北京进深 徐迪 紫京宸园总平图公示次日，北边的璞樾设计方案也出来了。

8月19日，朝阳区平房乡黄杉木店2107-01、02地块项目方案公示。

建设单位为北京茂越置业有限公司，设计单位为杭州九米建筑设计有限公司。

项目占地约3公顷，总建面11.68万㎡，地上建面7.85万㎡，其中住宅建面约7.75万㎡。

规划9栋住宅楼共424户，户均建面183㎡，比紫京宸园（户均172㎡）还大一些。

建筑类型仍然是小高层为主，仅北排两栋为洋房，1#楼7层，2#楼11层。

最高建筑为西门入口处的5#楼，为25层。

西门为人行主入口，沿街面有长长的景墙，尺度不在金茂满曜之下。

向内有廊道连接三处下沉庭院，最大的一处延伸至7#住宅楼首层架空层。

架空层建面269㎡，物业用房及其它公共服务配建689㎡。

面积段150-230㎡，其中150和190㎡为主力户型。

项目东南角为托幼用地。

占地5253㎡，容积率0.9，地上建面4727.75㎡，共3层，总高13.5米。

黄杉木店地块成交于4月28日，由中建智地+中国金茂+越秀地产+朝阳城发联合体，以126亿元的底价摘得。

1、北京茂越置业负责开发黄杉木店2107-01住宅和02托幼项目，其中住宅地块案名为璞樾。

“璞”系是中国金茂在城市核心区为中产打造的定制社区；

“樾” 系是越秀地产的高端住宅产品线，同样强调选址城市核心稀缺地段。

北京茂越置业成立于2025年5月14日，注册资本40亿元。

大股东北京兴鼎房地产持股50%，北京兴鼎由中建智地和朝阳城开分别持股97%和3%；中国金茂旗下北京方兴亦城置业持股33%；越秀地产旗下广州越秀华城房地产持股17%。

公司法定代表人、经理为方兴亦城置业总经理王澍；董事长为中国金茂首席运营官吴进；董事包括越秀地产北方区总经理董毅、中建智地董事长樊飞军等。

管理层方面，董事长和总经理都是金茂系。

地块往东3公里处，就是三间房的金茂满矅项目，金茂对这一片很熟。

据悉，黄杉木店项目由金茂负责规划设计，越秀来做营销和物业。

2、南侧2107-03地块由中建壹品单独操盘，打造为北京第三座宸园——紫京宸园。

项目占地5.43公顷，总建面约21.43万㎡，其中地上建面14.14万㎡。

住宅建面约14.03万㎡，架空层面积300㎡。

规划15栋7-25层洋房、小高层和高层产品，共815户，户均建面172㎡，层高3.16-3.4米。

项目开发主体北京兴昶房地产开发有限公司，成立于2025年5月13日，注册资本80亿元。

股权结构与北京茂越置业相同，由樊飞军直接挂帅董事长，北京宸园总经理李吉担任新项目公司总经理。

大股东北京兴鼎房地产是北京宸园的开发主体，去年6月份以112亿元的总价拿下了北京首宗“宅产配”地块“朝阳酒仙桥+前苇沟+朝阳园北区”项目，分别开发了北京宸园和璞园PARK两大住宅项目。

对于开发组合包，中建智地可算是颇有心得了。

紫京宸园最小户型为130㎡三居，主力145/165㎡，此外还有220/270㎡大平层，以及400㎡的空中别墅。

3、距离住宅项目15公里以外的孙河商服地块，开发主体也是北京兴昶。

占地5.87公顷，总建面12.69万平方米，地上建面5.87万方。

分两个标段施工，一标段建面7.53万平方米，二标段5.16万平方米。投资估算合计约6.34亿元。

在建筑高度方面，孙河地块有较为严格的规定，要求从中央公园后退100米区域内限高12米，100-150米内限高24米，沿内环路可到30米。

黄杉木店地块位于东四环与东五环之间，临近地铁6号线青年路站，在朝阳北路以北，周边有朝阳大悦城、万象汇、民航总医院等，周边教育、医疗及商业配套资源丰富。

地块西北方向就是北京初代豪宅星河湾，建成于2005-2007年期间，目前二手房挂牌均价在9万/平。

周边与星河湾同期或之后建成的楼盘，包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等，虽然也有名动一时的红盘，均是主打性价比。

反倒是往北2公里处的姚家园一带，有逸翠园等低密住宅和别墅产品，豪宅属性更加明显。

这一带发展较早，但目前住宅楼外观已显陈旧，还有不少老公房和经济适用房，人流量大，交通拥堵问题也比较严重，城市界面相对杂乱。

地块周边竞品主要是和记黄埔在去年10月底新开的御翠园。3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签120套，均价8万元/㎡。

御翠园由于户型设计未能跟上当前市场对产品力的要求，后续预计在价格上还会继续让步。其拿地较早，成本优势明显，同时其品牌影响力和地理位置还是具有一定市场竞争力。

往东3公里处，是今年上半年入市的三间房双子项目：

保利朝观天珺，共541套，面积段92㎡-157㎡。目前网签58套，成交均价8.38万元/㎡。

金茂满曜，共667套；主推115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居。目前网签141套，成交均价7.79万元/㎡。

位置上来看，黄杉木店地块和三间房地块同在朝阳北路、地铁6号线沿线，黄杉木店地块在东五环内，更接近中心城区；但三间房地块近年陆续有新盘入市，周边小区外观看上去比较有品质。

配套方面，黄杉木店地块距离朝青地标大悦城更近，步行1公里左右；三间房地块配套范围内有大悦城、常楹天街，但距离均超过3公里。