北京进深 徐迪 北京新盘赠送面积收紧，但仍有不少项目通过调规增加阳台提高得房率。

近日，10月23日，昌平区CP01-0901-0006地块项目总平图公示。

这是北京住总去年初拿地的项目，开发为清樾府。

位于科学城西区板块，总计有3幅住宅地块，整体设计方案去年4月份已公示过。

其中，一期0013地块已于去年7月19日取证，共416套，销售指导价5.6万/㎡。目前网签204套，去化率49%。

本次二期0006地块单独公示并进行设计调整，主要是“为提升项目居住品质，打造人民满意的‘好房子’”。

二期占地5.49公顷，原规划总建筑面积11.64万㎡，其中地上建面6.92万㎡，地下4.72万㎡。

方案优化后，项目总建面减少至11.25㎡。

其中：地上建面增加至6.95万㎡，地下建筑面积降到4.3万㎡。

建筑高度12.45米，共26栋，全4层洋房，容积率1.26，绿地率30%。居住户数672户，居住人数1647人。

01、公区优化

①增加邻里中心和架空层

地上计容面积6.92万㎡不变，主要是新增了不计容面积，约314.45㎡，包括：

邻里中心234.32㎡，位于大门口的配套里；

架空层80.13㎡，位于邻里中心以南的14#楼首层东侧。

②增加风雨连廊

优化了正门入口处景观，保留下沉庭院，将原室外活动场地移至小区东南角。

增加风雨连廊和景观廊架，将大门、下沉庭院和架空层贯通。

③增设人行次入口

在正门以北隔一栋楼的位置，增开了一道人行次入口。

将原正门口配套楼里的托老所、老年活动场站、社区助残服务中心、配电室等移至此处。

02、层高降低

住宅楼整体排布没有太明显的改变。

楼栋数由原来的28栋调整为26栋，将北二排的原5、6、7#楼，合并为两栋；北三排的8、9、10#楼合并为两栋，总户数未变。

建筑形态仍是4层洋房，但建筑高度降低了半米左右。

原来住宅高度为12.75米，调整后为12.27米；新增的一栋配套楼总高为12.45米。

同时，楼栋上多了一组数据：h=14.87m（最高点）。

这个建筑最高点的标记，在刚刚公示的保利半壁店项目总平图上出现过，体现了项目在建筑高度管控上的严格。

与半壁店项目类似，住总清樾府因为靠近沙河机场，为保障航空安全，地块限高15米。

总高降低后，清樾府二期的标准层高也由原来的3.19米，降至3.07米，仍在新规层高标准之上。

03、增加阳台

虽然新增了架空层和风雨连廊，但面积都不大，阳台才是本次调规的重点。

原一期产品赠送空间主要是南向通面宽的飘窗，端户有转角/侧边飘窗；北向为不可封闭的设备平台。

二期调规后，南向一部分飘窗改成了内嵌式阳台，进深1.2米/1.5米/1.8米不等。

从总平图来看，大部分房源的阳台进深都在1.5米，加上边户飘窗和北向设备台，得房率较一期将有大幅提升。

主力面积段仍是86/99㎡，户型占比约七成。

拿地回溯

住总清樾府所在昌平区百善镇0901-0004、0006、0013、0014地块，以底价35亿元成交，折合楼面价2.35万元/㎡。

项目开发主体为北京佰昌房地产开发有限公司，法定代表人、董事长为宋磊，项目公司总经理为赵会涛。

项目占地面积约11. 57万㎡，容积率1.2，包括3个住宅子地块，总建面约14.02万㎡，规划62栋住宅，共1392套房源。

目前取证的只有400多套，还有超过七成房源未入市。

（清樾府项目原总平图↑）

2024年7月19日，一期0013地块18栋4F洋房共416套住宅取得预售许可证，销售指导价5.6万/㎡。

去年11月开始有网签转化，目前去化了一半左右。

成交均价4.3万元/㎡，约为指导价的77折，每平米直降1.3万 。

网签金额总计8.3亿元，约为拿地价的24%。

几次降价没能换来高流量量，项目必须要采取策略，打一轮“挽尊之战”了。

二期调规是顺势而为，也是不得不为。

从目前网签来看，一期还有一半房源没卖掉。

有新规产品比着，一期除了降价也很难有别的出路。

又要搞老业主心态了。

问题是，一期的成交均价与指导价相比，已经打到了77折，降价空间不算充裕。

今年年初，项目还推出过特价房，单价低至3.8万/㎡，吸引到不少客户上车，2月份的成交情况明显好转。

（清樾府一期↑）

首批入市房源均为4层洋房，建面86-143㎡三居四居，精装交付，主力户型得房率80%以上。

“好房子”新规发布之前，清樾府的赠送面积也算可圈可点。

以86㎡起步户型为例，三房两厅双卫，南向飘窗3.5㎡全赠送，北向设备平台也有将近3㎡。

但是这种狭长户型，普遍存在客厅太大，卧室过小的问题。

整体看起来，南向两开间占了近40㎡的面积，客餐厅22.5㎡，主卧超15㎡；

其余40多㎡被隔断成6块小空间，包括厨房8㎡、玄关4.3㎡，还有个3.3㎡的家政间，公共卫生间4㎡；

北向的两个房间，东边的小卧室7㎡；西边的书房只有6.6㎡。

03

去年，住总集团拟对住总地产、住总置业进一步实施重组整合，拟由开发公司吸收合并置业公司，将置业公司现有房地产开发业务归并到开发公司统一管理。

除了合并大动作，住总还上新了多个新盘，除清樾府外，还有山澜赋、国祥星宸、青年ONE、芳华里、国祥誉等。

这些项目多布局于昌平、密云、顺义、延庆等郊区。部分楼盘由于区域热度较低、竞品较多造成分流等因素，导致项目去化不佳。

一些远郊盘，不得不打起“降价换量”的策略。

2023年、2024年、2025年1-3月，住总地产项目签约销售均价分别为4.24万元/㎡、3.30万元/㎡、2.69万元/㎡。

甚至还有住总项目取证都一年了，网签仍是0。

今年上半年，住总地产陷入了“增收不增利”的困境。

它的营收从2024上半年24.99亿元上涨至2025上半年的27.63亿元；净利润则从去年同期的1.46亿元下降至今年上半年的6600.97万元，同比减少超54%。

去年，住总地产一共拿了3宗地。但今年直至9月初，才与城建发展、北京建工联手，以底价29亿元拿下丰台岳各庄地块。

新项目上，住总持股比例仅有10%。

作为京城中小型房企，住总地产存量项目规模不大。截至2025年3月底，该公司并表口径商品房剩余可售面积52.03万平方米。