上海进深 张林霞 楼市内卷愈演愈烈，改善型产品成了购房者追求的主流。

地段得是资源扎堆的核心区，窗外得有推窗见绿的生态，容积率1.5以下才舒适，价格还不能太高。

近三年全上海入市（含）宅地244幅中，容积率1.2以下的仅有18幅，占比约7%，且逐年递减。（2022年11块，2023年只剩4块，2024年全上海仅3块。）

在形势如此严峻的背景下，四千年文脉胜地，松江广富林正对门，惊现容积率仅约1.2墅级社区——国贸海上原墅，二期推售建面约141-150m²四层叠墅，建面约157-201m²联排，过会均价71209/㎡，相比首次涨价6360元/㎡，推售房源86套。

项目首开122套房源累计认购229组，认购率188%，强势触发积分。

洋房

建面约108㎡3房2厅2卫

一梯两户设计，私密性较好。经典飞机式户型，三开间朝南，南北直通，通风和采光佳。客厅面宽约3.8米，空间较为开阔，可满足日常起居与休闲需求。

建面约122㎡4房2厅2卫

四叶草户型，功能分区明确，四个卧室分布在四角，减少相互干扰。三开间朝南，全卧飘窗，采光充足，约5.2米小横厅设计，增加了空间的通透感和利用率。

部分房间面积可能会因整体户型面积限制而相对较小，放置大型家具可能会有些局促，且小横厅在空间开阔感上可能不如大横厅户型。

建面约141㎡上叠

首层高约3.15米，二层约3.05米，空间较为宽敞。首层约7.2米横厅，视野开阔，搭配北向储藏室带阳台（可打通变为北房间），空间灵活多变。二层两个朝南卧室均与露台连通，采光和观景效果好。

上层户型可能会受到顶层漏水、隔热等问题的潜在影响，且相较于下叠，缺少了直接入户的庭院，室外活动空间相对有限。

建面约150㎡下叠

地下室层高约5.65米，可改造为娱乐室、健身房等，增加了大量的使用空间。首层约7.2米横厅连接南向花园，可打造私人花园，享受悠闲的庭院生活。二层部分区域为客厅挑空，可改为房间，增加居住空间。

地下室可能存在潮湿、通风不佳等问题，需要做好防潮和通风措施。此外，下叠受楼上住户影响，隐私性相对上叠稍差。

建面约155㎡联排

优点：整体面宽约7.5米，进深约12米，布局较为合理。交付预留有电梯井，方便上下楼，适合有老人或小孩的家庭。内庭院通顶露天，不计入建筑面积，可根据需求改造。附赠地下室、花园和南北露台，空间赠送面积大，性价比高。

缺点：面宽相对较窄，可能会影响部分房间的采光效果，尤其是中间区域。庭院和地下室后期维护成本较高，需要花费一定的时间和精力。

建面约201㎡联排

优点：首层约6.9米大尺度横厅，搭配U型厨房和南向多功能室，空间开阔，动线合理。二层客厅上方交付为挑空状态，可改造为房间，增加使用面积。三层私享主人卧，配备独立卫浴和衣帽间，还附赠双露台，居住舒适度和私密性极高。

缺点：整体进深约16.15米，相对较大，中间部分空间采光可能不足，需要依赖灯光辅助。户型面积较大，总价较高，购房成本和后期物业费等支出也会相应增加。

建面约201㎡联排

优点：首层约6.9米大尺度横厅，搭配U型厨房和南向多功能室，空间开阔，动线合理。二层客厅上方交付为挑空状态，可改造为房间，增加使用面积。三层私享主人卧，配备独立卫浴和衣帽间，还附赠双露台。

缺点：整体进深约16.15米，相对较大，中间部分空间采光可能不足，需要依赖灯光辅助。

项目容积率仅1.2，是松江新城近十年罕见的纯墅区社区，包含洋房、叠墅和联排三类产品，建筑密度低，绿化和公共空间相对较多，居住舒适度高。

毗邻广富林遗址公园，背靠佘山、南望富林湖，拥有不可复制的生态资源，业主可享受清新空气和优美自然景观。

秉持“新江南学院派”的建筑理念，融入广富林文化元素，建筑外立面采用渐暖色石材、银灰色及香槟色铝板和涂料的组合，兼具文化底蕴与现代美感。

小区内部配备健身房、游泳池、网球场等休闲健身设施，还有儿童游乐场所，能满足业主日常休闲娱乐和健身锻炼的需求，同时设有宽敞的停车场，解决停车难问题。

广富林这块宅地6.3万/㎡的指导价，不仅冲破了松江新城待售新盘的价格顶点，更成了五大新城新房价格的“顶流标杆”。

目前松江新城万科、龙湖等项目相继售罄，只有中企持续销售。虽然都没有触发积分，不过依仗新城优越的商业、教育、生态资源，这里也是松江居民置换的主要板块。

项目宅地虽为板块内当前价格最高，但1.2的容积率是近三年板块内少有的低密属性，规划有洋房、叠加、联排（或合院），整盘均价6.3万/㎡，其中洋房价格多低于6万。对比周边以往小高层、高层逼近6万的价格，这块地仍具备一定性价比。