北京进深 徐迪 1月22日，中建智地+未来科学城昌平歇甲项目总平图公示。

包括6幅子地块：

· 东侧为2幅住宅地块，北区0038、南区0046地块。总建面15.24万㎡，计容地上建面9.13万㎡。

规划18栋住宅楼，共832户，户均建面110㎡。

· 0046地块西侧隔着马路，由北至南分别为0043幼儿园地块、0044文化设施用地、0045体育用地。

· 西北角为0035社区综合服务设施用地。

王炸级别的公区配置

两幅住宅地块都是南北进深长，东西面宽较短，因此南北楼间距做得非常充足，部分东西距离过近。

全部楼栋包括配套楼，均为正南正北朝向，排布整齐，中间有大量空地做园林和功能配套。

不计容的地上建筑面积合计有8434㎡。

超大规模的门户景观带，出入口广场设计；

中央楼王栋首层架空，配有环绕式风雨连廊；

多处下沉广场+室外活动场地，集中绿地宽敞开阔；

南北区均配建了大面积的邻里共享空间，会所体系预计十分强大。

先看较小的北区0038地块

计容地上建面约3.85万㎡，7栋住宅楼，328户。

北排2栋为18F小高层；其余5栋梅花桩式排布，均为11F洋房。

正中央4号楼首层局部架空，南北均有风雨连廊。

这栋楼是妥妥的央景楼王，北边是中心庭院+室外活动场组合成而成的主题园林区域；

南边隔着一片集中绿地，就是门口的综合景观带。

北区的主要出入口和地库出入口都在这里，沿街有一片狭长的出入口广场，占地约50平米。

穿过大面积风雨连廊，是围合式邻里共享空间+社区综合服务用房，两侧各有一处下沉庭院。

西侧居中位置还有一处地库出入口，分流高峰期驾车出行的住户，也做了格栅式的镂空造型。

南区0046地块

计容地上建面约5.28万㎡，11栋住宅楼，504户。

中央两栋为小高层，北边1号楼18层，中间6号楼17层；其余9栋均为11F洋房。

南区地形更加细长，大门开在了小区西侧居中的位置。

同样是沿街设置了前庭广场，由曲折的风雨连廊串联起邻里共享空间和下沉庭院。

门口位置的风雨连廊比较方正，层高6.5米。

中央6号楼首层局部架空，南北两侧也都做了风雨连廊。

南区东侧也做了一处景观大门，造型与北区地库大门相似。

整体的园林布局也是以架空层楼栋为中轴：

北边是大片集中绿地，中间另有一处邻里中心，连人防出入口都做镂空构架。

南边空间略小，主要是两处室外活动场地。

两个地库出入口都在西侧，在正门的南北两侧。

南区西边这条怀昭西路（规划）非常繁忙，除了住宅的人行和车行出口，西边文化和体育配建的人车入口也都集中在这条路上。

7号楼和9号的西边户可能会有点噪音影响。

赠送空间升级

通面宽阳台+等进深侧边飘窗+可封闭设备平台

这个组合在昌平还是很吸睛的，能够大幅提高实得率。

小区大部分楼栋只有一个单元，多边户房源。

面积段预计：78㎡三居，90㎡三居两卫，110/130㎡四居。

赠送的侧边飘窗很给力，南区中央6号楼的东边户，甚至赠送了与进深同等尺寸的侧边飘窗。

南向基本是通面宽阳台，但阳台进深有大有小，目测有1.2米、1.5米、1.8米三种。

北向赠送多个设备平台，大概率能封闭，否则会出现很小块的死角空间。

这个项目的户型大部分不是特别方正，外立面看着可能比较有层次感，室内空间多有缺角，赠送的各种台子如果都能包进来，倒是可以补齐。

造城式功能配建

按照规划，歇甲项目将以高品质住宅为主，同步配建社区服务、基础教育、文化及体育设施共计约1.34万㎡米。

有效补足区域公共服务短板，提升整体居住品质。

4幅配建地块均位于住宅西侧。

0035地块：社区综合服务设施用地，建面3382㎡。

规划为社区会客厅，包括：不低于500㎡的社区居家养老服务驿站；

980㎡社区文化设施；450㎡社区卫生服务站；500㎡社区管理服务用房；

250㎡托育机构、150㎡的儿童活动场地；以及70㎡市政公厕。

0043地块为教育用地，建面4160㎡，规划为一所12班幼儿园。

0044地块为规划为街道级公共文化设施，建面800㎡。

0045地块规划为社区级体育设施，建面5040㎡。

含非独立占地停车场1处，至少100个停车位，以及应急避难场所和占地300㎡的开闭站和一处。

拿地回溯

10月28日，中建智地+未来科学城置业以26.012亿元的底价摘得昌平北七家歇甲庄A组团地块。

项目开发主体北京合诚未来房地产开发有限公司成立于拿地一周后，注册资本27亿元，中建智地和未来科学城置业分别持股70%、30%。

中建一局副总经理兼中建智地董事长樊飞军担任项目公司法定代表人、董事长。

项目占地约6.35公顷，总建面约10.47万㎡。

成交当日，未来科学城集团和中建智地北京公司官微相继公布拿地喜讯，并剧透了一部分项目信息，包括地块所在区域规划效果图等。

可以看到，歇甲地块周边水系滨水系丰富，建筑群整体很有质感。

项目处在清河转弯的三角滩域，被清河营郊野公园和温榆河包围，与板块内超10万㎡湖泊水系串联，构筑了湾区生态基底。

歇甲项目地处昌平区东南门户，北接未来科学城“能源谷”，西边是巨无霸社区天通苑，南边是新北苑板块。

邻近地铁17号线、18号线（年底通车）换乘站天通苑东站，此外还有规划中的地铁R6线（17号线支线），通勤友好。

目前地块周边配套以天通苑一带的底商为主，大型商超稍远。

但是从街区规控来看，歇甲村后续还有不少宅地供应，预计后续配套将逐步兑现。