文/北京进深 徐迪 

紫京宸园总平图公示次日，北边的璞樾设计方案也出来了。

项目占地约3公顷，总建面11.68万㎡，地上建面7.85万㎡，其中住宅建面约7.75万㎡。

规划9栋住宅楼共424户，户均建面183㎡，比紫京宸园（户均172㎡）还大一些。

【紫京宸园方案解析：紫京宸园报规，剧透了兄弟】

01、起步150㎡，户型更大

璞樾项目预计户型面积段150-230㎡，层高约3.16-3.37米。

顶配建面虽然没有紫京宸园的大，但是起步就是150㎡，共158套，户型占比37%；

建面约190㎡户型114套；195㎡户型112套；230㎡和250㎡各20套。

黄杉木双子项目对比，紫京宸园社区规模14万㎡，璞樾不到7.8万㎡。

璞樾大户型更多；紫京宸园165㎡以上户型只有中间三栋楼，房源数量占比不到20%。

紫京宸园顶配做到270㎡，还有400㎡的空中叠墅，对顶豪买家更有吸引力。

璞樾更具均好性，面积段差距不大，圈层纯粹度更高。

02、赠送收紧？平面图标注模糊

设计不见多复杂，但璞樾的平面图很费眼睛。

公示文件太小了，页面缩放到100%，字看不清，再放大一点，马赛克了。

糊成这样的报规图真是难得，不少关键信息只能靠猜的。

没有标注楼栋面宽进深、楼间距；甚至一些楼栋号、建筑高度的数字都被遮挡。

最受关注的赠送空间，与屋顶装饰线条混成一片。

勉强能看出南向内嵌阳台和北向一部分设备平台，与紫京宸园大差不差。

显然，得房率不是璞樾想重点展示的。

璞樾的户型大多方方正正，面宽进深相差不大，室内格局会很容易设计。

03、两栋洋房，南靠高层好乘凉

建筑类型仍然是小高层为主，仅北排两栋为洋房，1#楼7层，2#楼11层。

这两栋以南的三栋楼高度分别是：80米、67.3米和53.7米。

虽然不是正面遮挡，但一天里大部分时间采光都会受到影响。

最高建筑为西门入口处的5#楼，25层。

正中央4#楼20层，最南排8#、9#楼分别为15层和16层，其余均为17层。

04、三处下沉庭院，峡谷+人工湖

西门为人行主入口。

向外的沿街面，景墙代替了整个西面围墙，一直延伸到到南北两侧转角处，尺度不在金茂满曜之下。

向内有廊道连接三处下沉庭院，最大的一处延伸至7#住宅楼首层架空层。

据悉璞樾的下沉庭院做了大面积水系，人工湖之类的，还有峡谷景观带，园林配置超过璞逸丰逸。

架空层建面269㎡，整体会所面积在2500㎡左右，比紫京宸园的规模略小。

05、地库出入口，中央车站

小区人车分流，530个机动车位全部位于地下。

地库出入口在小区北侧，双口双车道，对称造型，中间做了中央车站景观。

除西侧景观大门外，南侧还有一处人行出入口，方便幼儿园接送孩子，

06、顶豪童学院，教育预留牌

项目东南角为托幼用地，占地5253㎡，容积率0.9。

地上建面4727.75㎡，共3层幼教空间，总高13.5米。

造型非常漂亮，大量露台、可上人屋顶，充分保证小朋友的活动空间。

同样还是在两栋楼的包括下，采光可能会受到一定影响。

07、拿地回溯

黄杉木店地块成交于4月28日，由中建智地 中国金茂 越秀地产 朝阳城发联合体，以126亿元的底价摘得。

黄杉木店地块位于东四环与东五环之间，临近地铁6号线青年路站，在朝阳北路以北，周边有朝阳大悦城、万象汇、民航总医院等，周边教育、医疗及商业配套资源丰富。

地块西北方向就是北京初代豪宅星河湾，建成于2005-2007年期间，目前二手房挂牌均价在9万/平。

【详细地段分析可以回看上一篇：紫京宸园报规，剧透了兄弟】

1、北京茂越置业负责开发黄杉木店2107-01住宅和02托幼项目，其中住宅地块案名为璞樾。

“璞”系是中国金茂在城市核心区为中产打造的定制社区；

“樾” 系是越秀地产的高端住宅产品线，同样强调选址城市核心稀缺地段。

北京茂越置业成立于2025年5月14日，注册资本40亿元。

大股东北京兴鼎房地产持股50%，北京兴鼎由中建智地和朝阳城开分别持股97%和3%；中国金茂旗下北京方兴亦城置业持股33%；越秀地产旗下广州越秀华城房地产持股17%。

公司法定代表人、经理为方兴亦城置业总经理王澍；董事长为中国金茂首席运营官吴进；董事包括越秀地产北方区总经理董毅、中建智地董事长樊飞军等。

管理层方面，董事长和总经理都是金茂系。

地块往东3公里处，就是三间房的金茂满矅项目，金茂对这一片很熟。

据悉，璞樾项目由金茂负责规划设计，越秀来做营销和物业。

2、南侧2107-03地块由中建壹品单独操盘，打造为北京第三座宸园——紫京宸园。

项目占地5.43公顷，总建面约21.43万㎡，其中地上建面14.14万㎡。

住宅建面约14.03万㎡，架空层面积300㎡。

规划15栋7-25层洋房、小高层和高层产品，共815户，户均建面172㎡，层高3.16-3.4米。

项目开发主体北京兴昶房地产开发有限公司，成立于2025年5月13日，注册资本80亿元。

股权结构与北京茂越置业相同，由樊飞军直接挂帅董事长，北京宸园总经理李吉担任新项目公司总经理。

大股东北京兴鼎房地产是北京宸园的开发主体，去年6月份以112亿元的总价拿下了北京首宗“宅产配”地块“朝阳酒仙桥 前苇沟 朝阳园北区”项目，分别开发了北京宸园和璞园PARK两大住宅项目。

对于开发组合包，中建智地可算是颇有心得了。

紫京宸园最小户型为130㎡三居，主力145/165㎡，此外还有220/270㎡大平层，以及400㎡的空中别墅。

3、距离住宅项目15公里以外的孙河商服地块，开发主体也是北京兴昶。

占地5.87公顷，总建面12.69万平方米，地上建面5.87万方。

分两个标段施工，一标段建面7.53万平方米，二标段5.16万平方米。投资估算合计约6.34亿元。

在建筑高度方面，孙河地块有较为严格的规定，要求从中央公园后退100米区域内限高12米，100-150米内限高24米，沿内环路可到30米。