文/乐居财经 严明会

在商业地产从“增量开发”迈入“存量运营”的深度变革期，运营能力取代资源占有，成为决定资产价值的核心。亲历中粮大悦城17年商管资管卓越发展历程，锦楼集团创始人、董事长兼CEO田维龙作为中国商业地产界领军人物，对此有着清醒的洞察：“先天好的项目未必最终走得远，而先天条件差的项目未必没有机会。好的运营商，比好的项目本身更重要。”

这一判断，在锦楼集团落地为一场深刻的“数智化重构”，从内部组织到商业操作系统进行全面升级，打造新质生产力在商业运营领域的新范本。

战略升维：“航母舰队”与双涡轮驱动

2025年9月，锦楼集团与Blancer云枢平台（蓝商数科）达成“投融共创”的技术战略合作，并聘任中国智慧零售卓越人物获得者、行业数字化资深专家穆健玮为集团董事、首席数字官（CDO），全面落地锦楼集团数字化战略规划和蓝图。此举不仅是新兴技术层面的重构，更是锦楼集团 “轻集团、重项目、去集权化、去中心化” 核心理念在组织机制与动力结构上的关键落子。

田维龙强调，锦楼致力于打造“业务运营”与“数智技术”双涡轮驱动的“航母舰队”型组织。集团作为“航母平台”，提供统一的数据基座与战略支持；一线项目团队则如灵活的“舰载机群”，在授权范围内自主决策、快速响应，实现“集团善统、项目善战”的协同效应。

技术筑基：五层架构构建数智闭环

在此理念下，锦楼构建了清晰的五层技术架构，形成从底层支撑到顶层价值的完整闭环。

穆健玮介绍，该体系以云原生AI原生基础设施为底座，向上依次搭建数据资产层、平台能力层、业务应用层，最终服务于“数据驱动决策”的战略目标层。其核心是构建统一的集团数据服务平台（GDSC），并在此基础上部署项目级的四大产品体系：IDS（数智商管）、IBD（数智商圈）、EMS（数智能耗）与ABS（数智REITS）。

“我们不做表面化的‘数字化装修’，而是重构‘数字地基’，”穆健玮表示，“通过GDSC，实现‘统一入口、一套标准、一个视图’，彻底打破数据孤岛，让数据在安全可控的权限体系内自由流动、产生价值。”

价值闭环：从智能运营到资产兑现

这套系统不仅是技术工具，更是一套完整的资产价值放大器，形成“运营优化—数据沉淀—资产增值”的闭环逻辑。

在运营端，IDS系统作为项目的“智能大脑”，一体化融合AIOT、ERP、CRM、BI等模块，实现招商、运营、营销全流程在线化、数字化、自动化、智能化。项目负责人在制定调改策略时，系统可自动提供商圈趋势、竞品动态、能耗自控和数智化运营，并模拟不同业态组合的坪效表现，输出“数据驱动的调改建议书”，极大提升决策精准度。

在资产端，高质量的运营数据——如高出租率、高会员活跃度、低能耗成本等，经合规治理后，通过ABS系统自动生成符合CMBS/REITs发行要求的标准化报告。“我们坚持‘管理价值数据化，数据价值资产化’，”穆健玮指出，“优秀的运营成果必须转化为可量化、可验证的财务表现，这才是资产增值的根本逻辑。”

组织重构：集团善统，项目善战

技术重构的背后，是组织模式的深刻变革。锦楼通过“平台统一、模块可配、权限可控”的架构，实现了“集团善统、项目善战”的协同。

“这好比一套先进的一体化作战系统——方向盘牢牢掌握在项目总手中，但导航、雷达和预警系统由集团统一提供和支持。”穆健玮如此比喻。集团通过“数据权限沙盒”机制，在保障安全与合规的前提下，赋予一线团队充分的自主决策空间与灵活性。

生态愿景：输出“数字商业操作系统”

2025年锦楼集团并在政府支持下建立了资产证券化运营平台——成都资产证券化服务中心，构建商业地产REITS发行生态圈。

展望未来，锦楼集团的雄心不止于自身运营的提质增效，更在于将结合二十多年的成熟商业运营能力和云原生时代的数字创新能力向行业开放，其发展目标是共同定义下一代“空间数据服务”标准，打造行业级数字操作系统，推动国内商业地产在全球率先进入“全域感知-实时决策-智能运营”的新纪元。

“今天，我们输出的是轻资产管理服务；明天，我们输出的是整个商业地产行业的 ‘数字商业操作系统’ 。”穆健玮透露，锦楼正将IDS系统深度产品化，为政府平台、中小开发商及资管机构提供SaaS化服务，推动行业从“各自为战”走向“生态协同”。

结语

从2024年创立到全面数字化升级，锦楼集团的实践清晰地指向一个方向：在存量时代，商业地产的竞争已从“拼资源”转为“拼算法”，从“重资产”转为“重运营智慧”。

福州万象ParK、沈阳万象ParK、天津信达广场、成都天府锦隆心……锦楼正在全国范围内快速拓展其业务版图。作为聚焦“城市更新、在营项目升级、社区商业、不良资产收并购、特色文旅”五大产品体系的卓越美好生活服务商，锦楼集团正以技术创新为笔，以数据驱动为墨，书写着新质生产力发展的生动实践，为行业的转型升级重构商业操作系统，打造新质生产力标杆。