文/乐居财经 徐酒眠

“头部集中度继续提升，市场资源与机会加速向优势主体聚集，为本集团后续高质量发展提供坚实基础。”

8月28日，时代邻里（09928.HK）发布2025年中期业绩。数据显示，报告期内其实现营业收入约12.16亿元，同比增长5.6%；录得毛利约2.44亿元，毛利率约20.1%；母公司拥有人应占净利润约6383.8万元，核心净利润同比增幅约6.3%至1.09亿元。

进入2025年，上游房地产行业持续调整、物业增量市场竞争加剧，同时物业费降价潮起、业主支付意愿减弱……物业行业仍面临诸多复杂挑战。

不过另一边，国家发文定向，老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区与城中村更新提速，为存量社区运维打开新增空间，物业行业仍稳健前行。

面对多重市场挑战与机遇，时代邻里坚持长期主义，积极探索“数智化转型”，以科技赋能服务，以品质赢得信任，以高度的战略定力保持综合实力与核心优势，通过多元举措为企业长远发展注入持续动能。

战略深耕，星火计划引高质量拓展

行业迈向深度发展，物企增长的核心从规模扩张转向质效齐升的有质量发展。

截至2025年6月30日，时代邻里物业管理服务覆盖84个城市，在管物业管理项目共930个，对应在管建筑面积约1.26亿平方米。此外，其还拥有68个物业管理项目尚未移交予管理，未交付建筑面积约为730万平方米。

第三方外拓是时代邻里规模增长的主要推动力。从数据来看，报告期末，其第三方在管面积同比增长18.9%至9186万平方米，占总在管面积比重达73%；来自第三方的物管收入同比增长8.7%，达5.45亿元。与此同时，时代邻里还持续拓展城市公共服务，斩获项目21个，已签订总合约金额约4.8亿元。

以“星火计划”为战略罗盘，聚焦粤港澳大湾区、长三角、成渝经济圈等三大核心城市群与住宅、产业园、公建等核心业态，持续巩固优势领域并探索新赛道，不断优化在管物业组合，实现更好的利润及回款。

不断提升在华南市场的项目管理密度，截至2025年6月30日，分布该区域的在管面积占比约为50.2%，管理浓度与竞争优势持续巩固。

借助于大湾区项目的成功管理经验以及市场口碑，其他城市的布局也实现了有质量的持续深耕。同期，时代邻里约75.7%的物业项目位于一线城市、新一线城市及二线城市。

专注精耕核心业态、做深做透优势领域，时代邻里持续扩大客户群及优化在管物业组合。同期，住宅业态在管面积约7441.0万平方米，占比59.1%；非住宅物业在管面积约为5150.8万平方米，占比40.9%。

底盘稳固，核心业务稳中向好

以优质的管理规模为基础，时代邻里两大核心业务稳中向好。

作为压舱石的物业管理服务板块，2025年上半年实现收入约9.64亿元，贡献总收入的79.3%，同比增长约5.9%，毛利率约为18.2%，继续保持发展韧性。

分业态来看，其中住宅物业贡献6.52亿元，占比67.6%；非住宅物业贡献3.12亿元，占比32.4%。此外，随着市场化水平提升，第三方物业开发商建造的物业所产生的物业管理收入同比增长8.7%至5.45亿元，占物业管理总收入比重提升至56.5%。

作为物业服务的延伸，同期社区增值服务收入1.52亿元，同比增加1590万元，增幅约11.7%，在占总收入比重提高至12.5%，毛利率保持40.6%的较高水平。

以客户需求为抓手，深化基础物业服务与核心增值服务的有机融合，时代邻里持续围绕人与资产两个核心，着眼于客户刚性需求设计服务产品，构建了“物业-美业-美居-美家”四维协同服务生态体系。

挖掘存量市场空间，依托物业服务场景流量入口精准触达需求，积极开展了全屋整装、局部改造翻新等美居家装业务、二手房屋租售业务及家政清洁等家庭生活服务，获得良好稳定增长。今年上半年，其生活服务收入9187.2万元，较去年同期增长约17.2%。

此外，以城市公共服务、电梯服务、智联科技服务组成的其他专业服务，今年上半年收入超1亿元。

服务升级，温度与效率并重

行业竞争加剧，物业管理大盘稳定背后是时代邻里持续围绕提升服务品质、深化科技赋能构建核心竞争力。

时代邻里自2021年启动“初心计划”，迭代至今已迈入5.0时代，以“安心、焕新、美颜、赋能”四大行动，全面提升客户满意度。

2025年上半年，时代邻里在安全管理上完善智能监测闭环，精细化设施维保和环境管理操作，提升业主满意度。同时推进“全能物业人”培训，实现员工“一专多能”，高效响应业主的需求，增强社区运营与服务能力。

另一方，时代邻里坚定推进数智化转型，以“网格化智能管理”全面提升人均效能。

今年上半年，其通过推行“网格化智能管理”，持续对社区投入，用可量化、可视化、可追踪的运营体系，实现维修服务前置、降本增效，以“网格化”为抓手，老旧问题一键打包，完成社区“精、细、准”综合修缮，提升社区整体环境品质，维持社区常住常新，保障业主房产的物理价值。

坚持用底层数据驱动全流程运营，始终以“客户体验与经营质量”为工作标准，时代邻里秉持长期主义理念，在品质服务与数智化转型中不断创新与突破。

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