文/北京进深 徐迪

本周北京最热的楼盘，当属刚开盘的海淀宝山双子了。

周末售楼处的人是真多，样板间跟春节前的菜市场似的……

海淀五环内想要好房子的，周边区域想买进海淀的，基本都去瞧过这两个项目了。

两个项目同于11月27日取得预售许可证。

北京隅·海岄，442套房源，预售均价9.3万/㎡；

中建壹品·海宸元境，396套房源，预售均价9.23万/㎡。

其中，海宸元境最小建面99㎡，起步价8.5万/㎡。

算上开盘优惠，预计800万总价即可入手三居两卫。

对比同在西四外的保利半壁店地块，楼面价就7.8万了 ，宝山双盘价格上还是很香的。

当然了，半壁店项目肯定是纯改善盘，大家定位不一样。

宝山项目还是以刚需及首改为主。小户型、低总价，网签预计不会很慢。

销售数据上，北京隅·海岄没公布具体数字，主打一个感谢，不负期许。

中建壹品·海宸元境显然更自信一些，给出了183套的销售数据，另外，简洁又不失霸气地宣布——“势领海淀”。

接下来就看网签了。

这两个项目从拿地开始，比总平图的质量，比售楼处的排面，比样板间的人气。

同一天取证、同一天开盘，谁能第一个打正签很关键。

关系到士气。

另一方面，首套网签怎么出，也有点讲究。

优惠没给到，很难让购房者迅速决定网签；

优惠力度太大，那么多双眼睛盯着，网签价与预售价差太多，后续也不好办。

海宸元境

6月5日，海淀宝山双子地块完成出让。

西侧0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，住宅楼面价约5.68万元/㎡。

项目占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。

规划11栋7-11F洋房，总计414户，层高3米 。

面积段99/107㎡三居；123/139/181㎡四居；另有少量建面约70/80/90㎡的顶退户型。

优先南排房源，有大量绿地和市政公园景观，视野非常好。

北京隅海岄

东侧0017地块，则由金隅地产以33.64亿元总价摘得，住宅楼面价5.73万元/㎡，溢价率1.48%。

项目建设用地面积约2.86公顷，总建面约9.35万㎡，容积率2.1。

地上建面6万㎡，地下3.35万㎡。规划13栋6-11F洋房，总计458户。

对比海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，海岄打了个差异化，主力建面129㎡。另有108㎡三居，顶配产品为145㎡户型。

海宸元境社区体量小于海岄，但选择面更广，99㎡用来引流，181㎡大平层用来保利润。

渠道方面给的反馈是，低总价的99㎡户型最先签约。

比较意外的是，181㎡户型卖得也很不错。

看来这个板块还是能吸引到纯改善群体的。

99㎡和181㎡户型因为没有竞争，不过多了展开了。

重点看下面积段重合的产品。

这两个项目，一街之隔，不同的资方，不同的操盘手。

却又做出几乎同质的产品，天生的劲敌。

建面约107/108㎡户型

海宸元境北侧的设备平台更大，得房率略高。

北侧卧室，海宸元境是北面开窗，保证了南北通透；海岄是东面开窗。

在设计细节上，海宸是独立家政间，且有一个窗户；海岄的家政间和餐厅联通。

建面约123/129㎡户型

海岄有整面侧边飘窗，赠送面积上更胜一筹。

这个户型海岄做了标准的四叶草，南向主卧转角大飘窗是亮点。

海宸北侧两个卧室相邻，可变成大三居，灵活性更强。

建面约139/145㎡户型

在赠送上，海宸北侧有设备平台，海岄则有一整面的侧边飘窗。

同等面积段来看，海岄产权建面比海宸元境稍大，但是功能是一样的，都是三居或者四居。

对于购房人来讲，面积大了，总价自然就贵了。

以主力产品为例，海宸元境123㎡和海岄129㎡户型，都是四居产品，按照9万 的均价，总价差出50万之多。

而且海宸元境最小建面是99㎡，算上折扣，800多万就能上车；

海岄的上车门槛则拉升到900万。

区别于海淀北的高净值客群，海淀西的购房者对价格很是敏感。

想要卖出高溢价，需要在产品力上给更多的价值。

在立面上，海岄用了金属铝板 石材 玻璃，首创金属 陶板 石材竖向插接工艺。

在建材选择上，金隅地产可以依托集团“造好材料”的核心优势，从上游建材，到下游施工装修的全产业链，能精准匹配更优建材组合。

但材料成本高了，最后买单的还是购房者。

现在购房者更加精明，不会被堆砌奢石材料而忽悠，他们在乎的是，多花几十万，能不能买来对等的居住体验以及未来溢价。

在园林比拼中，两家都拿出了看家本领。

海宸元境有一个天生优势，它南面林地0.7公顷，比海岄南面林地大了将近一倍。

为此，海岄还砸了不少真金白银，在社区内打造立体式园林，做出了1800㎡的下沉庭院会所。