天健湾时代府硬碰硬，杨志帆要用新规“赌一把”
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进深
505710
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2025-09-01 17:41
文/乐居财经 严明会
深圳天健湾时代府，入市的风声越来越紧了。
去年11月，深圳前海招商街道K104-0049地块出让。
吸引了天健、绿城、中铁置业、招商蛇口等多家房企竞拍。
地块最终由天健地产以14.35亿元的总价拿下。
成交楼面价37610元/平方米，溢价率16.48%。
拿下地块后的天健地产，似乎并不急于入市。
直到如今快一年过去了，项目才以天健湾时代府的案名亮相。
并传出入市的风声。
该项目，位于招商街道赤湾片区赤湾六路与天后宫路交汇处以东。
临近地铁2号线赤湾站，百度地图显示的步行的距离六百多米。
天健湾时代府的开发主体，为深圳市天璟置地有限公司。
去年11月拿下地块不久后，天健地产成立了该项目公司。
目前，天璟置地由天健地产（全称：深圳市天健地产集团有限公司）100%持股。
天璟置地总经理，为杨志帆。
该项目占地1.36万㎡，建面3.82万㎡。
仅为两栋30层高的住宅，容积率2.8。
2梯5户，主打面积段为113-139㎡的四房、五房产品。
这个项目，其实亮点不少。
1）低密度，容积率仅2.8。
可对比的是，周边项目如：
开云府容积率7.0；琅玥湾容积率4.77；
金众云山海容积率3.45；山海丹华容积率3.37。
天健湾时代府的容积率算是最低的。
即便近段时间以来，深圳市场土拍容积率普遍下降。
平均也在3.1左右。
天健湾时代府，仍算是低的。
2）可看港口、海景。
项目靠近赤湾港，虽然海景没那么纯粹；
但大部分楼层还是可以看到港口与海景景观。
3）新规户型，得房率较高。
项目是赤湾首个新规住宅。
这点不用多说，新规产品的一大优势就是高得房率。
4）产品上，整体以朝南及西南为主。
仅有两套朝东北。
概括起来主要是三点：
新规、低密和海景。
亮点虽然不少，但实话说。
天健湾时代府，有一个比较大的问题是面积段的定位。
项目面积段113-139㎡。
基本是面向刚改、改善而来的。
这本身也没什么问题。
毕竟，无论怎么说，项目也是在南山。
都是寸土寸金的地方。
不过，也要面对的一个现实是。
天健湾时代府周边，几乎清一色也都是一百平以上的改善项目。
这与片区在售的项目，形成直接的竞争，加大了项目去化的不确定性。
比如，赤湾片区目前在售的项目。
开云府124-203㎡、琅玥湾佳园113-167㎡；
金众云山海111-174㎡、前海宸湾109-143㎡。
这样看的话，天健湾时代府的面积段，基本上与这些现存项目产生重叠。
就看天健湾时代产品跟价格后续，能不能跟这些项目拉开差距了。
价格方面，市场预测天健湾时代府113㎡四房总价预计750-850万；
139㎡五房总价预计900-1100万。
前面说了，新规、低密度、海景，是天健湾时代府的优势。
不足方面。
1）项目片区位于前海和蛇口之间，地理上会有让人感觉些偏僻。
目前，片区还在大搞工程，城市面貌不如南山其他地方。
2）教育上，不是南山名校区，算是一个短板。
3）另外，网上还有比较多人讨论的一点，项目南侧就是天后博物馆，仅一路之隔。
来源：进深
作者：505710
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