文/北京进深 徐迪  

8月22日，昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”0077地块项目方案公示反馈意见采信情况通告。

0077地块与0078地块一西一东，前两天才公布案名：国誉星城。越秀地产操盘。

两地块设计方案同于8月8日-8月19日公示，目前只有0077地块反馈意见出来了，共19份，涉及三类：

1、阳台和设备平台形式合规性；2、设计图纸规范性；3、公示期限和公示内容。

没有列出公众反馈意见的具体描述，建设单位的回复也没详细展开。

仅列举了各项相关的规范要求，表示项目设计严格按照现行各项结构规范要求，不存在消防及结构安全隐患，符合相关政策法规要求。

另有一条不属于主管分局的意见——关于破坏房地产市场公平性和与销售相关的前期宣传等问题，昌平分局表示，将反馈至住建、市场监督管理等相关部门。

这个帽子扣得很大，但也侧面说明，国誉星城的得房率应该不低。

国誉星城规划15栋住宅楼，9-18F洋房、小高层，共772户，住宅总建面约7.86万㎡，户均建面约102㎡。

项目位于昌平区史各庄街道，包含两幅子地块，均为二类居住用地。

建筑高度 54.75 米，容积率2.6，绿地率30%。

1、0077地块

8栋11-18F洋房 小高层，共400户

占地1.6公顷，总建筑规模 6.71万㎡。其中：

地上4.22万㎡，含计容面积4.17万㎡；地下建面2.49万㎡。

两排楼栋正南正北朝向，大门在小区东侧，与东区0078地块正门隔街相对。

出租汽车站在红线以内，占地50㎡；

门口配套楼包括邻里中心、小型商服（便利店）、其他商业服务（菜市场）等业态。

东门进来是下沉庭院，中间为245㎡的室外活动场地，最西侧是社区管理服务用房，之间以景观绿轴串连。

北排1#楼-3#楼为18F小高层，首层架空；

其余均为8-11层洋房，部分带退台。

2、0078地块

7栋9-18F洋房 小高层，共372户

占地1.47公顷，总建筑规模 6.14万㎡。其中：

地上3.93万㎡，含计容面积3.82万㎡；地下建面2.21万㎡。

楼栋排列形式与西区相同：

北排3栋为18F小高层，首层均有架空；南排为9-11F洋房。

东区的下沉庭院围绕大门设置，与西区门对门，邻里中心、小型商服、室外活动场地等功能区连在一起，形成较为集中的会所体系。

这种形式，有点像中建玖合通州运河项目，但是没有地下通道或跨街天桥连接。

3、赠送尺度收紧

南阳台 侧边飘窗，北向无赠送

面积段预计90-120㎡区间，少量80㎡小三居。

主力110㎡四居，6栋小高层都是这个户型，洋房户型均为100㎡以下产品。

所有边户房源的整个侧面都做了飘窗赠送，与进深等长，仅这一项的赠送就在5个平方左右。

南向赠送是阳台 飘窗组合，不同户型阳台进深略有差异，进深1.2米/1.5米/1.8米三档。

中间户阳台进深能达到1.8米，但是没有侧边飘窗赠送，整体使用率还是要低一些。

北四村项目全部房源的北向都没有赠送空间。

朱辛庄的中海未来之境，也出现了1.2米小尺度阳台，北向设备平台也是不能用于室内扩展空间。

昌平这两个新盘在阳台赠送上都没有太大突破，反而呈现一种尺度收紧的态势。

北四村项目借助全侧边飘窗，边户的赠送率相对要高一些，并且有270度采光面，视野绝佳。

不过北向没有赠送空间的话，北边的次卧舒适度会受到影响，110㎡大概只能做成紧凑四居。

4、拿地回溯

国誉星城所在地块于6月5日完成出让，由越秀地产 北京城建 未来科学城 贝好家联合体以23.95亿元底价摘得，折合楼面价约3万元/平方米。

国誉是北京城建的明星产品系，“星”字则被用在多个越秀昌平项目案名里，星耀未来、越秀星樾等。

两幅子地块均为二类居住用地，容积率2.6，控制高度60米，绿地率30%。

0078地块竞得人需建设地上占地面积约300平方米开闭站一处，不出让，无偿移交相关部门。

地块不是正南正北，楼栋排布有点难度，不过北边大厂的购房客群普遍对朝向没那么在意。

该地块位于昌平区史各庄街道，东至生命园新贤街（福创路），南至生物医药街，西至景创路，北至郝庄子南街。

距离昌平线生命科学园站大约1.4公里，周边有京藏高速、北清路等主干道。

中关村生命科学园，是北京国际科技创新中心“三城一区”主平台的重要支撑，在城市政策扶持与发展下，已形成“科研 产业 居住”融合格局，聚集百济神州、万泰生物等600余家创新型医药健康企业，以及300余名高层次人才，已经成为中国生命科学领域创新资源最集中的区域之一。

北四村项目所在的CP01-0601街区被定位为“集基础研究、成果转化、配套服务和居住功能于一体的产城融合型科技园区”。

北四村和朱辛庄物理位置几乎是平行的，但目前来看，北四村板块城市界面一般，比朱辛庄还是有一定差距的。

商业方面主要是南侧规划的超级合生汇，吃喝玩乐购一站式解决；

医疗资源包括积水潭医院回龙观院区、北京大学第六医院北院；

教育资源有北师大九一贯通学校（预计2026年开学）、史各庄小学、北京101中学、昌平实验学校等，具体入学政策还是要看后续划分。 

地块位置不是很稀缺，南边还有一大片空地，足够再开发几个小区，附近目前在售新盘也不少。

1、龙湖观萃，2024年9月7日开盘，857套房源，主力面积段72-129㎡。

目前网签483套，去化率56%，成交均价5.6万元/㎡；

2、辛庄板块的越秀星樾基本售罄；

中海寰宇未来去年3月开盘，932套97-145㎡三居四居。

目前网签742套，去化近八成，成交均价6.12万元/㎡；

3、越秀星耀未来今年4月初开盘，共930套房源，主力面积段91-107㎡三居。

目前网签157套，去化率17%，成交均价5.55万元/㎡。

4、中海未来之境，上个月底刚刚开盘，6栋住宅楼共342套房源，面积段100-130㎡。

目前网签61套，去化率18%，成交均价6.16万元/㎡。