北京进深 徐迪 在海淀宝山双子总平图和案名相继亮相后，保利建工半壁店项目终于有了新进展。

9月23日，北京慧海常筑置业有限公司发出了两则施工招标资格预审公告。

该公司是海淀半壁店03、04地块的开发主体，今年6月19日完成工商登记。

公司注册资本45.45亿元，保利北京和北京建工分别持股70%和30%。

保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人兼董事长、经理。

5月20日，保利发展+北京建工联合体以45.45亿元总价摘得海淀半壁店2201-0003、0004地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

这是继北五环外嘉华天珺项目之后，保利和建工又一次合作在海淀拿地。

半壁店项目包含两幅子地块，均为居住用地，总占地面积4.06公顷，地上建筑规模约5.8万㎡。

西侧0003地块占地2.35公顷，容积率1.3，地上建筑规模约3.05万㎡；

东侧0004地块占地1.71公顷，容积率1.6，地上建筑规模约2.74万㎡。

根据招标公告，两个标段合同估算价总计7.21亿元。

其中一标段对应东地块，总建筑面积约44914.02㎡，地上24658㎡，地下20256.02㎡；

二标段对应西地块，总建面55634㎡，地上33300.6㎡，地下22333.4㎡。

按照施工计划，东地块容积率大约1.44，西地块容积率接近1.42。

此外，在本月初发出的设计招标公告中提到，项目建筑高度是18米。

这个限高做5层浪费太多，6层的话就要像宝山双子一样卡层高了。

半壁店双子在3月28日正式挂牌后，经历过一次调规，主要涉及三个方面：

1、根据《综合实施方案》和《供地条件》及空军机场净空区内，建设项目控高审批有关要求，各地块建筑高度应按15米控制；最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。

调规之后，在占地面积和规划建面不变的前提下，主体建筑高度按15米限高，并严格控制在18米之内。

原因是地块北面有一座空军机场，跑道距离地块2公里左右。

2、04地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11米。

原出让文件中，东侧的街坊路二（项目段）拓宽至不小于18米，其中有7米部分位于04地块东侧红线内，纳入出让范围，计入建设用地基底面积，统一核算容积率。

调规后，两条街坊路都统一到11米，相当于地块红线内没有街坊路这个“容积率杀手”了，地上实际使用面积被释放了出来。

3、两幅地块容积率、绿地率，可统筹核算。

两幅子地块容积率分别为1.3和1.6，调整之后，更方便统筹开发。

此外，在征得相关部门同意意见后，可结合地块之间规划道路方案，实现两地块地下连通，地下空间规模、使用性质，应满足有关法律法规要求。

根据出让文件，该项目应遵循城市设计的理念，建筑外立面材质需使用石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。

建筑布局宜采用围合式，并结合中心及街心花园的设置，强化景观均好性，形成具有仪式感、园林感、归属感的居住环境。

建筑立面宜采用三段式构图，搭配简单线脚。

半壁店地块位于海淀区南部的田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线五路居站及田村站。

板块界面整体偏老旧，还有一些正在拆除的危房工程，改造周期比较长，整体居住氛围和城市界面有待提升。

但周边生活配套完善，近航天中心医院、中国人民解放军总医院。田村地铁站附近有京粮广场、万达广场等大型商业项目。

学区主要是行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）等。

海淀供地今年明显放量，但西四环四季青板块项目还是稀缺。

周边没有在售新盘，老小区较多，包括田村路39号院，乐府江南等，二手房挂牌价9.7万/㎡。

次新房有2023年底交付的大苑海淀府，主力170-319㎡大平层，2000万级豪宅，成交均价12万+。

西北方面直线5公里左右，有城建越秀·香山樾，440套住宅，面积段为184-273㎡四居大平层，目前网签297套，成交均价约12.2万元/㎡。

天恒广安·印香山，规划房源99套，面积段为219-250㎡全四居大平层，目前网签30套，成交均价为11.8万元/㎡。