北京进深 徐迪 低总价+好房子，单这两点，就能拿捏住大部分刚需。

招商通州八里桥新盘朝棠揽阅，靠着与朝阳深度绑定的区位，狠拉了一波朝阳通勤族的流量。

朝棠揽阅不是个案。

通州今年的新房特别是新规后入市的项目，包括云璟揽阅、花溪云锦、国誉颂等，成交数量和速度都挺不错的。

很大原因是通州解了双限购，拉回了朝阳一大批刚需客群。这之前很长一段时间，朝阳外溢首选是亦庄。

这其中大分部是刚需客群，以朝阳年轻通勤族为主，预算有限，但对居住品质有一定追求，不愿将就二手房。

通州的临铁小户型项目成了最优解。

上面开盘三个项目中，卖得最好的云璟揽阅，几乎是按着这个标准量身订制的。

当然云璟揽阅也是抢了个先手优势。后面的两个，花溪云锦，户型略大；国誉颂太远。

招商蛇口尝到了甜头，所以在八里桥地块又复制了一个朝棠揽阅，并且把小户型做到极致。

“未开先火”，除了海淀北的几个神盘，北京现在也就朝棠揽阅能配上这个词儿。

据说69平米的小三居已经被认购光了。

因为这个户型只有首开的55套，朝棠揽阅86平米三居才是主力。

86户型的优势就没那么明显了。市场上同类产品还是有的，没那么稀缺。兄弟盘云璟揽阅，物资学院板块的国誉朝华，这个面积段都有三居两卫户型。

同样的总价，在国誉颂能买到四叶草。

但是不要紧，没买到69神户型的，看到了售楼处的盛况，多少会对这个盘产生一些天然的好感。本着“来都来了”的心态，去看看别的户型。

三分钓技，七分打窝。

朝棠揽阅打得一手好“窝子”，鱼群自然围着转。

话说回来，这个所谓的神户型，神的是性价比，也不是说它本身产品力满级。手头上这400多万，能买到这样一个品质的房子，挺值的。

可房子和其它快消品又不同，值不值，它不能只考虑当下。

首次置业最容易忽视的就是房子保值问题。

可能有人会说，我自住又不是投资，为什么要考虑升值保值问题？

自住不考虑置换吗？

有些常识可能要等房子买到手才知道，比方说69平米的房子，不可能住一辈子。

它就算给你再多的阳台，隔出再多间卧室，还是只有69平米。

广角镜头下的69户型样板间↓

北向两个小卧室，样板间做的打通，配上特定的迷你家具，还是非常局促。

唯一能支撑这个空间做成两个卧室的原因，就是有两个窗户。

特地缩小了窗墙比，方便床的摆放。

户型图上感受不到的小面积压抑感，看样板间就比较直观了。

如果只是小两口住，没太大问题，随着家庭人口的增加，新的居住需求也就产生了。

随着年龄的增长，生活水平的提高，刚需到改善是自然而然的。

但凡什么东西扯上了性价比，总不会是心尖上那个。

后面开始考虑置换的时候，手里这套房子好不好卖，能不能卖上价，差不多决定了你下一套房子品质有多高。

所以朝棠揽阅这种盘，抗跌属性是需要好好想一想的。

眼前能看到的高压线、航线噪音等不利因素，还在其次。

反倒是强营销的地铁、河景，能否算作保值筹码。

朝棠揽阅打的河景房标签，不好评价，通惠河和北运河的区别，在地图上都能看出来。

至于地铁，十年前通州的地铁盘很稀缺，那会儿笼共就一根八通线，现在满通州都是地铁。

地处朝阳、通州交界处，离朝阳近是项目卖点之一，从普适角度来讲，买房时，两区交界处向来是个雷区。

各利益主体相互掣肘，片区规划落地速度大打折扣。

八里桥这一带还是容易踩雷的。

朝阳东边到常营就是极限了，因为有天街购物中心、朝阳医院、陈经纶中学三大件的加持。

而通州，众所周知，现在全区的资源都在往运河商务区倾斜。副中心每年上千亿的基建投入量预计将持续到2035年，今年开始，副中心的住宅用地明显增多，过两年新盘陆续出来，八里桥将来在副中心，能达到当前常营在朝阳的地位就不错了。

常营板块最新的项目楼龄在十年左右，包括长楹天街、北京新天地、常楹公元等。2016年是一个节点，这之前入手的基本增值，2016当年及以后买到的，现在还能不能出手，就看赔多赔少了。

类似这种城乡接合部板块，房子的流通性是一切，十年是个坎，上车成本很重要。

同样的情况，也适用于朝棠揽阅。

开盘价太高的话，强烈建议等等中建的运河八子。

超级大盘托底流动性，运河+东六环+亚洲最大的地下交通枢纽，多重保险，稳定性远胜八里桥。