文/乐居财经 徐迪

今年的金九银十，中建运河玖院真正HOLD住了。

9月13日取证，9月20日开盘。

截至10月9日，网签471套，一期首批取证房源去化超六成。

正所谓春风得意马蹄急，十一长假刚结束，二期项目设计方案紧跟着就公示了。

运河玖院二期包括0101-0807、0808、0810、0811四幅地块，建设用地约5.17公顷，总建筑规模约17.35万㎡。

其中，地上计容建筑规模约11.72万㎡，不计容面积0.36万㎡；地下建筑规模约5.27万㎡。

规划16栋10-28F住宅楼，均为正南正北朝向。

每块地各有4栋楼，沿红线四角而建，尽可能在中央留出大量空间做园林。

与一期不同的是，二期临河地块没做下沉庭院，取而代之的是动线更丰富的风雨连廊，以及游廊式景观亭。

（点击看大图）

1、后排不临河地块：0807、0808，楼栋排布相同。

北侧4号楼为10F洋房，其余3栋均为17F小高层。

0807地块4号楼首层架空，0808地块3号楼首层架空。

两个架空层楼栋通过风雨连廊直达小区大门。

大门隔街相对，地下通道、跨街天桥，地面、地下、天桥三层立体交通，将两块地紧密连接，人车分流，配套共享。

风雨连廊向内连接中心景观亭，形成了连贯的泛会所体系。

两块沿紫运西路各有一整排家园中心，0807地块为2号，0808地块为3号。

加上一期0706地块的1号，总计1.38万㎡的家园中心，包括社区卫生服务中心、养老及助残中心、室内体育设施、社区文化设施、邮政所等便民业态。

2号、3号家园中心有地下通道连接，2号与紫旭西路对面的0801地块之间也做了地下通道。

地块间相互打通，方便居民共享家园中心资源。

2、临河的0810、0811地块：楼栋加高，放大河景资源。

其中0810地块最南侧4号楼为19F高层，其余3栋为17F小高。

3号和4号两栋前排河景楼栋均为首层架空，中间设有风雨连廊。

4号楼东侧另有一道风雨连廊，贯通整个小区，向外连接正门和西侧过街天桥；向内穿过景观亭和运动场地，通过旋转楼梯步入二层连廊，直抵东侧过街天桥。

从此前发布的全案鸟瞰图可以看到，0810与0708地块之间的跨街天桥，连通了跨紫运西路的二层连廊，将住宅底层架空空间与运河滨水区域无缝连接，加强居住区与运河水岸公园的慢行联系。

这意味着，将来小区业主可以踩着风雨连廊直达运河码头。

0811地块东侧2号楼为全小区最高的28层，是全小区最高楼栋，总高88.9米，应该也是目前通州最高的纯住宅楼了。

另外三栋楼：北侧1号楼17F；西侧3号楼21F；南侧4号楼18F。

同样也是前排的3号楼和4号楼为首层架空，有风雨连廊连接。

3、一期成绩：开盘半个月，收回一半地价款

运河玖院所在地块成交于今年6月初，中建玖合以底价74.91亿元摘得，综合楼面价2.86万元/㎡，住宅楼面价约为3.06万元/㎡。

除西北角的0707多功能用地外，其余7幅均为住宅地块，总建面达23.7万㎡。以潞滨二街为界，分为两期开发。

一期为0705、0706、0708地块，总占地5.28公顷，建筑规模约18.13万㎡。

规划16栋住宅楼，1栋11F洋房、3栋25F高层，其余12栋均为17F小高层。

9月13日，首批14楼共764套房源取得预售许可证，0708地块的2号楼和4号楼暂未入市。

不临河的0705 0706地块，为90/106/126㎡中小户型；前排0708地块则以大户型为主，面积段150/182/200/250㎡。

项目的预售单价跨度也很大，从5.49万-8.3万不等，大户型、临河高层房源预售价普遍偏高。

其中，0708地块的两排临河楼栋：4号和5号楼，均价都在8万/㎡的水平，5号楼次顶层预售价超过8.3万元/㎡。

项目于9月20日开盘，截至10月9日，网签471套共计6.08万㎡，成交均价约6.16万元/㎡。

网签总金额37.43亿元。

按照规划，“运河八子”住宅总建面超23.7万㎡，目前还有一大半房源没取证。

已签约面积占住宅总体量的26%左右，却收回了近一半的地价款，后续去化压力轻松不少。

4、项目亮点：好房子元素集大成者

运河沿岸、副中心站枢纽、北京政务区。

这个位置卖的显然不只是产品力本身，还有副中心十年万亿级的城市配套。

公区规划有架空层、风雨连廊、二层连廊、地下通道、邻里共享空间、下沉会所、游廊景亭等。

其中，会所占地面积约3000平，有健身房 恒温游泳池 私宴 会客厅。

此外还有4000平米首层架空泛会所，是北京首个全域50%架空的项目。

除天然的运河景观外，每个地块还做了独立的园林景观，包括多功能用地，共八大主题。

扩容空间方面，除了内嵌阳台和设备平台，花池、露台等也出现在通州楼市。

①南北双阳台：南向内嵌阳台 北向设备平台，算是常规操作。

②通州首个花池项目：朝南的阳光花池，不封闭，面积全赠送。这是通州楼市首次出现花池。

③北京首个转角花池：部分边户做出了270度弧形转角花池，目前在全北京还是独一份。

④奇偶阳台：在大兴比较流行，通州新盘首次出现。特别是沿河的0708地块，边户房源三面有赠送，各种大大小小的台子让人眼花缭乱。

这种环绕式倒角阳台，之前只在一些别墅项目里见过。与传统的直条阳台相比，无论是外观还是功能性都更胜一筹，颇有空中花园的意思了。

加上赠送，整体得房率88%-95%。

除了上述提到的设计亮点，“运河八子”还有许多创意空间。

包括架空层的顶部互相连接，设置可上人屋顶花园、观景平台等。

地块间有联桥，整个地块以十字活力轴为骨架，打造一轴一带，一环三街格局。