文/粤进深 李奕和

拿下地块仅一个多月。

国贸广州石围塘项目的风声，传得很紧。

今年9月2日，荔湾区石围塘AF0107048地块竞价出让。

最终被国贸地产，以底价5.06亿元收入囊中。

折合楼面价2.15万元/㎡。

而就在近日，项目发布了工程总承包招标公告。

一起传出的，还有项目的经济技术指标以及户型。

项目规划用地面积9007.07㎡；

总建筑面积3.63万㎡。其中总计容面积2.35万㎡；

容积率3.0,绿地率35%。

小区规划住宅户数244户；

总机动车位265。

整个项目不大，仅有两栋住宅。

26层高，为两梯五户设计。两栋户型分布一致。

而且从已传出的户型看，主打刚需产品。

有三个面积段产品，为73㎡的三房，87、106㎡的四房。

具体来看：

73㎡的户型，有入户花园，三个卧室；

四开间朝南，主卧还是独立卫生间；

稍有不足的是，餐厅空间略显局促；

主卫同样也是，只做1.5个卫生间，有马桶跟洗手池，没有浴室。

87㎡有两个户型，其中一个有入户花园。

该面积户型，四房两卫；

四开间朝南。

不足是，入户门进来的卧室较为拥挤；

另外，其中一个户型的餐厅空间同样略显局促。

106㎡户型，四房两卫；

相比前面户型，卧室空间相对大了一些；

不足则是入户玄关鞋柜的空间不大。

根据披露的主要工期节点。

项目预计在明年2月达到预售条件；

2026年7月全面封顶，2027年11月交付。

不过至今，项目名还没有传出。

说下这个项目整体的亮点和不足。

亮点看：

1）从上面户型就可看到，使用率不低。

项目三个户型使用率据悉110%起步，最高能到120%。

还是挺能打的。

2）区位交通，这点其实不用多说。

距离白鹅潭CBD核心区约1公里，靠近11号线石围塘站；

周边商业、交通都是一大加分项。

3）江景资源。项目距离珠江后航道约500米。

高层北向单位或能看到二线江景。

4）小户型，可以快速走量。

要知道，荔湾小户型供应还是比较稀缺；

项目面市，或一定程度可满足刚需和刚改需求。

不足方面：

1）小区体量较小，仅2栋住宅。

绿化、园林空间相对有限；

居住舒适度或受到一定影响。

2）另外，两栋楼都是一层五户设计。

项目在对视或隐私性方面可能受一定影响。

比如中间的两个73㎡户型与北边的87、106㎡户型。

就可能存在这方面问题。

具体要看开发商如何设计避免。

3）项目目前周边以茶叶城、物流园、城中村为主；

城市界面较杂乱，短期内难以快速改善。

这也一定程度对居住体验造成影响。

作为外来过江龙。

石围塘项目其实并不是国贸在广州的首个项目。

其在白云有国贸云上。在2023年5月拿下的地块。

在天河，有跟越秀合作的越秀国贸·观樾|天湖。

在增城，还有国贸学原项目。

不过，进深君查阅，这三个项目，去化却差别巨大。

比如，位于白云的国贸云上，‌2024年1月首开。

目前网签去化已达到97%。

天河的越秀国贸·观樾|天湖，去年11月首开。

目前网签去化三成左右。

而增城的国贸学原更甚。

早在2022年7月首开，至今网签去化不足两成。

国贸学原，也是国贸首次在大湾区拿地的项目。

其原名为“国贸·融创学府壹号”。

后融创退出，将所持的51%股权悉数转让给了国贸。

项目名也由此改成了“国贸学原”。

值得一提的是，这次拿下的石围塘项目。

国贸已经明确引入保利置业合作开发。

项目的开发主体为广州贸盈房地产开发有限公司。

该公司注册资本1000万元，法定代表人、董事长、经理均为苏玮薇。

据公开资料，苏玮薇为国贸地产广州公司总经理。

从股权上，广州贸盈仍由广州国贸房地产100%持有。

保利置业似乎没有进入持股的痕迹。

不过进深君查阅，就在不久前，广州国贸房地产已将广州贸盈部分股权。

质押给了保利置业。质押比例为49%。

通过股权质押达成合作，是国央企惯用的方式。

至于为何是保利置业，似乎也不难理解。

保利置业在荔湾可以说是重仓。

目前，在荔湾就有两个新盘。

包括花地湾板块的保利怡璟湾，和芳村板块的保利翡丽甲第。

一个是刚需小户型，一个是豪宅。

都在市场引起不少轰动。

小户型快跑，加上引入保利置业。

国贸石围塘可谓是上了双重保险。

这次合作，项目会不会给市场带来惊喜。

有待后续的继续揭晓。

至于价格。周边项目，不远处的建鑫·如意芳华。

参考单价约4万/㎡。