南京，2025年10月21日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2025年三季度南京写字楼市场及零售商业市场进行多维度的盘点和解读。

南京写字楼市场仍处于供需调整期，租户导向趋势明显

三季度，高品质写字楼新增供应持续增加，随着河西德基世贸中心以及雨花华润F01栋办公项目的入市，截止季末，全市高品质办公项目存量抬升至555万平方米。受市场行情、新增供应以及企业持续降本增效等多重因素综合影响，全市空置率缓升至28.8%。

目前全市范围内租金价格仍面临着考验，三季度全市平均租金约71.7元/平方米/天，重点板块租金均价约89.4元/平方米/月。在当前租户导向型市场下，业主方在硬件产品、租约灵活性和物业设施及管理方面不断优化提升，以期在当前需求较为疲软的市场格局下，提升竞争力，力争保持楼宇出租率和租金。

数据来源:戴德梁行项目及企业服务部

三季度全市录得典型项目吸纳量为5.29万平方米，环比下降6%，环比下降主因是二季度有大面积运营商（含二房东）成交促进；相比去年同期，吸纳量同比上升18%。按照成交面积划分，金融业（27%）、专业服务（15%）、TMT（13%）、大健康（10%）是本季度成交主导行业，且这四大类行业客户整体承租能力较强，均有录得超过1000平方米的客户成交。就成交动因而言，目前市场租赁成交活跃类型还是以搬迁和续租为主，新设较少，新增需求有限。

预计四季度新增三个典型优质办公项目，分别为河西金融城二期C1、嘉华国际金融中心以及南部新城的中芬合作交流中心，预计年内新增供应面积为22万㎡。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事欧阳江石表示，南京写字楼市场仍处于供需调整期，受限于新增需求有限叠加新增供应影响，市场回升向好的基础还需蓄力加固。现阶段多数业主方通过资源整合与弹性定价策略来面对市场挑战。但值得关注的是，2025年金洽会数据显示，南京吸引利用外资成果持续增长，未来跨国企业会持续加码南京市场，在宁设立其他地区总部和研发中心，有望推动写字楼市场发展提质。

供应持续放量，国内外品牌加速布局南京商业市场

南京市统计局数据显示，2025年上半年，南京全市实现社会消费品零售总额4,384.2亿元，同比增长5.3%。受此积极影响，南京金陵天地于季内正式开业，为市场带来130,000平方米新增供应量。截至2025年第三季度末，南京中高端购物中心总存量达7,734,930平方米，环比增长1.7%。

本季度，“苏超”热叠加入境游，南京迎来了大量球迷和游客。7—8月，南京全市共接待游客5,235.9万人次，同比上升15%。南京各大商圈人流量显著增长。季内，众多海外及国内零售商受上述积极因素吸引加速布局南京市场，南京中高端购物中心市场净吸纳量达到135,652平方米，同时整体空置率环比下降0.2个百分点，至8.9%。

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据来源:戴德梁行研究部

随着品牌商对租金价格的敏感度提升，业主方在租赁市场上不得不为新租和续租的品牌作出一定的租金让步。第三季度，南京市中高端购物中心平均首层租金报价录得人民币570.6元/月/平方米，环比下跌0.4％。

9月下旬至10月下旬，南京秋糖首次打造“秋糖季”，深度整合南京文化、商业、体育、旅游全域资源，在全市范围开展“潮购金陵”“食尚金陵”“文旅金陵”系列促消费活动200余场，串联核心商圈、连锁超市、旅游景点、文博场馆等700多个场景，以“线上互动+线下打卡”模式，打造南京金秋游玩第一攻略。

展望未来，建筑面积总计约378万平方米的优质零售物业计划于未来三年入市。大量的新增供应集中入市，将进一步加剧南京优质零售物业市场竞争。业主不得不继续开展业态及品牌调整、翻新物业设施，以及设置主题体验区域，以期跟上消费者快速变化的品味，并且与其它项目差异化竞争。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie指出，作为江苏、长三角乃至全国的中心城市之一，南京正成为众多国内外品牌布局长三角市场甚至中国市场的首选之地。同时，南京也是新业态、新品牌培育孵化的重要基地。鉴于南京在消费市场展现出的潜力与活力，“首店经济” 将保持迅猛发展势头。

展望未来，戴德梁行高级董事、南京及合肥公司总经理王飞强指出，未来三年，南京将迎来大体量优质物业集中交付，市场竞争预计将更趋多元与细分。戴德梁行将持续依托数据研究与客户网络，协助业主及租户把握区域战略红利，实现资产价值与运营效率的同步提升。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，“十四五”进入倒计时，“十五五”的谋划孕育新动能，南京经济呈现稳中有进的态势，新质生产力加快培育，随着新兴产业链加速集聚，市场中长期需求基础有望进一步夯实。戴德梁行将依托全球网络与本地洞见，助力资产功能迭代，推动南京城市升级。