北京进深 徐迪 7月29日，中海树村项目方案公示采信情况出来了。

设计方案7月8日-16日期间公示，共收到30条公众反馈意见主要集中在以下10个方面：

一、属于分局职责范围内的各方意见

（一）关于楼栋布局、退线、间距、围墙、日照问题

公众反馈意见：

1、小区布局太密，行列式兵营排布，设计感较差。

2、最北侧楼栋归家动线较长，不合理，建议改成南入。

3、南侧15#、16#楼距离围墙过紧，居住感较差，且紧邻街坊路，窗井压街坊路红线，不满足《住宅项目规范》3.2.6条中住宅建筑外墙距离城镇道路3m，附属道路2m的规范要求，请说明相关退线依据。

4、楼栋山墙面间距较小，小区舒适度不够，建议增大山墙间距。

5、配套楼距离住宅太近，对首层住户影响较大，建议更换位置。

6、请补充1#、2#楼距离北侧红线的退线尺寸。

7、建筑紧邻道路红线，尤其是东侧和围墙相连，请问户型是否有东向开窗，如何处理和围墙关系，同时请提供东侧与公共绿地的退线依据。

8、请补充各楼栋距离围墙的详细尺寸，另补充围墙基础图纸，避免侵占公共绿地资源。

9、请提供小区内日照测算报告及对东侧各栋楼现状建筑日照的影响。

建设单位意见：

1、本项目场地长约200m，宽约100m，容积率1.6（含东侧防护绿地及南侧街坊路），建筑高度18m，结合规划条件及场地实际情况，采取东西及南北双轴主动线形式布置，此形式为常见社区形态，各住宅楼栋周边园林景观范围较为均衡，以最大程度保证每户均等的通风和日照条件，且均符合规范要求。

2、结合本项目产品户型设计，北侧楼栋北入更为合理，且北侧红线外规划为园林绿化，业主归家体验更为舒适。

3、本项目南侧围墙设计方案已考虑对北侧建筑影响，后续将深化设计方案，15#、16#楼窗井与街坊路红线未重合。15#、16#楼之间为人行公共出入口，南侧道路为附属道路，最小距离满足《住宅项目规范》3.2.6中规定的住宅建筑外墙面至道路边缘（附属道路的边缘是指路面边缘）的最小距离2.5米的要求。

4、本项目楼栋山墙建筑间距满足防火规范《建筑设计防火规范》GB 50016-2014 （2018年版）第5.2条相关规定，后续将结合景观设计，提升空间体验。

5、本项目P2#配套楼与北侧住宅楼间距大于6m，与南侧住宅楼大于3.5m（配套楼南侧为防火墙），满足《建筑设计防火规范》GB 50016-2014 （2018年版）第5.2条规定，且北侧住宅楼日照均满足大寒日2h相关规定，符合《北京地区建设工程规划设计通则》(2003版)规定。

6、1#、2#楼距离北侧红线最小尺寸为3.12m。

7、本项目东侧围墙采用山墙与围墙相结合方式进行围合，对于东向开窗无影响，建筑退线符合《北京地区建设工程规划设计通则》(2003版)第2.3.3条规定。

8、本项目未侵占公共绿地，围墙详细图纸将在后续规划许可审批中落实。

9、本项目日照满足《北京地区建设工程规划设计通则》(2003版)对建筑退线的要求。

（二）关于设备平台、屋面、挑空、采光井、窗井、通风百叶、大门景墙、景观廊架等问题

公众反馈意见：

1、请明确本项目是否存在设备平台、阳台、架空层、邻里空间，如有，请测算并回复总个数、总面积，以及设备平台的用途及个数、面积、尺寸的必要性，另，需要建设单位明确设备平台是否封闭。

2、楼座设计中楼顶退台，请问开发商将来如何防止业主私搭乱建从而带来各种邻里纠纷？

3、多个楼栋单元门头两侧外凸，此部位为什么功能？高度多少？目前有遮盖临近一层北侧居室窗的隐患，难以保证居住品质，请补充标注该部位距离临近一层住宅北侧墙面的距离，同时如何避免遮挡北侧居室窗？

4、请明确本项目是否存在户内挑空，如有做依据《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》要求，海淀区不在“平原多点”地区，不应做内挑空设计。

5、部分楼座户型设置了内庭院，请说明设置的必要性？另外竖井内部如何保证清洁，垃圾清掏是如何考虑的？是否为电梯预留空间？

6、请标注全部楼栋窗井进深，窗井是否封闭有顶盖？如有顶盖是否计算了地下面积？如无顶盖需建设方明确承诺后期不改造，避免偷面积。

7、7#楼南侧存在设备百叶，该部位为什么设备？是否对临近住户有噪音隐患？百叶高度是多少？是否有遮挡北侧住户采光的可能？是否占用绿地面积？是否存在漏雨问题？

8、大门两侧的景墙是否有厚度，是否占用小区绿地面积？建议明确样式，确保小区品质兑现，大门装饰挑檐雨棚超过1.8m，是否计容。

9、请明确景观廊架是否计容，计绿地率。

建设单位意见：

1、本项目户型按设备使用要求设置设备平台，功能为放置空调设备，未设置阳台、架空层、邻里空间，我司承诺设备平台严格按照图纸实施施工建设。

2、本项目北侧屋面设为不上人坡屋面，业主入住后将由物业进行统一管理。

3、本项目单元门头两侧放置空调机位的设备平台，高度6m，对应位置住宅北立面窗为非居室窗。

4、本项目依据《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，3.1，“鼓励户内公共区域（起居室、餐厅）设置通高跃层等具有层次感与趣味性的室内空间”内容，设置户内挑空。

5、本项目北侧楼栋挑空位置为采光井，顶部为玻璃顶盖，非电梯预留空间，仅用于卫生间采光，提高户型舒适度，按照《建筑工程建筑面积计算规范》GBIT 50353-2013，计算建筑面积，设计已考虑清扫动线，后期物业将通过地下夹层进入清扫。

6、本项目窗井进深为1.5m（局部1.2m），根据《民用建筑通用规范》GB55031-2022第3.1.4条规定，本项目地下窗井有封闭顶盖，计算地下面积。

7、本项目方案中标注的设备通风百叶下方放置用于配套服务设施的空调设备，已考虑对临近楼栋的噪音及采光影响，地面可设置防护栏杆确保安全，地下设有排水设施，该设备位置不计入绿地率。

8、本项目大门两侧的景墙有厚度，不计绿地率，样式将在后续设计中深化，大门装饰挑檐不计容积率，满足《民用建筑通用规范》GB55031-2022第3.1.6条规定。

9、本项目景观廊架属构筑物，不计容积率，不计绿地率，满足《民用建筑通用规范》（GB55031-2022）3.1.5条相关规定要求。

（三）关于下沉庭院、地下室设计、汽车坡道问题

公众反馈意见：

1、请明确本项目住宅楼建筑高度起点从何处计算，根据《住宅项目规范GB 55038- 2025》要求住宅层高不低于3m，18m如何做出6层，首层是否有下沉，如何解决楼栋倒灌问题。

2、小区中间存在多个零散下沉庭院，且多个尺度较小，下沉庭院深多少？两部楼梯距离北侧楼栋距离过近，可能会对一层住户私密性产生影响，建议调整位置，布置于场地中央。

3、地下几层？层高多少？是否和地上联通，是否预留空间给电梯直接从地下入户？

4、4#住宅楼南侧存在汽车坡道口，距离北侧楼栋较近，需建设方承诺后期不加设坡道顶盖，否则会影响4#楼一层日照，对该层住户产生极不利影响。

建设单位意见：

1、本项目住宅楼建筑高度起点从室外地坪起算，首层结合小区台地景观做下沉设计，通过截水沟及提升排水解决倒灌问题。满足《建筑给水排水与节水通用规范 》GB55020-2021第4.4.1条。

2、下沉庭院布置及深度符合设计规范，疏散楼梯与北侧楼栋之间可通过景观种植方式满足私密性要求。

3、本项目住宅楼座下投影位置为地下三层，层高3.6-4.35m，地库范围为地下二层，层高4.1-4.75m，根据产品户型设计，北侧8栋楼可以通过电梯直接从地下车库入户，便于出行。

4、关于本项目汽车坡道，为保证一层住宅满足日照相关要求，我司承诺该汽车坡道不加设任何形式的顶盖。

（四）关于非机动车问题

公众反馈意见：

小区非机动车位设置在哪儿？地上还是地下？公示图上未体现，电动非机动车位如何考虑？

建设单位意见：

本项目电动非机动车停车位位于16#楼负一层，普通非机动车位位于各楼栋出入口附近以及小区道路周边。

（五）关于街坊路问题

公众反馈意见：

地库轮廓线进入了南侧街坊路，布置了什么功能？将来如果有市政管线铺设需求怎么办？街坊路将来是否对外开放？是车行还是人行？街坊路行车时产生噪音是否能满足相关规范噪音的要求？

建设单位意见：

本项目南侧街坊路地下局部布置地下车库（非人防车库），地下车库上方覆土厚度满足市政管线铺设需求，街坊路对外开放，车行人行均可，本项目设计方案已考虑街坊路噪声影响。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。其中有关噪音扰民问题，以生态环境部门意见为准。

（六）关于消防问题

公众反馈意见：

1、总图有3处室外电梯，请问是什么作用？是否计容？

2、小区未形成整体消防环路，仅有两条尽端式消防路和回车场地，且不能联通，违反《建筑防火通用规范》3.4.3要求，其余楼间道路均不到4米，请问如何应对紧急突发情况？另外最南侧楼占用街坊路用作消防路，请提供相关规划依据。

3、西侧消防出入口绿化带影响消防车的转弯半径，存在消防救援安全隐患。

建设单位意见：

1、本项目根据防火规范《建筑设计防火规范》GB 50016-2014 （2018年版）第7.3条，需设置3部消防电梯，用于满足灭火作战和救援需要，消防电梯已计入计容率计算。

2、根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018版）第5.2.4条规定，除高层民用建筑外，数座一、二级耐火等级的住宅建筑，当建筑物的占地面积总和不大于2500㎡，可成组布置。本项目为低多层住宅及配套建筑，耐火等级地上二级，地下一级。符合上条规定。采用局部成组布置，共分为6组，分别为1#、3#楼，2#、4#楼，5#、7#楼，6#、8#楼，9#、11#楼以及10#、12#楼，每组占地面积均小于2500㎡。园区内消防道路满足4米要求，消防车道按照《建筑设计防火规范》GB 50016-2014 （2018年版）第7.1条以及《建筑防火通用规范》GB55037-2022第3.4.5条等相关要求设计。根据GB 55037-2022建筑防火通用规范实施指南3.4.1条，规模较小的建筑可以利用市政道路型消防车并兼做消防救援场地，本项目南侧楼栋参照执行。

3、本项目消防道路设计满足《建筑设计防火规范》。

（七）其他问题

公众反馈意见：

1、小区多条道路未标道路宽度，不清楚是否满足《民用建筑通用规范》中基地内单车道宽度不应小于3.0m的规范要求，当小区未标注的道路宽度为3m时，1#与2#之间道路、5#与6栋之间的道路不满足《住宅项目规范》规范中建筑物距离山墙1.5m的要求。

2、室外活动场地距离楼是不是太近了。

3、方案设计公司是家香港的公司，可以直接接北京的项目么，是否需要入京手续。

建设单位意见：

1、本项目园区内道路性质为其他附属道路，宽度为2.5m，满足《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018第6.0.4条规定。

2、本项目室外活动场地设计满足《京政发【2015】7号_北京市居住公共服务设施配置指标》第3.2条规定，且已考虑对住宅楼影响。

3、香港华艺设计顾问（深圳）有限公司为本项目设计单位，现已完成外阜企业进京备案手续。

二、非分局职责意见

（一）关于人防问题

公众反馈意见：

人防出入口仅有2处，是否符合相关要求？

建设单位意见：

本项目共设计三个人防防护单元，一个防护单元设置一个人防主要出入口，另外两个防护单元共用一个人防主要出入口，满足《DB11_994-2021 平战结合人民防空工程设计规范》等相关规范规定。

我局意见：关于人防设计问题，以国动办部门意见为准。

（二）关于绿化问题

公众反馈意见：

根据《住宅项目规范GB 55038- 2025》要求3.2.2，集中绿地宽度不应小于8m;集中绿地中，在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积占比不应小于1/3, 并应设老年人和儿童活动场地。本项目是否符合规范要求。

建设单位意见：

本项目绿地率计算满足《关于北京市建设工程附属绿化用地面积计算规则（试行）》（京绿规发〔2012〕6号）相关要求。另，根据“多规合一” 协同平台审核意见函（京规自（海） 供审函〔2025〕0001号）内容，本项目与东侧HD00-0705-0035-2地块统一核算绿地率，且由我司代建，可作为集中绿地，满足集中绿地设计要求。另，本项目已设置室外活动场地，位于12#楼南侧，供老年人及儿童使用。

我局意见：建设单位意见属实。关于绿地计算问题，以园林部门意见为准。

中海树村项目是北京首个楼面价站上10万/平米的住宅地块，自打3月份成交起就备受关注。

项目位于海淀上地街道，占地3.97公顷，容积率1.6，地上总建筑规模约7.33万平方米，地下5.8万平方米。

最高建筑18米，规划了16栋4-6层叠拼+大平层产品。

01、海淀北五环首个叠拼项目

树村35号地是一幅长条形地块，南北长度约为东西面宽的2倍。

16栋楼两两一排，三处下沉庭院 景观连廊横贯小区腰部，将小区一分为二，南北各8栋楼。

1、北半区1-8#楼。

其中4#和8#楼西侧各有一个单元的6层洋房，面积在280/320平米左右。

纯边户，三面有窗的环幕视野，虽然进深太长，不能像圆明天颂一样做出5面宽产品，但好在面积够大，280三面宽，320可以做到四面宽带阳光主卫。

其余均为为5层叠拼+大平层产品，两梯一户，私享户外玄关。

上叠4-5F带露台，下叠1-2F带地下室；中间3F是370平米大平层。

预计叠拼面积段400-500平米，按照15万+的单价，单套总价达6000万级别。

2、南半区8栋楼均为6层退台洋房。

9#-14#楼均为两梯两户，面积段220/260平米。

15#整栋和16#楼东边两个单元是一梯两户，为起步180平户型。

所有楼栋都带下跃户型。

3、小区共4处常规出入口，2处人行，2处车行。

景观大门设置在小区西侧正中央位置，带装饰挑檐，两侧有景墙，穿过门庭配套楼是整个中央景观轴。

正门南北两侧隔着两排楼设置地库出入口；

小区南侧街坊路上、两栋楼中间，开有一处人行出入口，方便南半区业主出行。

02、楼间距18-28米

用地指标上显示容积率是1.6，但出让文件中也注明了，1.6的容积率是与东侧一条防护带统一计算的结果。

根据测绘图，这条防护带的占地面积为6074.54平方米。

实际地上建面与占地面积的比值为1.84。

地块南侧的街坊路，宽度不小于15米，长约170米，占地面积约2550平方米。

如果再去掉这条街坊路的面积，树树35号地的容积率将超过1.95。

这个容积率加18米限高，楼栋排布难度非常大。

可以看到，住宅楼东侧、南侧紧贴红线边缘；西边距用地红线2米出头；北排楼栋与围墙仅隔一条消防车道。

并排的两栋楼东西间距最大7.7米，北半区最小的只有5.8米。

南北间距最近的两栋相隔18.35米，南区略好一些，最远的能达到28米。

由于是低楼层产品，这个楼间距，采光没问题。

叠拼楼栋还特意做了南高北低的双层退台设计，视觉上与围墙拉开距离。

另一方面，东侧防护带地块在吞噬容积率的同时也释放了绿化率，住宅区适量减少绿地，做了功能服务配套用房。

03、拿地回溯

树村35号地成交于今年3月18日，中海地产以27.93%的溢价率在9个竞争对手中夺得该地块。

总价超75亿元，折合楼面价10.23万元/平方米，成为北京单价地王项目。

这是一宗素质足以吸引内城改善群体的地块。

地处北五环，距离地铁13号线上地站步行约1.2公里，北侧紧邻华联商场，生活配套完善。

同时，临近上地信息产业基地，有联想、百度、腾讯、新浪、网易等众多知名互联网企业入驻。

东边是北京体育大学，隔着北五环往南，是北大和清华，文脉重地，学区属性极强，海淀最强二派，周边有上地实验小学、101学校（上地分校）等名校。

不论产业、学区还是地铁，树村板块都是称得上海淀北C位所在。

生态环境也不错，西、南双侧公园环绕，隔着清河是北五环，没有噪音问题困扰。

西北两公里是功德寺双子：和樾望云、和樾玉鸣。开盘3个多月，基本到尾盘出清阶段了，成交均价10.5万/平米。

往东两公里是刚开盘不到1个月的朱房村双子项目。

中海树村项目虽说刷新了北京楼面价纪录，但实际上每平米只比建发海晏高出7000多，海晏比贴脸的臻澐还贵了将近6000呢。

成本已结，看成交。

建发海晏目前网签139套，成交均价13.5万 ，3000万一套的房子10天成交破百套，跑出了流量盘的速度。

反倒是有成本优势的臻云，至今尚无网签转化。

用简单的加减法计算，海晏卖到13.5万，中海树村项目均价可以定到14.2万。

产品上，叠墅PK平墅；位置上，树村的圈层更胜朱房。

隔壁圆明天颂今年成交的几套次新单价都在16万 ，是目前市场上不多的升值盘。也是中海树村项目最大的底气。