文/北京进深 徐迪

刚过去的一周（10.6-10.12），位列北京商品住宅成交金额TOP1的，是大兴区一个早在两年前就已竣工的现房项目：首创·禧悦兴城。

单周完成199套网签，成交面积1.76万㎡，均价28366元/㎡，成交总金额约5亿元。

一举追平了延庆新盘中建臻源，并列为10月份目前为止的成交套数冠军。

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首创禧悦兴城前身为首创·美伦湾，2018年作为东城区定向安置房而建，规划5000余套房源。

项目总建筑面积74万平米，包含7个地块，首期房源于2023年竣工，具备交付条件。

某些原因之下，原定的安置居民并未按计划入住该项目，已建成的房子变成了闲置。

后续先后尝试转成共有产权房和配售型保障房，但都未能实施。

几经波折后，终于改成商品房入市，并于今年9月16日取得预售许可证，备案名为“美祺嘉园”。

首批4栋楼，共508套，备案均价3.5万元/㎡。

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在“好房子”项目遍地的大兴，数年前就已建成的禧悦兴城产品上显然不具优势。

项目主力户型包括65㎡一居、90㎡两居和114㎡三居。

户型狭长，通透性和采光都很一般；部分户型卫生间无窗；还有客厅在中间的眼镜户型、阶梯户型等等。

它有接近1.5米的内嵌阳台，但不是赠送的，算产权面积，两边还有垭口，窗墙比不高。

网上图透的禧悦兴城装修风格，也很一言难尽，穿越回五、六年前的即视感。

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整体而言，无论是在小区配套还是在户型设计等方面，禧悦兴城都不像这个时代的产物，只能是次新房的水平。

然而，网签数据告诉你：在绝对的价格优势面前，产品力什么的，真的就没那么重要。

2.8万元/㎡的成交均价，约为预售价的8折出头。

预算200万内，首付不到30万，就能在五环边上买套新房，而且还挨着地铁，纯刚需很难不动心。

按是这个价位签下去，这5000多套房子，也够大兴新盘喝一壶了。

外立面还是很漂亮的，米棕灰的美拉德色系，典雅大气。

实际上，禧悦兴城的城市界面不算差，它距离地铁大兴机场线——大兴新城站200米左右。只不过，机场线10元起步到草桥换乘，费用稍微高点。

社区商业配套能满足日常生活购物，最近的综合商业大兴大悦春风里距离项目3公里左右。

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禧悦兴城的开发商是首创华业房地产，成立于2012年，注册资本170000万元，法人兼董事长为刘前进，经理为成永彬。

股权上，它由首创经中（天津）投资有限公司（简称“首创经中”）100%持股。

7月10日，首创经中将首创华业房地产价值170000万元股权数额，出质予北京保障房中心有限公司。

继续穿透可知，首创经中背后由经中合创（北京）城市建设合伙企业（有限合伙）、首创城发、首创集团、经中实业，分别持股51.0000%、25.0266%、20.5933%、3.3801%。

其中，经中合创大股东为首创集团，经中实业则由首创城发和首创集团共同持股。

背靠首创集团，首创城发是有大能耐的，把那么大体量的安置房成功变更为商品房。

禧悦兴城沉寂了数年，为何首创城发要在这个节骨眼将它推出？

从首创城发2025年的半年报数据，或许可窥探背后的原因。

它的营收从去年6月底的88.63亿元下降至今年6月底的47.44亿元，降幅超46%。

去年，首创城发就亏损了54亿。今年上半年，它仍未扭亏，净利润为-34.97亿。

它将亏损原因归结于两方面，一是，受前期房地产政策调控及行业波动影响，该公司上半年完成履约义务并纳入结转的项目销售毛利较低；

二是，部分房地产开发项目随着项目完工竣备，借款利息停止资本化，当期费用化的利息费用增加。

更惨的是毛利率，创下近几年来的新低。今年上半年，首创城发营业毛利率为-6.32%。

再往前几年看，2022-2024 年度，该公司营业毛利率分别为12.87%、5.83%、5.41%。

是什么业务板块，拖累了这家曾经京城地产黑马的赚钱步伐？

依然是房地产，它占公司收入超半壁江山。

今年上半年，首创城发的房地产开发业务的营业收入为27亿元，去年同期为75.09亿元；上半年，毛利率竟然跌到-61.59%，去年同期为-7.04%。

也就是说，首创城发基本上是亏本卖房。而房地产开发业务占比最大，极大地影响了该公司整体的毛利率水平。

去年12月刚来的“救火队长”秘勇，看到首创城发这份半年报，或许也是压力山大。

秘勇是首创城发在两年内的第三任董事长。他于2023年8月加入首创集团，曾任首创集团党委常委、总会计师，自2024年10月起，担任首创集团党委副书记、董事、总经理职务。

2023年3月，首创城发原董事长李松平离任，刘永政成为董事长，刘永政在董事长位置上没有坐满两年。离任后，刘永政成为首创城发母公司——首创集团的董事长。

从李松平到刘永政再到秘勇，这三位都曾在首创集团总经理的岗位上就任。可以见得，首创集团对地产业务还是相当重视的。