文/上海进深 严明会

地王是光环，亦是枷锁。

在土地市场狂热期抢下的地，如今需要在冷静乃至下行的楼市中完成销售变现。

拿地5个月后，曾经的莘庄地王即将入市。

面对高企的土地成本，安徽高速将筹码押注于区域改善客群，以一套清晰的“高低配” 策略破题：

一方面，以约120㎡起步的高层产品，填补板块三年来的改善空白；

另一方面，祭出断供超十年的170㎡叠墅，瞄准终极改善需求。

作为莘庄首个“好房子”新规产品，安高海印华庭被安徽高速寄予厚望，也试图用产品力来撑起高昂的定价。

新规带来的最直观红利是实得率。

具体到户型，119㎡三房采用经典的飞机户型设计，客厅面宽约4.8米双阳台打通、次卧连接阳台形成次主卧空间。实得率约86%，堪比市面上140㎡的常规户型。

143㎡户型则进一步升级，南向四开间、客厅面宽约6.3米，超大阳台、和全屋飘窗设计，实得率达92%，空间感可对标传统160㎡面积段户型。

市场压力

六批次土拍中，经过78轮报价，安徽高速地产力压群雄成功摘得项目所在地块，总价36.89亿元，楼面价56247元/㎡，一举刷新区域单价纪录，成为新晋“地王”。

这一价格背后，是土地成本的陡增。

对比周边中企云启春申两年前48029元/㎡的楼板价，安徽高速地产此次拿地成本飙升了约8200元/㎡。

在可售商品房之外，还需代建一处不小于2000㎡的菜场、200㎡的日间照料中心、200㎡的老年活动室、200㎡的居委会。要求布局在建筑物三层以下位置，且临街布置、方便到达。

外界预估，在保有一定利润的前提下，整盘均价需要要达到9万/㎡。高层预计8万/㎡，叠加9.5-10万/㎡了，主力总价1100-1300万。

当下上海新房市场普遍承压，破发现象并不少见。较高的价格可能面临去化压力，存在“站岗”风险。

与此同时，莘庄板块二手房市场近期表现平淡，部分小区价格出现回调。

莘庄标杆盘天荟小区二手单价从此前高位的14万回落至10万左右，部分急抛房源单价低至9万。

好世鹿鸣苑单价从高点的11万跌至6万-8万左右，大户型相对抗跌，小户型价格下探更明显。

新盘价格与周边二手房价格差距较大，可能导致购房者持币观望，等待更合适的入手时机。

定价压力，给到了安徽高速地产总经理黄朝晖。

产品力进击

目前，项目样板间已开放，首开预计推出8号楼119㎡与9号楼143㎡两种户型。

精装样板间的开放，也让产品的一些争议点暴露在聚光灯下。

尤其是143㎡户型的厨房设计，空间相对局促。样板间中将其与书房打通，这种展示方式引发了外界对其实际功能与设计合理性的疑问。

除了在户型上利用新规红利，安徽高速在硬件配置上同样下足功夫。

外立面主要采用铝板，一二层局部石材，并搭配玻璃、少量真石漆，颜值与耐用性兼具。

会所部分动静分区，健身房、泳池、瑜伽室都是标配，还有类似高压氧舱和壁球馆这样的高端配套。

厨房配备嘉格纳的油烟机、三眼灶台，博世的洗碗机、冰箱、蒸烤一体机，AO史密斯的零冷水款式，这样的厨房家电九件套配置，几乎是这个价位段最顶尖的存在。

卫生间配备杜拉维特的智能马桶、汉斯格雅的恒温花洒，还配备了当下流行的科勒美妆龙头、美妆冰箱和美容镜箱，很讨女主人欢心。

这一切堆料，目标明确：说服市场，它值那个价。

然而，高低配之下有无法掩盖的客观短板。为做满容积率并容纳叠墅，部分高层楼栋之间的楼间距被压缩至约30米，影响了低区的采光与视野。

交通上，自驾方便，靠近嘉闵高架、莘庄立交。但距离周边地铁站距离都较远，距莘庄地铁站约1.5公里，距七莘路站1.7公里，对于地铁通勤党并不友好。

周边城市界面亦是一体两面：虽享有淀浦河景观带与黎安公园的绿地资源，且2公里范围内覆盖大型商业与医疗配套，但片区整体仍以老旧公房为主，城市更新节奏相对缓慢。

市场的审视是全方位且严厉的，它同样会审视操盘者的过往口碑。

前不久，安徽高速在闵行梅陇的项目安高申陇院被业主爆料存在质量问题，具体表现为保温层错台、切割修补后墙面满是补丁，还存在施工不透明、现场管控缺失、预埋洞口超标、整改方案模糊及降标等隐患。

安高申宸院也被业主投诉存在墙体混砌、承重墙违规开洞、外立面石材“货不对板”、窗户被消防设施遮挡、结构板露筋生锈等问题。

在信息透明的时代，这段历史成为其信用背书的一部分，为这个全新项目的高端叙事增添了一层需要额外说服力的挑战。