文/上海进深 严明会

绿城潮鸣外滩的价格牌终于亮出来了。

首开1#、4#楼栋，只拿出了44套房源，均价17.5万/㎡。

今天开始认筹，3月28日开盘。

1#和4#楼是两个比较特殊的楼栋，1#楼是10F的小高层，4#楼是14F的小高层。

这样的类洋房，放在整个板块里几乎找不到第二个同类产品。

1#楼主打240㎡户型，一共17套，均价18.25万/㎡，价格区间3800万-4800万；

4号楼是200㎡户型，共24套，均价16.87万/㎡，价格区间3000万-3750万。

另外还有3套2楼的非标产品，把买入总价拉到了2400万左右。

与绿城几乎同期入市的，还有徐汇滨江的安澜上海。其第二批房源认筹均价为17.91万/㎡，相比之下，绿城的均价低了约4000元/㎡。

两个项目总价段高度重叠，且过会、取证、认购的时间节点也几乎重合，由此拉开了2026年“沪七条”新政后，上海顶豪市场正面交锋的序幕。

定价吵翻了

潮鸣外滩整个项目一共194套房源，清一色190-310㎡的大户型。

此次推出的200㎡、240㎡两个户型得房率大约在81%-82%，在北外滩豪宅中属于非常高的。

先看240㎡这一档。

此户型所在的10F类洋房位于社区第一排，南向正对约6万方中央公园，视野完全无遮挡，能直接看到陆家嘴三件套。

户型设计上，一梯一户、南北通透、LDKB一体化、三阳台、全卧飘窗。南向4.5开间，面宽做到约19.5米，公园景和地标建筑群景尽收眼底。

整个项目里，这个产品只有17套，得房率高、户型好，这一批卖完，就没有了。

再看200㎡户型。

它在第二排，位置略逊，但也不是完全没有亮点。尤其是西边套，更靠近小区中间景观，即便从3楼起步，也能看到陆家嘴三件套。主卧做了270°转角飘窗，采光和视野都不错。

其实，首批17.5万的均价一出来，市场讨论度很高，有人喊便宜，有人嫌太贵。

一边是更好的位置、更好的景观、更纯粹的产品；另一边是更低的单价、更低的总价门槛。

这两点如何取舍，会让不少人反复纠结。

不少客户的真实心理是：

想用200㎡的单价，去买240㎡的产品。

你说它便宜，它确实不便宜；但你说它贵，从成本角度，也很难说它溢价离谱。

时间回到2025年7月25日，上海第六轮土拍，绿城中国以64.72亿元总价、46.33%的溢价率拿下这块地。

成交楼板价126577元/㎡，再叠加2%人才房和配建因素，可售楼板价已经接近14万/㎡。以此推算，保本价接近17万/㎡了。

这次首开17.5万/㎡的均价，绿城几乎是贴着保本线在走。

进退两难

看绿城的成功案例“潮鸣东方”，拿地楼板价13.1万/㎡，溢价率30%，2025年5月开盘售罄，均价19.5万/㎡。

要做到潮鸣外滩的利润，潮鸣外滩理论上也要往19万/㎡靠。但现实是，这个价格在当下市场很难一步到位。

项目后面还有约150套房源，其中还有大户型，整体均价最终能走到哪里，还要看后续节奏。

不过，从首开均价来看，绿城还是很克制的。

但问题在于，现在17万-18万/㎡这个价格带，已经可以买到黄浦区，或者其他更传统意义上的核心地段。

不是买不起，而是选择变多了。

再叠加竞争环境的变化，这个项目的难度进一步放大。

按照最初口径，这个项目原计划在去年12月开放样板间和首开，后来却被推迟。有说法称样板间曾短暂开放，但因细节未达内部标准被叫停；也有判断认为，蓄客量未达预期。

如果潮鸣外滩更早入市，它在北外滩高端市场的稀缺性还能成立。但现在，周边潜在竞品正在陆续浮出水面，景观更好、成本更低、面积段接近的项目已经开始预热。

如招商越秀联合体拿下的苏河湾项目，江景资源更优，地价更低，产品段也相近，基本就是正面竞争。

同时，传统豪宅板块的供应也在路上，像翠湖7期这样的项目，会在总价段直接分流客户。

一旦竞品集中入市，去化周期势必被拉长，而时间一拉长，利润空间就会被进一步压缩。

绿城现在面对的是一个很现实的局面：

价格往上提，客户未必买单；

价格往下压，利润空间又被锁死。

这个棘手的开局，最大的压力给到了绿城华东区域的新掌门。

今年1月12日，绿城华东区域发生人事调整，潘思远接替赖圣场出任区域总经理。

潘思远有着剑桥大学建筑系硕士背景，有多年港资房企经验。他于2021年加入绿城，此前担任过浙西区域金衢片区总经理、浙江区域副总经理，这次调任上海属于明显的提拔。

他上任之后，绿城在上海土拍市场一直比较克制。直到3月13日，才以6.6%的溢价拿下青浦一宗地块。

也就是说，潮鸣外滩，是他在上海要打响的第一仗。