东四环惊现5万+新房！晨光家园C区300套正式开售
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进深
徐迪
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2025-07-18 16:01
北京进深 徐迪 7月18日，东四环十里堡板块的晨光家园C区（梧桐·晨光）正式开售。
现房销售，即买即住，大概300套房源，面积段96-158平方米，毛胚新房无装修。
低楼层均价约5.5万元/平方米，中间楼层均价约6万元/平方米，采取动态报价方式进行竞价。
项目户型老旧，但价位低于周边二手房价格，主打一个性价比。
两居室总价600万起，三居室到手900万左右。
置业顾问介绍说，如果选择产权单位合作的装修公司，还可另外享受总房款2%左右的装修补贴。
除了价格以外，晨光家园的位置上是有绝对优势的。
东四环以东1公里处，距离地铁6号线十里堡步行500米，距离朝阳大悦城1.5公里。
地段和配套算得上全朝阳的C位，朝阳的新盘也就酒仙桥能相提并论，黄杉木和五环外的三间房双子都没得比。
小区分为A、B、C区域：
A区建成于2002年，6栋塔楼1914户，主要是回迁房，为3梯8户或10户设计；B区建成于2009年，10栋1426户。
本次出售的C区年代最新，2012年建成的，是板块内为数不多的次新小区。
C区有5栋住宅楼，其中1栋为定向安置房，2栋转为保障性租赁住房，此次处置的就是剩下2栋房源（201和204号楼）。
户型方面，96平方米全南两居、96/98/101平方米南北边户两居，以及154平方米南北三居，两梯两户或两梯三户，得房率约66%~70%。
整体来看户型还可以，就是得房率低，卖的主要是成熟配套、现房，以及堪称炸板的低价。
目前晨光家园C区二手房目前挂牌均价在6.5万/平米左右。
周边的小区，华纺易城、珠江罗马、华业玫瑰郡等，二手成交均价也在6.3万-6.7万左右。
这次出售的新房，产权单位是北京市朝阳区国资委，给了倒挂的价格，晨光家园及周边小区的二手房业主变得相当被动。
300套房源，乍看体量不大，却相当于晨光家园过去五六年的二手房总成交量。
这么一来，正在挂牌的存量二手房或将陷入“有价无市”的尴尬局面。
今年上半年，朝阳二手房新增挂牌量约2.7万套，占全市的25.46%，是北京二手房挂牌增速最快的地区。与此同时，售价却呈下行趋势。
6月份朝阳二手房挂牌均价64794元/平方米，环比上月下跌0.4%，同比下跌8.12%。
晨光家园C区的集中出售对周边新房市场预计影响不大，主要是项目建成已经十多年了，无论是户型设计功能性和使用率，还是社区环境、立面品质，与新规后入市的楼盘不具可比性。
以这批房源中的顶配户型为例，建面153-158平方米，进深面宽比接近2:1，三居两卫户型，两个卫生间都没有窗。
同在朝青板块的金茂满曜，115/116户型就可以做到三居两卫，7窗全明。
2025年以来朝阳区已有5个新盘项目入市，分别是中海时光之境、中海萬吉玖序、中海朝阳ONE、保利朝观天珺和金茂满曜。
今天上午，晨光家园往东不到两公里的黄杉木双子盘也刚刚发布案名：金茂越秀璞樾、中建紫京宸园。
距离虽近，完全构不成竞争关系。
黄杉木地块的楼面价就接近5.5万/平米，属于朝青板块的终极改善。
晨光家园C区虽然建面不小，但得房率不到70%，基本是面向对地段较为重视的刚需客群。
除产品户型存在一定功能性缺陷外，项目产权年限缩水、毛坯交付、东侧临铁路的视野遮挡及潜在噪音，也是其低价出售的原因之一。
来源：进深
作者：徐迪
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