文/十一弟

几天前，香港郑裕彤家族旗下的地产商——新世界发展，债务问题岌岌可危，几乎站到了违约边缘。

今年六月份，它原本需要支付名下4笔永续债的7700万美元利息，却选择了延期。

这4笔永续债的最初发行规模34亿美元，按年支付两次利息。

到去年，新世界发展身上背负了1465亿港元有息债务，还有354港元永续债。

结果，它连6亿港元的利息都付不出来，可见其自身现金流是多么脆弱了。

根据协议条款，延期支付利息，不会构成永续债违约，但会递延到本金里面，重复计算利息，相当于利滚利。

新世界发展递延支付利息，让投资者感到震惊。

这导致其在二级市场上股债双杀，不少投资者选择了跑路，用脚投票。

现在，它的市值只剩下143亿港元，相比历史最高时的千亿市值，已经跌落谷底。

新世界发展当前面临的最大危机，是身上背负的庞大债务，以及手里捉襟见肘的现金流。

最近，它从几十家银行拿到了一大笔救命钱——

新世界发展完成了882亿港元的再融资，得到一丝喘息。

到去年，连同永续债，它名下的有息债务规模超过了1819亿港元。

高达882亿港元的再融资，相当于覆盖了它名下几乎一半的债务。

新世界发展的再融资，是从银行获得新贷款的同时，还与原有贷款行协商，对之前的贷款进行展期。

这次从银行拿到的882亿港元救命钱，新世界发展把最早的贷款到期日，推迟到了三年后。

也就是说，这882亿港元再融资里面，最早一笔贷款到期偿付，也要等到2028年。

这是打算用时间换空间，它需要花费更长的周期来解决债务问题。

新世界发展在上个月正式启动再融资、与银行展开谈判时，市场上就已经传出了风声——

向其提供再融资的银行数量，超过50家，有中资银行，有香港本地行，还有国际大行。

这次再融资由中银、星展、汇丰担任牵头行，渣打、东亚、富邦、恒生、法国工商信贷等银行，也都参与其中。

据说，起初有些小银行反对，希望降低商业房地产贷款风险。

由于新世界发展的再融资计划，需要取得所有银行的一致同意和批准。

这意味着，这些小银行其实有权利推翻交易。

不过，新世界发展似乎得到了监管层的支持——

一些中资银行收到指示，除非出现重大问题，否则将继续贷款；

另外一些贷款行也接到了香港金管局的要求，需要提供交易进展及顾虑的最新资料。

而这被看作是监管部门促成新世界发展完成再融资的非正式压力。

协调逾50家银行达成一致、签字同意，这是香港豪门家族拥有的巨大能量。

若是没能顺利完成这次再融资计划，新世界发展将会陷入的困境，可想而知。

十一弟查了下，连同354亿港元永续债在内，新世界发展的有息债务规模超过了1819亿港元。

它在一年内到期的短期债务，超过了322亿港元。

而它手上的现金资源，只有218亿港元，根本覆盖不了短期债务。

上个月，市场上最早传出它将进行875亿港元再融资，其中635亿港元用于偿还今明两年到期的有息债务。

剩下240亿港元，则覆盖了2027年到期的有息债务，为其争取喘息空间。

据说，新世界发展还为882亿港元再融资增加了信贷增强措施，以及提供了额外抵押资产。

它现在所面临的困境，完全出于它的激进风格，以及对房地产市场的错判。

作为香港四大豪门家族之一旗下的老牌地产商，新世界发展的风格，其实更像内地房企。

跟其他三家老牌地产商相比，新世界发展的杠杆水平，

到去年，郭得胜家族的新鸿基地产，净负债率不到18%；李兆基家族的恒基地产，净负债率大约21%；李嘉诚家族的长实集团，净负债率更是维持在4%左右。

而新世界发展的净负债率，将近58%。

若把354亿港元的永续债，从权益科目调回负债科目下，它的真实负债率水平，实际在88%以上。

当年敢出手把恒大从深坑里拉起来、还把许家印喊上牌桌的郑裕彤家族，其激进大胆程度，无人能及。

三年前，郑裕彤家族的第三代接班人、太子爷郑志刚，还在意气风发地掌舵新世界发展。

2022年，国内楼市掉头向下，一大批风格激进的民营房企，已经瘫倒一片。

在那年的业绩会上，郑志刚无所顾忌，一脸自信地放出大话——

“整个大湾区的内地开发商没有钱了，新世界有钱，又是香港开发商，是比较靠得住的。”

“所以有100个项目找我们谈收购，最后选了三四个。”

当时，郑志刚还提出了一个所谓“Quick Win”的快赢战略——

“过去一年，内地落实三条红线政策，要求高负债房企去杠杆，我们反而没有这个问题。”

“许多内地开发商正面临巨大的财务压力，他们的处境非常艰难，但这场危机正在变成一个机会。”

“因为我们的杠杆没有受到三条红线影响，是新世界的一个契机，在危机中收购了很多便宜和高毛利的土地，我们称之为Quick Win。”

为了匹配所谓的快赢战略，郑志刚让新世界发展留出了200亿港元的资金用于收购，看准时机进军大湾区，留意地点较好、成熟、短期内可销售的改造项目。

当时，郑志刚对内地楼市的判断，非常乐观——

“中国房地产市场现在已经触底了，将慢慢复苏。未来一两年内，将会复苏得非常非常好。”

“这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会。”

当时，新世界发展围绕在太子爷身边的一帮管理层，也感受到了欢快的气氛。

公司从上到下，都很乐观，它的首席财务官也跟着放言——

“我们的净负债率已经见顶了。”

“2023年将会下降到稍微高于40%，2024年将进一步下降到40%以下。”

郑志刚及其身边的管理层放完大话后不久，回旋镖来得太快，他们根本接不住——

去年，新世界发展的净负债率不降反升，飙升到了58%，实际净负债率88%以上。

它不受三道红线管控，耗费了大把现金流，逆市收购。

结果，楼市低迷、销售停滞，流动性压力陡升，站到了悬崖边上。

新世界发展已经陷入连续亏损，仅在2024年，净亏损逾171亿港元。

去年，郑裕彤家族已经把太子爷郑志刚，从新世界发展总裁的位置上，换了下来。

他不仅丢掉了掌控新世界发展的权杖，就连作为郑裕彤家族第三代接班人的前景，也蒙上了阴影。

接替郑志刚的职业经理人——马绍祥，只在一把手的位置上坐了两个月，就悻悻辞职了。

新世界发展的现任总裁，是另一位女性职业经理人——黄少媚，此前她主要负责新世界发展在中国内地的开发业务。

解铃还须系铃人，从哪里跌倒，就要从哪里爬起来。

接下来，全靠内地的开发业务，逆风翻盘了。

这次完成882亿港元再融资，新世界发展还同步了一份人事变动——

郑志刚从董事会辞职，卸下了非执行董事职务，彻底从上市公司淡出。

果然，不怕富二代玩物丧志，就怕富二代雄心壮志。

崽卖爷田心不疼，豪门家族实力再雄厚，也填不了后辈用野心挖下的坑。

本文来源：拾遗地