文/上海进深 严明会

昨天，前滩滨江道开盘，有效认筹95组，官宣去化70%。

如果放在普通改善板块，这是一份体面的成绩单。

但放在三林滨江这个曾经“开一个火一个”的滨江豪宅带，就显得有些逊色了。

认购周期内迟迟没有公开数据，外界一度猜测遇冷，如今的官方数字也从侧面印证，前滩滨江道的销售，并未进入预期中的“闭眼抢”节奏。

前滩滨江道本次推出建面约89-153㎡户型，共计122套房源，均价约11.65万/㎡。

项目总体量547套，这次只推出一部分，后续供应充足，购房者天然就少了紧迫感。

再叠加首开前大规模启动分销，去化压力已经提前写在动作里。

至于真实热度如何，不妨再看看后续网签表现，让子弹再飞一会儿。

倒车接人

前滩滨江道的区位底子很强。

项目所在的三林滨江西区，最大价值在于“低密、生态、滨江”。绿地率62%，容积率0.42，人均绿地170㎡。

这套参数，在上海几乎绝版。

前滩润璟、前滩百合园这些高分热门项目一路卖完还触发限售，板块购买力和认可度是被市场真金白银验证过的。

在这片区域，陆家嘴也是吃过红利的，前滩公馆五开五罄、多次日光。

前滩滨江道不仅是陆家嘴集团在板块滨江区域的收官之作，更被视作前滩滨江完整形态的最后一块拼图，战略地位不言而喻。

从项目主体来看，开发公司为上海德茗置业有限公司，由上海地产三林滨江生态建设有限公司分别持股80%、20%。前者是陆家嘴集团的全资子公司，后者是上海地产集团子公司。

去年12月，公司核心成员发生变更，以郁春豪为代表的一众主要成员退出，张亮、李维、施玲三人进入。其中，法人、受益所有人、董事长为张亮。

从价格体系看，它放低了姿态。

前滩滨江道这次的均价，较前滩公馆2025年8月6批次12.2万/㎡的备案价，还低了5000多元/㎡。

某种意义上，确实像一次“倒车接人”。

再叠加89㎡总价千万级就能摸到前滩滨江门槛，让一部分原本够不着前滩滨江的资金有了机会，这些都是实打实的利好。

目前，项目11单元的商办部分，桩基工程施工已基本完成，12单元也进入主体结构施工阶段。

产品错位

前滩滨江道包含洋房、小高层、高层多种形态，户型建面涵盖86-249㎡的三至四房。

这意味着，同一社区里，刚需小户型和两千万级的改善客群共享同一套资源体系。

面积跨度过大，意味着圈层被摊薄，社区气质很难纯粹。这恰恰是高端客群最在意、也最敏感的部分。

再看硬件条件。项目自身容积率2.3-3.0，放在整个三林滨江普遍走低密洋房路线的语境里，已经偏高。

地块朝向西偏南，而非更受欢迎的正南正北；户型逻辑仍是偏传统的规范思路，更多是成熟模板的沿用，而不是为当下高端家庭结构做过一轮明显进化。

简单来说，它占着滨江的地，却没有拿出这个时代最顶级的滨江产品表达。

当周边乃至后续供应都在卷低密洋房、新规产品时，前滩滨江道却以高层、小高层为重要组成部分，产品形态与板块主流趋势出现偏移，自然会让一部分改善客产生犹豫。

去年12月中旬，项目示范区开放，三天来访超过600组、1500人次，人气并不低，但最终有效认筹只有95组，这个转化率已经说明问题——看的人很多，下手的人没那么多。

尤其是高端客户，预算越高，决策越慢，也越挑剔。

此外，项目当下的生活成熟度也并非想象中拎包就是前滩。

距离最近的地铁站步行距离在2公里以上；不过，上中环上南北高架很方便。现阶段商业、教育、医疗等配套更多要借助一公里开外、已经成熟的前滩板块。

项目所在的三林滨江南片区仍在大规模建设期，道路、商业体、公共配套施工可能持续到2027年以后，未来几年，业主大概率要和工地做邻居，噪音与粉尘是绕不开的现实。短期居住体验和滨江豪宅的想象之间，也存在时间差。

当然，前滩滨江道依然有它的安全垫。

小面积段里的江景、湾景组合在上海供应稀缺；板块整体出让节奏克制，长期供给有限；陆家嘴集团的国资背景，也能给项目托底。

当高端客群的审美和需求都已经升级时，前滩滨江道手握一线地段，却在产品表达上显得偏保守，像是一份按旧模板交卷的答卷。

这样的项目，自然也不会再现前滩公馆那样的热度神话。