文/乐居财经 严明会

在物业管理行业告别“规模为王”的喧嚣、步入“质量制胜”的深度调整期，金茂服务（00816.HK）交出了一份经得起推敲的2025年答卷。

全年实现总收入36.68亿元，同比增长18.5%，在管面积站稳1亿平方米关口，经营性现金流更是达到7.48亿元。透过一组组数据，其背后的战略定力清晰可见。

当行业普遍陷入“增收不增利”的困境时，金茂服务选择了一条更难但更正确的路：

主动压降波动业务、精进管理效能、筑牢财务安全垫，用一场彻底的“精益优化 结构升级”，为长期价值写下注脚。

主动换档 结构升级

2025年，金茂服务明确提出并坚定践行“1245”核心战略：

以客户满意与财务健康为核心导向，夯实“品质卓越、持续增长、精益高效、市场认可”四大标尺，深耕五条核心业务线。

这一战略框架的本质，是对传统物管企业增长模式的系统性重构。

物业管理行业从“规模为王”转向“质量为王”的关键分水岭，金茂服务选择“收敛聚焦”——将资源集中于高能级城市，在管面积中93%位于高能级城市，华东、华北核心区域占比约70%。

这种“做减法”的布局策略，确保了每一个项目都具备优质的客户基础和稳定的现金流贡献能力。

规模不再是唯一目标，质量才是真正的护城河。

截至2025年末，金茂服务在管建筑面积1.057亿平方米，同比增长4.8%，增速看似放缓，实则是在主动退出44个低效项目、推动78个项目收缴率增长之后的“净增长”。这种“保盘保价、汰换低效”的精细化管理机制，正在重塑金茂服务的资产质量。

金茂服务2025年财报最核心的看点，在于其业务结构的根本性优化。报告期内，其主动压降与地产周期关联度高的非业主增值业务和资产型业务，将经营重心全面转向具备抗周期属性的基础物管与社区增值服务。

数据最具说服力：2025年，金茂服务非周期业务收入占比提升至91%，第三方收入占比升至81%。这意味着金茂服务超过九成的收入已经与地产开发周期脱钩，即便上游房地产市场持续调整，其经营基本盘依然稳固。

具体来看，基础物管收入同比增长23.0%至26.9亿元，成为营收增长的核心引擎。这一增长不仅源于在管面积的扩大，更得益于其“服务即回款”理念的落地。

在行业收缴率普遍下滑的背景下，金茂服务的小业主当年收缴率逆势提升0.5个百分点，清欠率提升2.2个百分点。常熟茂湖云筑、北京天禧等标杆项目，通过品质服务实现了收缴率与客户满意度的“双提升”，印证了服务品质对经营结果的正向赋能。

更值得关注的是，金茂服务市场化服务能力持续突破。其全年签约年合同额同比提升25%，97%的新签项目位于一二线核心城市，成功斩获杭州春江彼岸、上海张江科学之门、头部半导体产业园等多个“灯塔”项目，并依托中化集团协同优势获得先正达研发中心、雄安中化大厦等优质项目。

这些标志性项目的获取，标志着金茂服务的外拓能力进一步提升。

精益优化 财务稳健

如果说结构升级是金茂服务“做对的事”，那么精益优化就是“把事做对”。

2025年，金茂服务在管理效率和成本管控方面交出了一份颇为亮眼的成绩单。报告期内，销管费用率优化至6.3%，同比下降0.8个百分点。这一降幅在收入规模持续扩大的背景下尤为难得，展现了金茂服务精细化运营的深度落地。

降本增效的路径清晰可见：组织架构优化、人机协同、智慧物业建设——金茂服务正在用科技手段重构传统物管模式，构建“端 平台”数智化体系，部署消防分析传感器、AI监控等智能设备，上线悦邻商城APP、无感通行等便民应用，通过人机协同有效降低人工成本，同时提升服务响应效率。

在供应链管理方面，核心业务集采实现全覆盖，应用率达70%。其2025全年落地94项管理改进动作，从战略集采到数字化管控，从智能设备替代到流程优化，每一分钱的节约都转化为利润空间的提升。

这种管理效率的持续精进，不仅体现在成本端，更体现在组织能力的整体提升上。金茂服务通过“导师制”、轮岗实训与闭环培训体系，持续优化人才结构，释放组织活力，为长期发展储备核心人才。

在不确定的市场环境中，现金流是企业的“生命线”。金茂服务2025年的财务表现，充分证明其经营底盘的高度稳健。

在物业行业，现金流往往比会计利润更能反映真实的经营状况。现金及现金等价物增至16.29亿元，同比增长16.4%，为其应对市场波动、把握投资机遇提供了充足的“弹药”。

多元增长 品质筑基

在巩固基本盘的同时，金茂服务正在加速培育第二增长曲线，多元业务布局渐入佳境。

美居业务表现尤为亮眼，全年收入同比增长147%，成为社区增值服务的核心增长引擎。这一高增长的背后，是金茂服务对客户需求的深度洞察和标准化产品体系的成功落地。通过装配式咨询设计等创新服务，美居业务不仅实现了高速增长，更建立起差异化的市场竞争优势。

IFM（综合设施管理）业务与中国中化、伊利集团、中国平安等行业龙头建立合作，覆盖科研、制造、金融等多个关键领域。这一布局标志着金茂服务正在从“基础物业服务商”向“企业价值提供者”转型，打开了更广阔的市场空间。

在“双碳”战略背景下，金茂服务完成中国金茂旗下科技住宅能源运维服务的收购，实现“物业管理 科技运维”双重收入模式。依托“五恒”（恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁）科技系统运维优势，金茂服务正在切入广阔的能源管理服务赛道，为中长期发展注入新动能。

物业行业所有战略转型的终点，最终都要回归到客户价值的创造。2025年，金茂服务在服务品质提升方面的投入，正在转化为可持续的竞争优势。

通过百日品质攻坚行动、三级品质稽核管理，金茂服务正在实现服务品质常态化管控。其2025全年落地2990余场社群社文活动，推出久出代管、房屋4S体检等入户服务，覆盖超10万户业主。

这种“以客户为中心”的服务理念，不仅提升了客户满意度，更转化为实实在在的经营成果——收缴率与清欠率的提升。

匹配中国金茂产品线的“金玉满堂”服务产品体系，也正在新交付场景中全面落地。这一体系通过精细化、个性化的服务设计，为客户创造可感知、可持续的高价值服务体验，成为金茂服务在高端物管赛道的核心竞争力。

真金白银 兑现长期承诺

在发布2025年业绩的同时，金茂服务正式披露2026-2027年分红规划：未来两年常规分红率不低于归母净利润的50%。而2025年末期股息分红率已提升至50%，全年股息派发金额达2.13亿港元，同比提升31%。

这一高比例分红计划，是对金茂服务现金流创造能力和战略定力的最直接背书。在行业普遍面临增长压力、利润放缓的背景下，敢于做出如此承诺的企业，必然具备两个前提：一是对未来两年业绩增长和现金流创造能力的充分信心，二是对自身战略方向的绝对笃定。

金茂服务显然同时具备这两个条件：7.5亿元的经营性现金流、16.29亿元的现金储备、零杠杆的财务结构，共同构成了高分红计划的“安全垫”。而“1245”战略的清晰路径，则为未来持续创造价值提供了方向指引。

当物业管理行业告别粗放式增长的上半场，真正考验企业的，不再是“跑得多快”，而是“能跑多远”。

金茂服务正在用稳健的现金流、健康的资产负债表、前瞻性的战略布局，以及真金白银的股东回报，构建起属于自己的“护城河”。

对于投资者而言，这份财报传递的，或许正是一个长期价值投资者最想看到的信号：一家企业愿意为了更远的未来，主动选择当下的“不完美”，并用扎实的经营成果，兑现对股东、客户和行业的承诺。