文/乐居财经 严明会

最能折腾的“蚊型”上市物企，又有了新的目标赛道。这一次，它盯上了地产开发的生意。

9月24日，德商产投服务(02270.HK)公告称，其间接全资附属公司绿色置业与邦泰跃尚订立了一份增资协议。

据此，绿色置业将以现金向成都邦泰锦宸置业有限公司（简称“锦宸置业”）增资认缴1000万元。紧随增资事项完成后，锦宸置业的注册资本将增至2000万元，绿色置业与邦泰跃尚将各自持股占比50%。

但值得注意的是，锦宸置业不会成为德商产投服务的附属公司，因此其财务业绩不会综合入账到德商产投服务的财务报表。

涉足地产开发

入股锦宸置业，是德商产投服务欲与邦泰跃尚合作，共同开发PD2025–10(X12–1号)地块。

据悉，该地块位于成都市郫都区犀浦街道片区，用地性质为住宅用地，总用地面积12707.84平方米，规划建筑面积31769.6平方米，容积率2.5，起始楼面价6800元/平方米，起始价2.16亿元。

事实上，一个月前，德商产投服务就流露出了涉足地产开发的意向，其原本是亲自下场参与了该地块的竞拍，绿色置业在8月25日就此支付了该地块的竞拍保证金4330万元。但三天后交易落槌，最终成都邦泰跃尚置业有限公司以底价竞得了该地块。

土拍出局，德商产投服务却不愿就此放手，于是向邦泰跃尚寻求合作开发的机会。除了以1000万入股锦宸置业外，绿色置业还将支付邦泰耀尚2165万元表示合作开发上述地块的诚意。

根据增资协议，后一笔款项被视为绿色置业向锦宸置业提供的股东借款，并应用作支付上述地块的部分土地转让价款。

资料显示，成立于2025年8月29日，锦宸置业主要从事房地产开发，目前尚未产生资产净值。

傍上民营“黑马”房企

德商产投服务涉足地产开发，傍上的合作伙伴是何方神圣？

故事要从2006年说起。这一年，罗勇辞去乐山师范团委书记的“铁饭碗”，与石凌涛、王智勇、何流在四川乐山合伙成立的一家销售代理公司。次年3月，该公司正式更名为四川邦泰置业有限公司（简称“邦泰置业”），开始涉足地产开发。

而邦泰跃尚正是邦泰置业的全资子公司。

穿透股权，邦泰置业由罗勇、王智勇、何流、石凌涛四人分持有30%、24%、17%、29%的股份。

四位股东持股比例相对均衡，未形成单一股东绝对控股的格局。有资深业内人士分析，在顺境之时，邦泰的股权构成有利于调动股东的积极性，发挥股东的能力模块，不过，在面对分歧或重大利益调整之时，则可能形成矛盾。

房地产行业持续低迷，暴雷、陨落、硬撑……大多数民营房企在债务压力下惨淡经营。但回顾邦泰集团的拿地历程，其却是在2021年左右开启了全国化扩张步伐。

行业资料显示，2021年邦泰逆势拿地7宗。2023年以95亿权益拿地金额杀入全国百强，位列第32名。2024全年共计摘得22宗涉宅地块，拿地金额118亿元，仅次于杭州滨江排名全国民企第二。

据不完全统计，进入2025年，邦泰在全国拿地的投资应该已有近60亿了。

市场从“规模为王”转向“稳健第一”，邦泰以“黑马”之姿杀出成为行业焦点，其资金财务、相关的司法纠纷、项目质量投诉等问题也被放到聚光灯下关注。

比如合肥的东方雅颂项目，今年4月就被业主在人民网领导留言板提出项目存在诸多质量问题，如外立面真石漆凹凸不平、偷工减料、卫生间防水涂层厚度不合格、地库顶板渗漏等等。

增收不增利

“通过与合作伙伴的协同努力，本集团将借此机会增强上下游业务联动，为本集团运营带来协同效应”，傍上邦泰涉足地产开发，德商产投服务表示，这是其推动业务与收入多元化的重要举措。

地产低迷环境中，物企纷纷跳出物业管理主营范围另谋财路。近两年，德商产投服务多次高调宣布业务边界拓展，其中包括发展转租服务、进入直播赛道、要搞代建业务、从事不良资产领域相关业务……

折腾不止的背后，是德商产投服务的业绩焦虑。

过去的2024年，德商产投服务实现营收约3.40亿元，同比增长33.4%。

营收增速跑赢大部分同行，但同期录得毛利约9982.8万元，同比增长9.4%，毛利率约22.0%，同比减少4.8个百分点；净利润约为3790.5万元，同比减少5.2%，净利率约8.4%，而上年同期约为11.8%

今年上半年，其仍困在增收不增利的局面中，并有扩大之势。

截至2025年6月30日，其实现营收2.28亿元，同比增长12.3%；同期录得毛利约4778.4万元，同比下滑23.4%，毛利率约21.0%，较上年同期减少9.7个百分点；净利润约为1975.3万元，同比减少16.1%，净利率同比减少2.95个百分点至8.7%。

今年上半年，德商产投服贸易应收款项、按金及其他应收款项减值亏损拨备净额分别为746.8万元、100万元，同比大幅增长419.7%、141.0%。

与邦泰合作开发住宅项目，需要多大的前期投入资金尚不得而知。但德商产投服务的手中资金并不算富裕，截至2025年6月30日，其现金及现金等价物业约为2.12亿元；值得注意的是，同期其还有8350万元的银行借款。