文/上海进深 严明会

上海第七批次土拍，杨浦滨江再抛重磅——N090601单元I4-01地块。

这块地东至规划三星路，南至杭州路，西至规划松潘路，北至规划润玉路，出让面积1.65万方，容积率1.8，建筑面积2.97万方，地上建筑限高24米。

地块起始价213620万元，楼面价72001元/㎡。

它的东北侧，就是之前两次开盘认购率均超200%的爆款红盘保利海玥外滩序BUND98。

从规划指标看，1.8的容积率、24米限高与BUND98如出一辙，不出意外的话，也会打造成纯洋房社区。

相比于BUND98所在地块，I4-01地块更方正，只是面积小了约3000平方米，产品形态或更规整。

从价格上来看，I4-01地块的楼面起始价比BUND98所在地块贵了约2000元/㎡。

让人好奇的是，保利是否会参与此地块的争夺。在前不久的六批次土拍中，保利并未有地块斩获。

保利算得上是杨浦滨江的资深玩家了，接连在这里打造过保利外滩序BUND45和BUND88、保利外滩启PARK77项目。

I4-01地块的区位堪称“顶配”：

1、地处杨浦滨江“九宫格”范围内，可能是该板块内可能最后一块纯洋房用地，距黄浦江直线距离极近，一线江景资源无可替代。

2、南侧紧邻即将竣工的B站、美团总部、星空华文，东侧规划150米 320米地标办公楼，是距离互联网大厂最近的住宅之一，高端居住需求支撑明确。

3、西侧三块绿地保障生态环境，北侧规划九年一贯制学校，生活与教育配套完善。

预计地块内有中小套型限制，或将推出100㎡的中小户型，可能会是板块内最后一个小面积新房项目。

I4-01地块出让之后，整个大桥“九宫格”之内，还剩下I10-01和I11-01这两宗宅地待出让。

有了BUND98的“珠玉在前”，市场对I4-01地块的预期拉得很高。

BUND98所在地块是去年11月底，由保利发展与上海建工联合体‌以28.71亿元的总价竞得，溢价率17.09%，成交楼板价为81960元/平方米。

BUND98主力户型为建面约83-143㎡的2-4房。今年5月27日，一批次223套房源首开，一个半小时全部售罄，均价126432元/㎡，算下来，卖出一套房只要20秒。6月27日，二批次开盘，92套房源光速售罄，均价128463元/㎡，项目整盘清盘。

杨浦滨江九宫格的高热度，根源在于其不可复制的低密属性。

和前滩、世博九宫格相比，杨浦滨江的九宫格容积率更低。前滩九宫格的容积率普遍在2.0以上，世博九宫格的容积率则在2.6以上。

杨浦滨江九宫格地块中，除了浦江之星3.9以外，其余6块住宅用地 1块商办用地的容积率都在1.2-1.8之间，建筑高度仅有12-24米，其中不少地块还都是风貌别墅。

截至目前，中建壹品、保利发展、中铁置业已经相继在杨浦滨江“九宫格”落子。

回顾一下杨浦滨江九宫格近来的土拍情况，除了BUND98和此次即将出让的I4-01地块，其余已出让地块都是通过遴选方式确定开发主体。

2023年7月，中建壹品以38.62亿元的总价获取定海社区I14-01地块（大桥街道90街坊）、I15-03、I15-02地块（大桥街道89街坊）。

I14-01地块为普通商品房用地，I15-03地块土地用途为办公楼。I14-01地块所建项目为中建壹品浦江之星，该项目于去年5月推出428套房源，均价为10.99万/平方米，目前已售罄。

去年底，杨浦区公布了中铁置业为定海社区I15-01地块（大桥街道89街坊）历史风貌保护项目实施主体。

I15-01地块的底价为14.2641亿元，实施主体为中铁置业。该地块目前仍在建，尚未入市。

今年6月底，中建壹品再次出手，以底价22.56亿元竞得I9-01地块。该地块建筑面积2.96万方，容积率1.4。

地块的成交楼板价7.6万元/平方米。由于是历史风貌保护项目，在地块限高12米约束下，中建壹品预计会开发风貌别墅联排别墅产品。