文/上海进深 严明会

中建八局在宝山深耕的决心逐渐显现。

上个星期，宝山区与中建八局签署战略协议，双方将深化合作，共同推进区域发展。

在此之前，中建八局已提前布局，斥资约82亿元在宝山南大智慧城拿下一宗地块包。

从布局节奏来看，中建八局的决策时点把控得非常精准，南大是上海炙手可热的板块之一，去年至今成交近4000套新房，断层式领先上海。

继宝山南大91-01地块设计方案公布后，中建八局很快公示了92-01地块的设计方案。

据最新消息，项目预计8月展厅接待，9月开放样板间，10月争取入市，节奏安排得相当紧凑。

产品有创新

整体来看，91-01和92-01这两个地块在设计理念上保持了连贯，都强调了架空层空间、景观连通和归家动线的品质感。

根据规划，92-01地块拟建6幢15-17F高层，全部首层架空设计，3#和5#一楼设置有公共服务设施。

1、下沉庭院会所 绿地

3#楼和5#楼之间做了下沉庭院，所有楼栋首层架空，预计会做成泛会所。

小区中央配置了超1600㎡的集中绿地，其中设有儿童游戏场和室外健身点。

2、全人车分流

地面没车位，车行出入口位于小区西北角落，出口位于东侧的汇丰路上。

南侧南大路和北侧葑厚路的人行出入口都做了景观架构，归家仪式感拉满。

3、风雨连廊

社区的东西两侧有直通楼栋的架构，预计会是风雨连廊。西侧的风雨连廊连通景观架构，整个社区外围将形成闭环式的无风雨归家动线。

4、户型预计

户型方面，地块西侧是公共绿地，因此3#和5#的部分户型为了更好的观景，朝向做了一定的偏向。这一点与91-01地块西侧楼栋设计一致。

91-01地块与92-01地块非标户型

从楼栋轮廓来看，预计会有南向多阳台，边户会有转角飘窗，赠送面积和得房率方面或会有惊喜。

从92-01的规划图来看，此地块上的户型面积或会更大，达到200㎡。相比于91-01地块，92-01地块紧邻西侧绿地，生态景观也更好。

此前在8月1日，91-01地块规划设计方案公示，该地块拟建6栋16-24F高层住宅。

社区全人车分流，规划有两处下沉庭院，东、西两侧都规划了闭环式风雨连廊，与景观架构相连，所有住宅楼栋的首层全部做了架空层设计。

91-01地块规划图

根据日前曝光的户型过程稿，该地块将推建面约108-130-145-188㎡产品，三阳台成为每个户型的标配。

以下为91-01地块网传户型图过程稿：

挑战与机遇

回顾地块，6月19日，上海五批次土拍中，中建八局以81.95亿元夺得宝山南大“巨无霸”地块，成交楼板价25487元/㎡，溢价率1.17%。

这一价格不仅创下了北中环区域的新纪录，更将成为宝山南大板块城市更新的重要一环。

6幅地块中5幅为纯住宅用地（91-01、92-01、93-01、94-01、87-01），总建筑面积约21万平方米，容积率在2.5-2.6之间，限高60-80米，中小套型占比40%。

1幅为商业办公用地（90-01），建筑面积约11.2万平方米，将建设250米高的超高层地标建筑，容积率7.2。

若是剔除商办，纯住宅的楼板价也将近3.6万/㎡了。

此项目落地将带来一座250米高的宝山新地标建筑，刷新区域天际线。

从开发角度看，该项目体量大、业态复合，涵盖住宅、商业、办公及超高地标，还需配建保障房，对开发商的综合操盘能力提出了较高要求。

如何统筹住宅与商业进度、控制综合成本、精准定位产品，以及在紧凑周期内完成高品质呈现，很考验中建八局的资源整合能力与执行力。

在5块住宅地块中，91-01地块是距离南大路地铁站最近的，步行至15号线南大路站仅需约250米。

92-01地块与91-01地块中间隔着一块绿地和工学路。

后发优势

地块所处区域的市场热度也较高，目前周边新房项目均价在6.5–6.8万/㎡。

西南侧的中环铂樾于6月17日开盘，首开建面约110㎡的三房和约139㎡的四房，均价达到66025元/㎡，开盘当日售出率超过90%。

地块北侧是华润置地开发的中環置地中心一期“润府”，该项目荣获2024年上海楼市成交套数、面积双料销冠；二期“望雲”年内已完成四次推盘，前三个批次开盘当日去化率均超97%，最新批次148套房源去化率达90%。

2024年3月首开至今，中環置地中心热度持续攀升，16个月内累计开盘加推11次，累计成交超2000套。7月中旬已完成第12次取证。

等到中建八局地块入市，两大竞品的销售进程或已接近尾声。中建八局将会面临一个需求潜力充足、竞争压力较小的市场。

从面积段来看，润府主力户型包括建面约102-128-146-177㎡的3-4房，望雲主力户型为108-133-165-188㎡的3-4房，中环铂樾主力户型为110-139㎡的3-4房。

中建八局南大项目在延续热销面积段的基础上，做了更大面积的尝试和户型创新。

南大智慧城规划采用“双TOD”模式，除中建八局南大路站综合体外，丰翔路站TOD的华润万象汇也已开工。两站距离不足700米，未来有望形成互补联动的商圈格局。

在这一背景下，中建八局项目的住宅产品设计、定价及推盘策略，能否准确把握各类客群需求，并与区域规划红利形成共振，将成为影响项目去化效果的关键。