文/北京进深 林振兴

新帅王聪颖上任一年，头号任务很明确：去库存。

但北京城建房地产开发有限公司（简称“城建开发”）手里的“硬骨头”，丰台玺院，却让他陷入了僵局。

取证已超过14个月，651套房源，只网签了50套，成交均价7.32万/㎡，总成交额5.8亿元。

更扎心的是，从去年6月13日到现在，大半年只网签了8套。

这个项目，本身就是一个“故事盘”。

从“宸知筑二期”改名而来，调规后户数减少117户，面积段反而增大，这在北京市场是个“逆操作”。

别家调规都在增加小面积段，冲流速，玺院却一心想走豪宅路线，对外标榜自己“154-280平米改善大宅”。

无奈自己却是一个“大杂烩”，户型从84平米到280平米，跨度极大。

更打脸的是，从成交情况看，典型的高不成、低不就：

· 180-185㎡供应202套，成交3套；

· 192㎡、206㎡供应126套，成交2套；

· 最大的280㎡户型供应11套，成交1套；

· 连最便宜的84㎡小户型，也只网签了1套。

面对这样的成绩，开发商将原因推给“市场不好、周边竞品多”。

但真的只是市场的问题吗？千万级豪宅滞销，王聪颖是否更该反思：产品定位是否精准？户型配置是否符合真实需求？

01

北京楼市出现了一个新现象，户型越大，反而卖得越快。

但玺院却是一个“另类”，它户型越大，反而越卖不动。

因为玺院并非是纯大户型的社区，它还有84平米两居室户型62套，116平米-125平米三居户型75套，拥有刚需改善兼顾的大杂烩

在大户型买家眼里，小户型很有可能未来是用于出租的，租户越多，人越杂，品质就越低。

别家的大平层豪宅，卷的“壕”无人性，180㎡做到南向四面宽。

玺院却很淡定，无论是183㎡，192㎡还是206㎡户型，南面也仅有三面宽。

尤其是280㎡户型，进深22米，面宽仅12.3米，南面只有两面宽。

“京西板块首个南北错落式双阳台的配置”，是玺院的卖点之一。

并且这南北两个开放式阳台是100%全赠送的，其他楼盘阳台则有要计入一半的产权面积。

虽然优点是面积全赠送，但错层阳台不允许封闭，缺点是实用性较差，且错层设计可向下直视，隐私性也不好。

“好房子”新规发布后，丰台多个内嵌阳台 花池的双阳台新盘相继入市，对玺院的冲击可想而知。

更关键的是，京西现在不缺“好房子”，不缺大平层。

例如，石景山的玉華玖章，主力建面157㎡/186㎡/239㎡，每户都有①开敞阳台 ②飘窗 ③景观花池，④私家梯厅外接⑤防火挑檐卷出天际，所有户型得房率超95%，部分可达106%。

海淀西也是“好房子”井喷的状态，半壁店、宝山双子项目之后，还有四季青西郊机场两块地。

02

再来看看玺院具体的成交情况：

5#是楼王，价格也是全小区最高，拟售均价8.53万元/㎡。

它位于小区中央，21层楼高，边户为192㎡，中间户为206㎡，一共126套。

但得房率却是小区垫底，例如5#1单元-2102的得房率约76%。

目前，楼王栋仅有2套位于16层的206㎡房源，已网上联机备案了。

楼王栋南侧的9#和10#，是卖得最好的两栋楼。

其中，9#，东边户是119㎡户型，剩余3个单元为145㎡户型，目前有11套网上联机备案。

10#，东边户是160㎡户型，剩余3个单元为154㎡户型，目前有17套网上联机备案。

但11#的成交却差强人意，它边户是181㎡户型，中间户是183㎡户型，目前仅有1套网上联机备案。

此外，2#和3#也有180㎡左右的户型。

这两栋的边户是184㎡户型，中间户是169㎡户型。目前2#和3#分别有6套和9套网上联机备案。

西南角的12#，是全小区面积最大的280㎡户型，共计11套，拟售均价8.04万元/㎡，得房率78.6%。目前，该楼栋仅有1套网上联机备案。

东南角的13#，是全小区面积最小、均价最低的84㎡户型，拟售均价7.49万元/㎡，目前仅有1套网上联机备案。

按理说小户型、总价低，理应去化最快，但为何玺院最小户型却“扑街”了？

东西向的设计，得房率不高，进门正对卫生间，以及项目宣传的圈层文化，是刚需客群较为忌讳的。

12#和13#的洋房得房率低于80%，是情有可原的。

因为12#只有一个单元，公摊大；13#是小户型，电梯厅公摊起来的比例就大了。

4#是164㎡户型，仅有2套网上联机备案。令人费解的是，该楼栋明明是7层洋房，但得房率低于80%，实属不应该。

此外，还有两栋楼未出网签。其中，7#是8层洋房，116㎡和165㎡户型；8#是6层洋房，122㎡户型。

03

时间回溯至2015年4月，北京城建集团一口气拿下在丰台区小屯西路棚户区一次性拿下四块地，25-131、132、134地块和一块幼儿园用地。

其中，131地块建成了定向安置房福悦四季，132和134地块的案名是宸知筑，分两期开发。而玺院就是134地块，即宸知筑二期。

宸知筑与玺院是两个“吞金兽”。北京城建集团2025年第六期中期票据募集说明书显示，两个项目总投资额高达120.11亿元，截至2024年末已投资了94.4亿元。

宸知筑与玺院的预计收入132.58亿元。可截至2024年末，两个项目回款仅19.08亿元，回款率不足15%。

对于回款率低，募集说明书上给出的理由为，“房地产市场整体状况不好，项目周边竞品较多”。

但玺院去化缓慢的根本原因，是因为自身产品定位失误，户型错位。

此外，在业内人士看来，“产品力与品牌溢价不足，也是城建开发项目去化缓慢的直接硬伤。城建开发过往积累的住宅经验多集中在回迁房及刚性需求项目,在高端市场缺乏品牌故事。”

宸知筑及玺院的开发公司北京城建房地产开发有限公司（以下简称“城建开发”）。

城建开发作为北京城建集团地产板块的发源地，成立于1985年，注册资本23亿元，法人为王聪颖，名下有23家存续状态的子公司，开发的商品房项目主要集中于丰台、房山及平谷。

王聪颖是城建开发的“老人”，见证过这家老牌房企的起落。

2017年，王聪颖还是城建开发总工程师，以及平房乡三期项目负责人。而后，他一步步上位，从城建开发总经理的位置，再到现在成为公司董事长。

他上任后烧起的第一把火，就是去库存之战。对于下半年工作要求，王聪颖提出，“通过系统化的营销发力，促进产品去化”。

10月中旬，北京城建集团总会计师齐占峰到开发公司调研，王聪颖亲自接见了他。

齐占峰强调，“要高度重视销售去化工作，平衡土地增量发展和历史遗留问题处理。”

在王聪颖带领下，玺院的去化表现，或许让齐占峰失望了。

除了是集团会计师，齐占峰还有另一重新身份——他在今年“空降”上市公司城建发展，担任董事长。

城建发展和城建开发是“亲兄弟”，背后股东都是北京城建集团。

为避免同业竞争，北京城建集团将持有的开发公司100%股权交由城建发展托管，托管期限为三年（2025年7月1日至2028年6月30日），托管费用按开发公司年度审计报告确认的年度营业收入的0.2%计算。

未来，城建发展是否会合并城建开发，不排除这个可能。

去年，城建体系内，住总集团对住总地产、住总置业进一步实施重组整合，由开发公司吸收合并置业公司。