庭所在的02-20-01地块，也是恒裕集团龙岗上井村项目最先传来消息的住宅地块。