乐居财经 赵盼盼 3月30日，华润置地（01109.HK）举行2025年度业绩发布会。

华润置地董事会主席李欣、总裁徐荣、副主席张大为、首席财务官赵伟、首席运营官陈伟等管理层出席。

2025年，华润置地的综合营业额为2814.4亿元，同比增长0.9%；综合毛利率为21.2%；股东应占溢利为254.2亿元。

在物业销售方面，2025年集团实现物业签约销售额2336亿元，行业排名第三，实现签约面积922万平方米。截至2025年底，集团锁定已签未结算营业额为1645.8亿元，预计其中1234.8亿元将于2026年结算。

另外，2025年，集团新增土储计容建筑面积339万平方米。截至2025年底，集团之总土地储备约4673万平方米。

以下为业绩会问答实录>>

提问：关于“十五五”期间，华润置地整体的发展策略和经营方针是怎样的？关于公司提出的三条增长曲线，有没有具体的推进规划和阶段性目标，是否有可量化的长期业绩指引？

李欣：“十四五”期间，华润置地以全面高质量发展为主线，坚定推进“3+1”一体化业务模式，取得了实质性突破，综合实力迈上新台阶。华润置地也是行业内为数不多，成功实现从住宅开发为主向经营性不动产、城市投资开发运营转型跨越的企业，这一转型也得到了行业与社会的广泛认可。

进入“十五五”，房地产行业正加快向新发展模式转型。华润置地立足行业趋势，结合自身基础与资源禀赋，将战略定位升级为：创建世界一流的城市投资开发运营商。

创建世界一流主要有五大标准：盈利优质、财务稳健、模式先进、市值领先、品牌卓越。为实现这一定位，华润置地确立了三大核心经营方针：

一是坚持解放思想、创新转型，全面高质量发展，这是根本动力。关键词就是“创新转型”，不仅新业务要转型，传统开发业务同样要创新转型。“十四五”后两年公司在产品力、交付力、服务力上的提升，正是创新转型的具体体现。

二是坚持质的有效提升和量的合理增长，既要以质取胜，也要保持合理增速。

三是坚持有利润的营收、有现金流的利润。这是“十四五”以来的核心策略，“十五五”仍将作为穿越周期的财务纪律与经营底线。

三大方针相互支撑，保障公司全面高质量发展落到实处。

“十四五”期间，华润置地已实现从第一增长曲线到第二增长曲线的跨越。“十五五”期间，华润置地在战略上进一步升级，构建三条增长曲线高效协同、同向发力、全面高质量发展的全新业务模式。这是一次重大战略升级，标志着公司彻底摆脱过去“高杠杆、高负债、高周转”的旧模式，形成三条曲线互补协同、全产业链生态高质量发展的新格局。

第一条增长曲线：开发销售型业务。它的定位是公司业绩基本盘，也是营收与现金流的主要贡献者。“十五五”期间，华润置地将立足单盘时代，以提质增效保利润为核心导向，稳健创新，高质量发展；深耕一线及强二线城市，同时挖掘有产业支撑的价值洼地城市，确保每一个项目在激烈的竞争中都能够“做一成一”。

第二条增长曲线：经营性不动产收租业务。定位是公司业绩可持续增长的强大引擎，也是稳定利润与现金流的核心支柱。华润置地将发挥先发优势，以量质双优、提升利润为核心导向，持续做强购物中心等优质资产；同时搭建多层次资本运作平台，实现资产有进有出，进而实现资产与资本的高效循环。

第三条增长曲线：轻资产管理收费型业务。定位是业绩强劲增长极和空间价值的核心创造者。“十五五”期间，华润置地将加快资源拓展，以创新提质增利润为核心导向，大力培育高质量发展新型不动产业务；在商管、城市空间管理、资产管理等具备竞争优势的赛道上，紧抓发展的窗口期，以速度第一、完美第二的逻辑，加速抢占市场先机，实现有质量的规模扩张，构筑新的增长动能。

“十五五”期间，三条增长曲线将保持整体稳定增长。

具体来看，开发销售业务，预判在2026-2027年传统房地产市场仍将承受一定的市场压力，但随着投资质量的提升，“做一成一”的兑现，增量价值的持续释放，将带动开发业务企稳回升。预计到“十五五”末，开发销售层面营收规模将维持在2000亿到2100亿左右，继续保持行业前列，营收占比将维持在70~75%，利润占比接近40%。

经营不动产出租业务将稳步增长，虽然有部分项目将进行资产证券化，但随着在建购物中心的持续开业，还有在营购物中心经营质量的持续提升，以及资管业务的有效循环，预计到“十五五”末，营收稳定在300亿左右，规模与质量保持行业第一，营收占比接近15%，利润占比接近50%。

轻资产管理收费业务将保持良好增长势头，年增长速度预计会超过10%，营收规模希望在“十五五”实现200亿左右，利润占比10%~15%。

华润置地相信，“十五五”期间坚持三条增长曲线高效协同、不断发力，全面高质量发展的业务新模式，将彻底重构华润置地价值模型体系，更有利于对全体股东和投资者创造持续稳定且高质量的长期价值回报。同时更有理由相信，资本市场也将会用新的价值模型对华润置地三条增长曲线的全新业务模式给出新的估值。

提问：这两年各地都在积极推动存量闲置土地回收，不少企业也披露了相关土地被收储的情况，想请问管理层，华润置地在土地收储方面有没有新的进展可以分享？同时，近期不少城市推出优质地块，市场热度较高，请问管理层如何看待2026年土地市场形势，华润置地会采取怎样的拿地策略来应对？

徐荣：2025年，华润置地抓住政策机遇，通过专项债收储、股权退出、土地置换、上盖物业调整等多元化方式来推进土储换仓，全年盘活土储约250亿元，显著改善了公司资源结构。2026年，公司将继续坚持存量资源的有序盘活，在一些土储相对多的城市，持续加大存量盘活力度。

对于2026年土地市场机遇的判断，中央提出“因城施策、控增量、去库存、优供给”的政策导向，华润置地预计全年土地市场结构性分化的态势仍将延续，土地供应将进一步向核心城市的核心区域集中。其中，核心城市优质地块的供应有望维持一个合理规模，市场竞争也将维持一定热度。

基于华润置地在片区统筹、城市更新以及三条增长曲线等方面高效协同的优势，公司有能力主动布局、抢抓先机，积极与政府协同发展，把外部机遇转化为公司高质量投资的确定增量。

2026年，华润置地的拿地总体策略是秉持稳健的投资原则，坚持量入为出，合理把握好投资节奏，以片区统筹等一体化开发优势，实现战略引领投资。

具体而言，在开发销售业务方面，将继续深化调结构、调布局。

一是坚持“战略城市+价值洼地”的组合布局，持续深耕高能级核心城市，积极挖掘结构性机会；

二是业态上继续以住宅为核心，优选体量适中、销售对路、具备客户有效需求和差异化竞争优势的项目，以适配单盘时代的竞争需求，来实现资源的快速转化。

三是依托一体化开发运营优势，通过片区统筹谋划综合性战略项目，强化优质客群集聚，打造业绩增长型项目；

四是拓展多元化拿地渠道，依托华润集团的牵引赋能，通过三条增长曲线协同的优势，力争以更低的成本获取更为优质的土地资源，同时积极关注收并购机会。

在经营性不动产收租业务方面，将聚焦重点城市进行加密布局，同时积极拓展收并购的渠道，加大优质资源的后续力度，强化购物中心的护城河优势。

总体而言，2026年华润置地将坚持稳健有效、多元新增的投资思路，对于目标所投资的要求，以精准布局来驱动结构优化，以高效转化夯实增长根基，充分发挥有效投资对业务高质量发展的牵引作用。

提问：华润置地设立资产管理公司的具体考量是什么？大资管战略的整体规划是怎样的？

张大为：设立资产管理公司，是华润置地“十五五”时期的一项重要战略举措。这家资管公司，主要作为承载第二增长曲线、第三增长曲线中资产管理收费型业务的核心管理平台。“十五五”期间，正是公司扩大资产管理规模、做强做大写字资管业务的重要战略窗口期。

一方面，当前资管行业集中度尚不高，消费市场仍有增长空间，购物中心具备规模化、高质量发展的机会；另一方面，华润置地资管业务已经形成了较好的先发优势，叠加政策持续优化，未来将迎来资产证券化的大发展机遇。因此，设立实体化资管公司，是公司立足“十五五”、着眼长远发展、加快资管战略布局的关键一步。

关于大资管战略的整体规划。围绕“十五五”发展战略，华润置地明确了“创建世界一流资产管理平台”的战略定位，确立规模大、资产优、盈利强、增长快、品牌好五大核心目标，力争到“十五五”期末，资产管理规模达到8000亿元。

围绕这一目标，公司将从三个层面推进：

一是持续扩大资产管理规模。“十四五”期间，华润置地旗下新开业购物中心在各核心城市均实现了良好的业绩增长与投资回报，市场占有率稳步提升。我们认为，一线、二线及省会城市仍有较大深耕空间，长三角、大湾区等经济发达区域的下沉市场也存在优质投资机会。“十五五”期间，我们将进一步加大相关投资力度，强化优质项目获取与并购力度。

二是加快资产与资本的循环。搭建行业领先、国际化、专业化的多层次资本运作平台，建立规模化、常态化的市场化退出机制。“十五五”期间，计划实现公募REITs规模超600亿元，持续保持行业第一；同时新设私募基金，推动机构化资本落地，实现自我造血与资产与资本的高效循环。

三是打造“募投产建管退”全价值链核心能力。公司在传统资管“募投管退”基础上，升级为“募投产建管退”，新增“产”这一关键环节，重点强化产品定位与产品设计能力。“十五五”期间，将围绕建设世界一流资管平台目标，持续构建资金募集、投资并购、产品定位设计、开发改造、资产管理、资本退出六大核心能力。

总体来看，资产管理公司的成立，标志着华润置地大资管战略进入深化落地阶段。未来公司将通过强化六大核心能力，实现资产管理规模持续扩大、资产与资本循环加速、资产价值不断提升的“十五五”战略目标。

提问：未来几年公司对整体毛利率提升和竞争力提升有怎样的目标预期？提升的主要支撑，是主要来自城市运营等业务占比提升，还是也包括开发业务自身盈利能力的改善？各项业务的整体贡献度大概会是怎样的？

赵伟：近几年受行业整体下行影响，公司整体毛利率及开发业务毛利率有所下滑，主要是受到开发业务市场环境的急剧变化的影响。而经营性不动产收租业务的稳定收益，有效保障了公司整体利润水平。

着眼未来，在房地产市场企稳的大背景之下，公司整体毛利率有望稳步回升，在现有基础上提升3个百分点以上还是有可能的，而且这一提升也不会完全依赖于经营性不动产收租业务占比的提高。

具体实现路径主要有三个方面：一是持续做好精准投资，打造优质产品，推动开发业务毛利率快速回升，力争“十五五”末较2025年提升2个百分点；二是持续巩固和扩大经营性不动产收租业务的经营能力与优势，争取保持双位数增长，收租业务毛利率稳定在70%以上；三是第三增长曲线协同发力、保持高速增长，整体毛利率维持在25%以上。

总体来看，未来几年公司利润增长将由三条增长曲线共同支撑，带动盈利能力稳步回升。

提问：如何预判2026年整体房地产销售走势？近期各地密集出台支持政策，是否对实际需求形成拉动？2026年公司销售目标和推盘计划有哪些安排？

陈伟：从今年前几周市场数据来看，全国楼市呈现结构性修复特征。新房成交环比有所增长，但同比仍有一定下降；二手房环比、同比均出现较大幅度回升，部分城市成交量创下近年阶段性高点。

主要有几方面原因：一是宏观经济持续修复，市场预期有所好转，居民信心逐步回暖；二是各地因城施策优化调控，降低购房成本，部分城市房票、购房补贴等政策力度较大；三是自然资源部38号文通过控制增量、优化供给，有效改善了市场预期。

我们观察到，二手房市场修复更为明显，核心城市老旧房源价格企稳带动成交回升；以上海为代表的部分城市，新房市场也出现明显的改善性需求释放。整体来看，当前政策力度仍相对克制，市场呼声较高的利率等相关政策仍有较大发力空间。

基于此，公司判断行业最艰难的时期已经过去，市场正式进入触底企稳、逐步修复的阶段。核心城市和优质板块将率先企稳回升，其他城市在消化存量的基础上，实现缓慢修复。

关于2026年华润置地销售与推盘安排，公司今年可售货值储备充足，整体货值约4500亿元，还不含2026年新获取土地的资源。

从结构上看，货源主要集中在核心城市，一二线城市占比92%，抗风险能力突出。公司有信心、有能力巩固行业头部地位，2026年销售规模目标与2025年基本持平。

供货节奏上，坚持均衡供销、平稳推进，有效匹配市场需求。一是加大上半年供货力度，对部分前期未按原计划入市的项目提前推盘，已取得较好效果；二是严守精准开发、精准推盘模式，确保每一批次产品都能精准匹配当期市场需求。

同时，公司今年将重点打造华润置地“好房子”体系，围绕好产品、好社区、好服务核心，全面提升产品力、交付力、服务力。

产品力上，聚焦客户敏感点做创新突破，强化定制化设计，打造功能适配、有人居温度的产品；交付力上，以超预期交付为目标，建立全周期品控体系与客户共创机制；服务力上，依托华润多元业态优势，构建社群服务与客户权益体系，打造有温度、有精度、有活力的社区生态。通过空间运营、资产服务与客户管理深度融合，为客户提供高品质生活方式与长期价值。