文/北京进深 林振兴

距离“315”还有几天，丰台的建发金茂观宸被市民投诉了。

投诉原因非常简单：样板间未按图施工。

该市民去是个细节控，到现场查看发现，“开发商拆除了116平方和150平方的实体样板间当中的阳台和客厅以及阳台和卧室之间链接的承重墙，把阳台全部包进客厅和客厅旁边的卧室，其中116的样板间还把次卧的飘窗砸掉了。”

在他看来，开发商样板间违建，是为了达到增加视野，空间开阔的目的。

他的诉求也很简单：希望开发商恢复原状。

无独有偶。就在观宸被投诉的前9天，通州招商云璟揽阅也因为同样的问题被推上了风口浪尖。

北京规自委通州分局迅速行动，经现场核实发现，市民反映的79m、108m、128m样板间中确实存在外露阳台封窗并入卧室、墙体未按规划审批建设问题，与北京招鑫房地产办理建设工程规划许可证时所提供的设计图纸存在差异。

官方的态度很干脆：改！

3月5日，该局已责令云璟揽阅进行整改。

“目前项目南侧临街79m样板间外露阳台封窗已按报批的建设工程规划许可证标准完成拆除。项目内108m’、128m样板间拆除整改工作正在开展，后续北京招鑫房地产将对项目内所有涉及未按建设工程规划许可证建设的实体样板间一并进行拆除整改。”

这两件事，也给整个北京楼市敲了一记警钟。目前，北京60多个带阳台的在售楼盘，尤其是那些设计内嵌式阳台、主打高得房率的项目，都悬着一颗心。

因为这些项目，绝大多数都是按“开敞阳台”报规，但售楼处的说辞、样板间的展示，都在暗示“后期可以封”。一旦监管动真格，业主拿着图纸去现场比对，发现问题举报，开发商或许就要整改。

更棘手的是，即使开发商想“补救”，也只有一条合规的路：补交一半阳台建面的土地出让金。但这意味着每套房要多交十几万甚至数十万，开发商大概率不会这么干。

于是，一个尴尬的局面出现了：不封，业主嫌功能不好用；封了，又可能被强制拆除。

01

样板间拆除还算小case，丰台还有楼盘在开发建设阶段，封阳台就被拆了。

去年9月，首开君礼著的一位业主，做出了一个在外人看来“匪夷所思”的举动，他投诉了自家开发商。

该业主表示，“君礼著销售所有的户型，有阳改房违建，未按规划图纸施工，开发商改建中未向相关部门报批报建。”

按理说，封阳台后，实用面积比产权面积多，业主应该偷着乐才对，怎么反而投诉？

这位业主的清醒在于，他看穿了“实惠”背后的巨大隐患：开发商现在打墙和封窗改变成室内的面积已经严重危害业主住房安全性。

接到投诉后，北京市丰台区房屋管理局等部门局的反应堪称“神速”。

去年9月12日，相关部门进行现场踏勘并约谈建设单位负责人，要求其实施拆除，严格按照规划许可审批内容进行建设。

在北京，封闭阳台益处多多。因为冬季漫长，风沙大，阳台被封入室内，很是实用。

但，按照《民用建筑通用规范》(GB55031-2022)第3.1.5条，阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算。

也就是说，封闭阳台，应按全面积计算。

所以，开发商的套路通常是：在规划报建时，清一色的开敞阳台。

然后，等房子验收之后，再封闭阳台，开发商可以偷一半阳台室内面积。这一做法，已成了行业心照不宣的潜规则。

甚至有的开发商为了规避责任，往往不会亲自下场，而是让第三方单位和小业主签订拆改协议，有的改造协议要收取500元或者1000元金额。

不能封阳台，也导致楼盘有些空间失去了功能，瞬间变得“鸡肋”：

例如，君礼著125㎡户型，客厅从20.4平米变成14.4平米，长度从5.1变成3.6米，沙发和电视不好摆；南向次卧从14.79平米变成10.44平米；主卧从19.425平米变成14.175平米。

02

虽然被举报样板间“违建”，但并没有拖住观宸热销的脚步。相反，操盘团队正在用另一种方式，试图破局。

春节后首周，观宸发了一张大红喜报：网签11套，金额过亿，斩获丰台新房网签周度（2.23-3.01）金额、面积、套数三冠王。

但细看这份成绩单，会发现一个耐人寻味的细节：这11套网签，全部来自二期。

年前，建发房产北京总经理华晓巍搞了个神来之笔，将观宸一、二期地下连通起来。虽然观宸是南城扛把子，但他仍在不断完善产品，尽善尽美。

这个操作，一箭双雕。

一是，给业主们提供配套的附加值，更好地共享一、二期的会所；二是，二期销售遇到了瓶颈。

观宸营销负责人孙朝杰很幸运，有这样的好领导。

孙朝杰本人也很拼，从文源府、珺和府再到观宸，三年多时间，他从置业经理一步步成长为项目营销总，颇受华晓巍器重。

2025年9月，观宸二期取证；次月，网签25套，成交均价76,454元/㎡，这也是它最高光的时刻。

进入2026年，网签数滑落至个位数。

1月，网签6套，成交均价降至史低——70,831元/㎡；2月，网签5套，成交均价回升至74,618元/㎡。

3月小阳春，目前单月网签10套。

二期供应395套房源，预售均价8.5万/㎡，至今网签83套，成交均价75122.29元/㎡，成交金额7.77亿元，地价覆盖率约37.4%。

这个成绩对比一期稍显逊色。

当初，观宸一期开盘3个月的网签总量超200套。一期供应479套，网签373套，成交均价7.86万元/㎡，成交额超36.6亿元，去化率77.87%，是丰台楼市的销冠。