文/上海进深 严明会

为避免与同系项目“国贸海上原墅”形成竞争，萃屿原墅直到9月才正式公布案名并启动宣传。

2月拿地，4月公示规划图，9月公布案名，10月开放售楼处，预计11月下旬入市，这一节奏与同期拿地、已快速开盘甚至完成多轮去化的项目形成鲜明对比。

项目总经理郁琦桐将这一策略归结为对土地价值的尊重：“正因为这块土地近十年方得一见，我们期望能够以更完美的姿态呈现于众。”

萃屿原墅所在的方松街道，是松江新城发展最成熟的区域之一。萃屿原墅不仅是方松街道近10年唯一的新盘，也是方松街道最后一块宅地。

这意味着，萃屿原墅确实面临着难得的市场窗口期。

但实际上，海上原墅的入市进程也不快，项目地块是去年5月拿下的，时隔一年才正式开盘。

产品包括洋房、叠拼和别墅，切中了区域改善型需求空白，三开三罄，还捅破了松江房价天花板。

价高却热销，海上原墅为萃屿原墅开了个好头。

但萃屿原墅还未过会，项目已悄然启动分销渠道，据置业顾问公开发布的信息显示：最高佣金奖励达10万元/套。

背后的去化压力不言而喻。

股权暗流

在萃屿原墅项目中，星狮作为资方持股51%，操盘者国贸持股40%，持股9%的金地只是个配角。

这里有几个值得关注的点。

其一，金地的回归与退守。

此次是金地时隔1年10个月后，再次在上海公开市场拿地。其上一次拿地要追溯到2023年4月拿下嘉定区2宗地块，也就是金地·嘉峯汇项目和金地嘉境项目。

和国贸一样，金地也是松江的“老玩家”了，曾开发过千亩大盘金地自在城，还有金地丰盛道、金地艺境、新乐里、佘山天境等十余个项目，如今却只能在项目中扮演持股不足一成的小股东，角色也被边缘化。

度过债务危机的金地，既要维持市场存在感，又不敢过度投入，因此携手了凭借热门项目势头正盛的国贸。

今年7月，金地启动了成立30余年来最大规模的组织架构调整，对总部职能、区域划分、城市公司乃至核心管理层进行了全面重构。曾带领金地东北区域突破200亿元的杜宏，此次身兼华东大区总经理和上海地区公司总经理。

眼下，萃屿原墅的“好头”难掩萃屿原墅的去化焦虑。在整体趋冷的上海楼市之下，杜宏的挑战才刚刚开始。

其二，国贸的股权占比。

在海上原墅这个项目中，国贸占比49.8%，剩下由松江交投持有。国贸在萃屿原墅杀昂的持股降至40%。

近年来，国贸在上海市场的项目多以合作为主。去年拿的3块地中有2块与其他公司合作，热门的西派海上，是国贸与中铁建合作的，国贸占股55%，却用了中铁建的产品系。

今年以来，国贸继续延续合作路径：刚刚过去的八批次土拍，国贸与松江交投联合体以6.56亿元底价竞得松江区中山街道地块。7月的六批次土拍，国贸象屿联合体7.58亿元拿下奉贤区地块，溢价率11.8%。

其三，合作方星狮的动向。

在业内，星狮曾被视为金地在上海的金主，双方在过去有多轮合作。

2012年9月，金地集团以16.54亿收购了星狮地产56.05%股份成为其控股股东，次年星狮地产更名为金地商置。2017年开始，星狮集团逐步回购金地商置持有的股份，双方关系开始淡化，但保留了合作机制。

例如上海嘉定金地嘉峯汇，项目由双方合作开发，星狮是资金和品牌方，金地主导开发和销售。

然而，这一联盟关系正在松动。

10月的八批次土拍，星狮与招商、越秀、瑞城组成联合体，以77.37亿元斩获静安苏河湾重磅地块，溢价率9%。

其实，从去年开始，星狮就已与招商联合频繁参与各类土拍，只是此前多不挂名。如今在苏河湾项目中从幕后走到台前，几乎是装都不装了。

星狮地产在上海并非新手。早在2005年星狮地产就开始试水中国市场，在上海松江区开发了佘山四季项目，总投资超10亿元；同期还开发了静安四季苑项目，该项目是星狮集团在中国第一个全资开发的地产项目。

上海楼市，从来残酷。

这里没有永恒的朋友，只有符合当下周期的战略选择。

对金地而言，持股虽少，但萃屿原墅仍是一场不容有失的战役，它不仅是产品回归的试金石，更是重建资本信心的关键一步。

背水一战

萃屿原墅所在地块容积率仅1.2，先天条件决定了这块地上的项目就是要做低密改善。

纵观今年公开土拍地块，容积率仅约1.2及以下的低密地块不足五宗，其中之一就是萃屿原墅所在的SJC10008单元05a-24号地块。

萃屿原墅整体规模不大，占地面积约2.59万平米，定位“小而美”，公共空间和社区氛围的营造受限。

产品线覆盖建面约112㎡四房洋房、152–158㎡叠加别墅及190–200㎡联排别墅。洋房与上叠装修交付、下叠与联排毛坯交付。

洋房28套，预计总价500万起；叠墅150套，预计总价800-1200万；联排16套，总价预计会超1200万。

据悉，首开190㎡联排和152-158㎡叠墅两类产品。跳过了低总价产品的引流铺垫，直接主攻高总价赛道。

在方松街道近十年断供的背景下，这样的策略既显自信，也暗藏风险。

在速度决定现金流的市场，失去速度优势的玩家不得不用产品力换取生存空间。

萃屿原墅确实进行了一系列针对性优化。7月，项目的规划设计方案经过一轮调整，具体调整内容如下：

1、叠加屋顶构架楼板改为镂空开洞；

2、1#、4#地下采光天井尺寸调整；7#采光天窗位置南移；12#东侧增加采光天窗；3、修改3#、12#出地楼梯面轮廓样式，取消5#山墙处凸窗，补充13#室外楼梯；

4、8#楼附近风井位置调整，燃气调压站位置调整；

5、道路长度修改；消防道路偏移；

6、地下室面积分项调整，总面积24141平方保持不变。

在户型设计上，113㎡的洋房做到了三开间朝南，南北双阳台设计，主卧北次卧和厨房有飘窗赠送。

叠拼则在海上原墅最受认可的叠墅户型上做了升级，部分户型做到了三开间超南，面宽达9.5米。上叠面积段约147-152㎡，带有约40㎡的屋顶露台，下叠面积段约157-160㎡，有南向私家庭院，赠送地下室。