文/北京进深 徐迪

12月16日，建工嘉棠璟樾取得建设工程规划许可证5天后，通告了公众反馈意见的采信情况。

涉及四大方面：建筑规模、楼间距及日照、规划布局，以及设计问题。

1、关于地上建筑规模是否超容的问题。

建设单位回复：本项目建设用地面积约21772.59㎡，计入容积率的地上建筑面积约58000㎡，容积率2.66，1# 楼及6# 楼的首层架空层不计容。

满足出让文件中关于容积率的要求。

2、关于拟建项目与周边现状住宅间距、日照影响、防火安全、卫生视距等是否满足要求的问题。

回复是全部满足相关规范及标准要求。

3、规划布局方面意见较多，首先是建筑红线退距是否满足规范要求。

开发商给出了具体数字：项目北侧道路红线宽40米，西侧道路红线宽35米，南侧规划道路红线宽11米，住宅高度在30米到60米之间，住宅建筑退让城市道路边线距离不小于5米，符合《北京地区建设工程规划设计通则》要求。

但同时也表示：项目东侧相邻用地内有现状建筑，与相邻单位协商同意当前方案。

按照规定，建设工程相邻用地内有现状建筑时，在相邻用地双方自愿协商且不违反相关法律法规的基础上，可按双方协议的意见执行，不再按照上述通则计算建筑物退让相邻单位建设用地边界线的距离。

所以整体上还是符合退线要求的。

第二个布局方面的问题是消防场地和消防环路设计是否符合规范。

主要涉及的是3# 住宅楼，其消防登高操作场地采用不连续的布置方式，分别设置在楼栋北侧和东侧，消防车的救援作业范围能覆盖该建筑的全部消防扑救面，满足《建筑防火通用规范》的要求。

此外，本项目住宅建筑周边均有沿其长边设置的消防车道，符合规范要求。

反馈意见还提到了小区车库出入口位置是否合理的问题。

这个之前分析总平图时也提到，进出地库不在同一个口，路线设计非常迂回，特别是进车口，进小区大门之后开出50多米，左转一个U形弯才能进入地库。

对此，建设单位表示，根据相关要求，项目机动车允许开口路段位于南侧规划街坊路。为了尽量减少车库出入口对相邻住宅的影响，集中布置在用地西南角。

方案将通过景观绿化减少噪音、尾气的影响，并通过后期管理避免安全隐患。

4、在建筑设计上，公众质疑项目设计方案是否符合国家“好房子”政策相关要求。

其中重点提到，1# 住宅楼架空层高度不足3.6米是否符合相关导则要求。

根据《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，首层设置架空层的住宅建筑，架空层层高一般不宜低于3.6米。

本项目分别在6# 楼和1# 楼设置首层架空层，6# 楼架空层为整层架空，层高为3.6米。

考虑公众反馈意见，建设单位明确：将对1# 楼首层架空层进行优化调整，调整后1# 楼在首层东西两端设置局部架空层，层高为3.6米。

其它方面，项目遵循建设“好房子”的要求，所有户型层高均不小于3米，楼板隔音性能提升，采用铝板、陶板等耐久性高品质建材，满足绿色环保、低碳节能、智能化、安全可靠的要求。

主管部门也表示，将在后续工作中要求建设单位按照上述措施深化完善设计方案。

附：终版建设工程设计方案总平面图

反馈意见公示前取得规证

项目占地2.17万㎡，总建面约8.45万㎡，其中地上5.8万㎡，容积率2.66。

规划8栋住宅楼，共440套，户均建面约130㎡。

在反馈意见公示前的12月11日，嘉棠璟樾已取得建设工程规划许可证，并官宣了户型图。

东南角的8号楼为10F洋房，面积是99㎡左右的三居室；

其余均为14-18F小高层，面积段118/123/138/155/179㎡，其中138是主力户型，占比近四成。

定位以改善为主，对标观宸、丽泽叁號院。

赠送方面，南向开敞阳台 北向设备平台。

起步建面99㎡户型，南向两面宽，只有卧室是阳台，客厅送大尺度转角飘窗。

由于房型狭长，这个户型进深面宽比接近2，虽然南北都有窗，但是中间段功能空间太多，导致房间通透性一般。好在是边户，否则采光会非常差。

其余的户型均为南向三面宽的阳台。

阳台进深1.5米，好房子新规出台以来，这个尺度在丰台算是最小赠送了。

住宅楼距离围墙过近

嘉棠璟樾的总平图上，只有东南角10# 楼洋房标注了与东侧红线（围墙）的退线距离是3.96米，其余都没有标记退线数值。

靠着东侧围墙的2# 楼和5# 楼，肉眼可见的紧贴用地红线，最窄的距离不到2米。

而《消防法》要求，住宅楼与围墙应保持6米以上距离，且6米内不得有高于围墙的建筑。

这大概就是嘉棠璟樾省略退线标记的原因。

项目周边的一众旧小区基本都是高层塔楼。

西边隔着岳各庄东路是靛厂路26号院，东边与靛厂绣园共用一道围墙，南侧街坊路对面是绣园3期和几栋办公楼，北边是千禧商业街。

这其中，东边的靛厂绣园，靠近围墙的三栋塔楼高度分别是60米、51.6和51.5米。

嘉棠璟樾北排1# 楼与东边靛厂绣园1号楼的东西距离为34.57米；

中间4# 楼与靛厂绣园2号楼距离为53.55米；

南排10# 楼与靛厂绣园3号楼距离为30.62米。

这三组是并行的楼栋，另外还涉及到两栋错排的楼栋，东侧过高的建筑，或将对西侧低层房源上午的采光形成一定遮挡。

东西间距紧凑，惊现握手楼

小区地块东西短、南北长，呈长条状。

如果再加上四周退线的距离，原本2.66的容积率，可能要超过3.0。

这种地形，除了楼栋排布有难度，交通动线设计同样考验技术。

另一方面，东西间距过于紧凑，也不利于打造大面宽户型产品。

所以这么好的地段儿底价成交，背后有各种各样原因的。

嘉棠璟樾地形的楼栋做了点状排布。

整体建筑北高南低，东南角做了一栋10层高洋房。

南北间距大部分在50米以上，但相邻楼栋的东西对角间距明显不足。

最近的只有2米多，站在7号楼南阳台和8号楼北设备平台上，应该能够握到手。

人行出入口密集，车行动线迂回

一个仅有7栋住宅楼，440户的小区，规划了3个人行出入口，却仅有1处车库出入口。

丰台新盘嘉棠璟樾的交通动线，让人琢磨不透。

以标准车位配比来算，嘉棠璟樾有500多个机动车位，都要从一个口出入。

拿观宸的设计方案来对比。

两个项目的体量差不多，观宸楼栋数略多，但有一半是洋房产品，总户数仅比嘉棠璟樾多30户左右。

地形上，都是南北长、东西短的矩形。

观宸设计了两处人行出入口，西侧正中位置、北侧正中位置各一处；

两处车行出入口，北口与人行、消防共用，另一处在偏西南角的位置。

整体分布非常均衡，开车出行无论从哪个方向都不算太绕。

嘉棠璟樾的地形在比例上更加细长，但是出入口都集中在了西南角。

正门南侧20多米的位置，又做了一个人行出入口，与消防通道共用。

转角过来，隔着一栋配套楼，在南边的街坊路上，还有一个门，人、车、消防共用。

这道门同时也是小区唯一的车行出入口。

车辆进入地库不在一个口，路线设计非常迂回。

进门之后开出50多米，左转一个U形弯进入地库；地库出口距离大门比较近，但还是要经过一段小区内部路才能开出去。

并且，这段内部路两侧都是电动自行车的存车处。

想象一下，早晚高峰电动车、机动车、行人，同时从这一个门出入的小区的场面。

这么设计也是无奈之举，就像在回复公众反馈意见时提到的那样，因为东边隔着围墙是另一个小区，没法开门；

北边是次干路，距离路口太近，也不允许设置机动车出入口。

能进入车辆的只有南面这条11米宽的街坊路。

拿地回溯

嘉棠璟樾所在地块成交于9月5日，由城建发展 住总 北京建工联合体以29亿元底价摘得，折合楼面价5万元/㎡。

进度算是比较快的，总平图公示前就已官宣案名。

同为“嘉棠系”，丰台嘉棠璟樾与怀柔的嘉棠澐玺在“好房子”配置上差距很明显。

嘉棠澐玺通过南向通面宽内嵌阳台 景观花池，北向设备平台，侧边飘窗等，最终落地的是一个负公摊产品。

5月拿地，9月底开盘，目前基本清盘了。

岳各庄新盘延用“嘉棠”前缀，一来是明确建工操盘，二来多少也想沾沾嘉棠澐玺的红气。

毕竟这个项目要比嘉棠澐玺大得多，或许能拯救北京建工下滑的业绩。

今年上半年，北京建工地产的营收和净利纷纷“开倒车”，营收39.10亿元，同比减少41%；净利润则降1.08亿元，降幅超七成。

截至6月底，北京建工地产归属于母公司所有者的净利润为-2719.57万元。

对于北京建工地产董事长潘捷而言，除了丰台的项目，还有重仓的海淀要操心。

一个是嘉华天珺，一个是西边的半壁店地块，都是与保利发展联手重金铺排的大项目。

嘉华天珺自年初开盘以来流速一直不温不火，只能靠调规来“自救”；

半壁店项目，坊间传闻，合作方保利主张实景开盘。

10月底，就在半壁店项目总平图公示的一周后，建工地产将持有的项目公司30%股权全部出质给了保利。

半壁店项目的拿地金是45.45亿元，30%权益对应的是超过13.6亿元的份额。

抽回的这部分资金，基本都投进了丰台的新项目嘉棠璟樾。

嘉棠璟樾的开发主体北京建兴丰汇置业有限公司9月23日成立，注册资本29亿元。

城建发展控股48%，建工旗下北京建邦憬瑞房地产开发有限公司持股42%，住总旗下北京金第房地产开发有限责任公司持股10%。

项目公司法定代表人、董事长为李峰，总经理为李京昆，都是城建系管理层。

建工来操盘这个项目，最大的优势是对当地市场熟悉。

嘉棠璟樾往西不到2公里，就是建工熙华台项目，2023年入市，437套房源，基本清盘，网签均价8.15万/㎡，在丰台市场表现可圈可点。

熙华台当初的拿地楼面价是5.28万/㎡，而嘉棠璟樾的楼面价只有5万元/㎡，定价空间还是很充裕的，目前吹风价是7.5万/㎡。

这两个盘都是属于丰台西四环周边的新盘，紧邻海淀，可承接地缘外溢购买力。

综合来看，嘉棠璟樾的容积率、高度，以及地形情况，都要优于熙华台。

叠加“好房子”的公区设计和阳台等扩容空间，产品力方面也将有明显提升。

如果开盘价真能低于8万，那还是有一定性价比优势的。