南厢观宁府开盘三月网签45%，刘怀富反手涨价了
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进深
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2026-04-08 16:14
文/上海进深 严明会
二批次推盘，南厢观宁府拿出了临河楼王。
此批次推出28套房源，备案均价56603元/㎡。
其中包括，21套叠加/平层，建面约196-260㎡，备案均价52491元/㎡；7套联排，建面约223-324㎡，备案均价67186元/㎡。
今天（4月8日）开始认筹，计划4月19日开盘。
相比一批次，二批次推盘数量减少，但无论户型面积还是单价都有抬升。
联排均价涨了约3000元/㎡，叠墅均价涨了约1300元/㎡。
今年1月10日，项目一期开盘推出22套建面约204-305㎡的联排，均价64054元/㎡；20套建面约172-217㎡的叠加，均价51112元/㎡。
认购开启72小时内，官方还给出了总房款1个点的限时优惠，第二天即录得50 组认购，最终以64组认购收尾，认购率达到152%，触发限售。
开盘当天，项目官宣售罄、劲销超5亿。
但三个月时间过去，网上房地产显示，已售19套，网签率约45%，去化速度与售罄之间出存在较大落差。
其中绝大部分网签都在今年1月完成，4月至今新增1套网签。
南厢观宁府由中交城投开发，是青浦老城厢片区更新的起点。
项目建设方为上海欣江楠建设发展有限公司，公司法定代表人、总经理为刘怀富，也是中交城投上海分公司总经理。
该公司由中交城市投资控股有限公司和上海青浦城市更新建设发展有限公司分别持股95%、5%。
南厢观宁府的容积率仅1.0，是青浦新城断供近20年的低密纯墅群落，全盘规划仅140套联排和叠墅。
建筑以新中式立面打造东方美学，园林借鉴豫园造园逻辑，配置双会所，涵盖恒温泳池、私宴厅、书吧等七大主题空间，整体调性并不低。
产品细节上也做了不少突破：
上叠户型配置了独立电梯和约3.6米层高的附赠地下室，并通过北侧入户门庭设计，让上叠也能拥有接地花园，试图实现上下叠的空间平权。
采用动静分区设计，将上下叠相连的中间层均设为静区，解决了传统叠墅的相互干扰问题。最大约10.3米的南向面宽，尺度阔绰。
根据此前整体合作协议，中交城投将负责青浦老城厢区域的综合开发，涵盖住宅建设、商业配套完善、历史风貌修复等多方面内容。
现实压力也同样存在。
今年1月底，中交城投联合青浦城更拿下青浦区QPC10007单元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地块，成交总价177216万元，平均楼板价约1.85万/㎡。
随着这些地块未来陆续入市，板块的潜在住宅供应将快速放大，而南厢观宁府自身目前仍有超过100套房源待售，去化压力不小。
对于肩负区域综合开发任务的中交城投而言，显然已经准备打一场长期战。从住宅、商业到历史风貌修复，这是一场系统化的城市更新工程。
南厢观宁府二批次选择在此时上新产品力更强、价格更高的房源，也意味着项目正在试探市场对这一轮放量周期的承接力。
在一期网签未完全兑现、库存压力渐显的当下，二期能否保持首开时的关注度，将直接影响青浦老城厢未来的整体节奏。
来源：进深
作者：505707
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