文/上海进深 严明会

两次调规，让外界看到了建发在宝山美兰湖的野心。

9月4日，上海七批次土拍中，建发以23.23亿元的底价，竞得宝山区BSP0-2102单元0211-02、0212-01、0216-03、0217-07地块。

成交楼板价21300元/㎡，扣除公租房面积后，实质楼板价约22421元/㎡。

东侧两宗容积率1.2，紧邻美兰西湖公园，天然生态面优越；西侧两宗1.5-1.6，容积率略高，但仍处在改善型社区可以接受的舒适区间。

拿地8天后，项目的完整规划方案公示就挂了出来。

这样的节奏，显然不是拿地后再慢慢研究，而更像是在地块出让前，就已经把路径摸清、把边界谈透。

公示后两个礼拜，上海住宅新规正式出台，建发迅速启动调整。

11月28日，0216-03地块调规；12月19日，0212-01地块调规。

把前后两版方案真正放在一起对照，会发现建发的这一次调整，堪称一次大刀阔斧的产品重构。

建发的取舍也相当清晰。

四幅地块中，保障房配建被集中放在整个组团西南角一栋小高层内，位置相对独立，周边同时布局了垃圾房、电站等配套功能。

商品房部分，则几乎全部以洋房和叠加为主，一梯两户、首层架空，改善属性非常明确。

先看调整最大的0216-03地块：

左：调整后丨右：调整前

调整之后，地块拟打造7栋10F住宅产品，在南侧配置一幢15F保障房，其中，5#、6#、7#、2#做了首层全部/局部架空，大面积的下沉庭院位于小区主出入口处。

最直观、也最具冲击力的变化，是整个社区的“抬高”。

在新的方案中，建发几乎是把社区整体地面抬升了5米以上。周边市政道路的标高大多在4-5米之间，而小区内部的整体地面标高已经来到10.6米，单元楼首层更是达到10.75米。

相应的，地上不计容建筑面积，也由原来的2106.2㎡，增加至现在的17427.99㎡。

这样的处理方式，在当前上海新房中并不常见。能够做到完整落地的，屈指可数。

抬板之后，人的主要活动空间被整体抬离城市地面，视线、隐私和安全感同步提升，社区内部的公共活动空间更从容。

与此同时，下沉庭院的价值被放大。

下沉庭院地面标高为-1.9米，两侧楼栋首层全部架空，从二层阳台开始，形成了可能超过15米的高差空间。这种纵向尺度，已经不是普通小区景观可以企及的。

再看0212-01地块：

左：调整后丨右：调整前

调整前，该地块拟建8栋4-8F洋房产品。调规之后，项目规划变为八栋退台式建筑。楼层数不变，楼栋高度有增加，总建筑面积增加。

原来西南角的两栋楼也通过大门和配套连接起来，两栋楼之间增加了下沉庭院，原1#楼的四层叠拼从两单元调整到了三单元。

叠加产品的比例明显提高，部分8层洋房可能采用“下叠 上部平层洋房”的组合，其余楼栋则以4层或6层叠加为主。

这种搭配，既控制了风险，也为改善客群提供了更细分的选择。

地块抬板高度收敛到约3米，但整体逻辑并未改变。

完全人车分流、无地面停车位、全明车库，构成了一套相对克制但依然完整的改善型社区方案。

另外两块地方案如下：

0211-02地块：拟建9栋5-17F住宅产品，其中2#、3#、5#做了首层全部/局部架空，并设置了下沉庭院。

0217-07地块：拟建7栋8-10F住宅产品，其中3#、5#、6#、7#做了首层全部/局部架空。

项目建设单位是苏州兆坤房地产开发有限公司，法定代表人为凌祈，他同时也是建发华东集群总经理。

整体看下来，建发的考量还是将四幅地块视为整体，核心配套可共用，而独立地块上也有自己的小会所，是多赢的选择。

美兰湖板块，上一次新房出让还停留在2022年的天安象屿·萃湖臻境。

三年的空窗期之后，市场等来的不是简单补仓，而是一套在空间结构和居住逻辑上都明显向前走的方案。

从这个角度看，建发美兰湖项目，更像是在为板块重新确立居住标杆。