北京进深 徐迪 近日，海淀顶豪建发海晏加推1栋楼，为东南角的13#楼。

14F小高层，建面218㎡四居三卫，共28套。

南向16.7米面宽，四开间三卧室双套房。

主卧南北通透，转角飘窗，270度环幕视野；步入式U型衣帽间；主卫双台盆+浴缸。

6米宽厅，外接一步阳台，窗墙比奇高；八人桌餐厅配大尺度水吧台，开放式厨房+西岛台设计。

北向隐藏式家政间，赠送一处飘窗，形成转角式大窗，晾晒空间采光拉满。

一字式三分离公卫，足以放下双盆洗手台，镜面避开了北卧门口位置。

私家电梯厅，双玄关体系，入户门内外双储藏室，收纳便利。

此外，颇受关注的实景大门也已建成，细节非常多，庄重又不失灵动。

古典建筑+当代工艺，强调礼序美学，撑得起顶豪门面。

建发海晏所在地块成交于今年1月2日，建发房产以90.4亿元的价格摘得，折合楼面价95062元/㎡，溢价25.04%。

项目总建面14.6万㎡，其中地上约9.5万㎡，规划16栋7F-15F洋房+小高层，共435套，3.2-3.6米层高。

项目户均建面达到218㎡，其中3栋单体平墅，一层一户，建面300㎡+。

7#、14#、15#、16#楼有顶退户型，顶层复式带露台，一层一户，带空中花园，层高3.6米。

6月6日首批403套房源取得预售许可证，6月12日正式开盘，拟售均价在13.87万-16.91万元/㎡区间。

截至9月11日，累计完成193套网签，去化近半。

成交均价约13.58万元/㎡；网签金额总计56.93亿元，地价覆盖率63%。

北京“好房子”新规发布至今，建发海晏迈出了海淀新盘的突破性一步：一步阳台。

围栏玻璃高1.2米，客厅落地窗子可以三开平拉合成一块，窗子可开至三分之二面宽。

窗户确定为德国旭格系统窗，四玻两腔一夹胶，超静音，相当于图书馆的环境。

北京首个项目做到全屋应用，包括卫生间和厨房，玻璃用的鸟巢同款超白玻，透光率比普通玻璃高10%。

得房率，西北角4#7层洋房183户型可达到83%，剩下183中间户81%；218/266户型82%。

9大户型设计理念：

①奢享层高设置3.2-3.6米。

②私享电梯厅设计，套内独立玄关；

③方正客餐厅，8人大圆桌设置；

④南侧客厅一步阳台，有个透气的空间；

⑤独立、采光通风家政间；

⑥厨房台面650宽，使用更充裕；

⑦全尺度卧室设置，居室空间进深≥3400米（500+1800+500+600=3400）；

⑧极致收纳：全户型收纳16.7㎡起，套内占比≥11%；218起做独立衣帽间；

⑨大窗户：客厅、卧室窗户宽度尽量宽。2/3的南向面宽设置大面积窗用于采光通风。

220㎡以上户型：

家政间全部做了转角窗，可以晾晒又避免潮湿，并且与客厅、卧室完全隔离，独立好收拾；

厨房台面650宽度，和建发观宸165户型的台面一样尺度。

此外，所有户型厨房烟道外移，不占用吊柜面积，操作台也更加完整。

266㎡以上户型：高阶改善独有的双动线处理，主人和家政阿姨走不同的通道。正门1.8米双开门，侧边独立通道直通厨房家政间。

建发海晏打造的京派王府园林，四进三园十八景，电伴热锦鲤福池，水温能全年保持20℃，四季都能看到小鱼游来游去的那种。

会所面积3600平，层高大致7米。含恒温泳池，大人、儿童泡池，按摩池；KTV、SPA、3个私宴厅；另有高尔夫、茶厅、棋牌室、雪茄吧、瑜伽室、私教室……还有好多没听过的功能区。

受文件限制，建发在朱房项目上园林景观上走中式风，主体住宅建筑设计则加入现代风格元素，整体做到和谐明朗。

住宅楼屋顶均有造型轮廓线，与丰台的璞逸丰宜类似，做了大飘檐设计。

立面大部分石材为主，体现中式府院的厚重感，搭配少量玻璃幕和铝板，用金属线条质感展示现代建筑风格。

滨水而建，外立面颜值有保证的话，将成为这片河景豪宅的加分项。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在0030地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计2026年初开工，2027年6月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万。值得一提的是，万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到2公里。