文/上海进深  严明会

奉贤南桥即将迎来新的联排住宅项目。

拿地一个月后，奉贤新城04单元14-04地块项目设计方案公示。

这个项目体量并不大，却有四个股东方：国贸、象屿、天安和武汉清能。

其中，首次进入上海市场的武汉清能，其背后的大股东是湖北省属国企湖北联投。

对武汉清能来说，这次首入上海的项目被寄予厚望。

8月中旬，清能集团党委副书记、总经理李红青一行赴上海考察交流，实地调研奉贤项目，并先后拜访了合作方国贸和象屿。

事实上，湖北联投为了进入上海已经做了多年的准备和铺垫，但武汉清能的动作依然十分谨慎：

一方面选择在奉贤这样的郊区拿地，避开竞争激烈的中心城区；另一方面，通过与多家有经验的房企合作，共同分摊开发风险。

这种谨慎拿地的态度，从武汉清能此前的动作中也能看出。

今年6月上海五批次土拍，它就曾与象屿、天安组成联合体，在浦东曹路地块的竞拍中多次举牌，拿地意愿明显，但最终还是没能竞争过联发。

如今通过合作拿下奉贤地块，也算实现了在上海市场的破冰。

联排带庭院

从公示的设计方案来看，地块拟建3幢13F小高层住宅、11F保障房，位于社区北侧；9幢3F的多层住宅（联排），位于社区南侧。

项目的产品布局和社区配套，主要围绕改善居住需求”展开，具体规划有几个亮点：

1、下沉庭院 风雨连廊 架空层会所

社区设有下沉庭院，与人行出入口相连。10#、11#、12#这3栋高层首层局部架空，会用作泛会所，高层外围有雨棚。小区西侧设有室外健身场地和儿童活动场地。

2、人车分流

主要的机动车出入口和人行出入口位于北侧的运河路上，消防、人行出入口位于小区的西北角。

3、联排别墅均带地下室，部分联排别墅有内庭院设计。

4、高层层高约3米，户型设计方面，预计会有南向双阳台，边户有转角飘窗。

分散的股权

奉贤新城项目的开发主体为上海荟樾房地产开发有限公司，法定代表人姜路新是湖北联投投资发展部副主任、清能集团投资发展部区域投拓总监。

该公司由四家企业共同持股，分别是：上海筑成房地产有限公司、上海象盈房地产开发有限公司、上海天安盛世房地产有限公司、武汉清能瑾诚置业有限公司。

其中，武汉清能持股28%，为最大股东，其余三家各持股24%。

从合作方的背景来看，国贸、象屿、天安都是在上海有过成熟开发经验的开发商，能为武汉清能这个新入局者提供支持。

国贸和象屿近两年在五大新城持续开发，积累了较多低密产品经验。

其中，象屿对奉贤非常熟悉，曾在这里开发了象屿滨江悦府、保利象屿公园悦府，象屿江湾悦府，均为高低配社区。

国贸在松江新城开发的海上原墅成为2025年五大新城中唯一连续三次触发积分的项目。

对武汉清能来说，和这些有经验的房企合作，既能降低首入上海的试错成本，也能借助对方的资源快速打开市场。

武汉清能方面称，此次摘牌是在长三角相继成功开发合肥花语天境项目、杭州翡云润府项目后，湖北联投首次落子国际都会上海，标志着布局长三角核心城市的战略突破，开启华东区域发展的新篇章。

从湖北联投的业绩来看，房地产业务是其重要支撑：2024年，湖北联投营收突破1500亿元，主营业务涵盖产业园区、工程建设等多个领域，但城市更新板块（房地产）以32%的利润贡献率成为最赚钱的业务单元。

这也能解释为何湖北联投会花大力气布局上海这样的核心市场。

从商办到住宅

14-04地块的前身是一块商业用地。红星美凯龙原计划在这里投资68亿元打造奉贤·城市书香商业综合体，但在2022年被叫停。

2025年4月，官方启动了规划调整，5月正式获批。

调整后，14-04地块由商业商务办公混合用地调整为住宅用地，用地面积25691平，容积率由2.0降低为1.2，建筑限高由80米降低为40米，建筑面积30829.2平。

规划要求地块内形成南低北高、西低东高的高度梯度，南部限定24米高度区域，北部限高40米。

地块位于浦南运河北岸，地处南上海运河公园，生态环境非常好。西侧紧邻天主堂，可能部分人会介意。

从区域市场情况来看，奉贤南桥的改善需求依然活跃。

今年7月，板块内的龙湖・御湖境项目认筹首日就吸引了超 200 组客户，到访人数超千人，说明本地购房者对优质住宅的需求还在。

再看此次新项目的价格，地块是今年7月24 日由四家房企联合以7.58 亿元竞得的，成交楼面价24587元/㎡，溢价率11.76%。

整盘均价预计会超过5万/㎡，这个价格在奉贤新城的改善住宅中，将会是天花板水平。