文/广州进深 严明会

一个月前，适逢元宵节，开建·南沙壹号示范区，正式对外开放，主办方特地策划了一次盛典活动。

现场大咖齐聚，四大艺术装置将气氛烘托到了新的高度，外界一看这架势，纷纷猜测这个南沙的豪宅红盘，即将入市。

此前有消息称，南沙壹号项目最快在3月底开盘，但时至眼下，它依然犹抱琵琶半遮面，具体的户型图，也未正式公布。

去年2月，项目公司换帅，刁凯接任法人、经理。此后的一年多时间里，南沙壹号偶有开盘时间传出，但事后证明，均只是传言。

而在不久前，或许是为了平衡圈层纯度、居住体验和定价策略，它又进行了一番大调规。此举不知道是否会延缓开盘的时间。

南沙开建，似乎是一个“慢性子”。刁凯曾经参与的新筑花园项目，从拿地至今已将近4年，也还未看到开盘信息。

项目“主帅”互换

南沙壹号项目，要追溯到2024年11月。

那时候，南投、南沙开建、中国铁建联合体，以底价拿下2024NJY-6广兴路西侧地块。这宗地成交总价20.07亿元。

相比周边一些项目，这样的拿地价格，让它在成本上有一定优势。

转眼来到了2025年3月底，项目正式开工，取名南沙壹号。由于是明珠湾首个超新规豪宅项目，最高使用率能达到105%，它从一开始就戴着光环。

在动工前夕，南沙壹号曾发生了一项重要的人事调整。

其对应的开发主体，为广州南沙科新置业有限公司（简称“南沙科新”），注册资本约11.3亿元，由广州南沙开建地产有限公司持股100%。

南沙科新原本的法定代表人、经理是王海石，但在去年2月底，他突然撤出，由刁凯接下了相关职位。

而在此几天之后，刁凯卸任广州南拓房地产开发有限公司（简称“广州南拓”），即新筑花园项目的法人、经理，由王海石接任。

也就是说，他们两个人负责的项目，来了一次交换。刁凯撤出新筑花园，迅速奔赴另一个“战场”，转而负责南沙壹号，而王海石则正好相反。

项目“主帅”互换，开建地产是如何考量的，外界不得而知。

但可以看到，与南沙壹号类似，新筑花园项目也历时较长而未开盘。该项目是2022年4月底拿的地，目前10栋住宅塔楼已全部封顶，但从拿地至今已将近4年，却没有看到开盘信息。

去年5月，在某个专题会上，刁凯提出，“好房子”应覆盖从保障住房到刚需改善，再到高端的全体系产品。

从相关项目进展来看，他的操盘思路，或许是先做品质，再面向市场发声。

大调规

开建·南沙壹号项目，总占地面积约9.6万㎡，住宅建筑面积约22.8万㎡，商业建筑面积约3.4万㎡。

它的定位，是要打造集居住和商业等功能于一体的高品质滨水社区。

今年3月底，南沙壹号项目刚刚进行了一次“大调规”。

按照原本规划，其包含4宗地块，总共建设十七栋住宅楼。

调规之后，其中两宗地块的八栋塔楼则全部砍掉，变成了跟另两宗地块一样的九栋板楼，原来的一层三户、四户，调为一层两户。由此，项目的总楼栋数也从十七栋，变成了十八栋。

它的这番调规，其中的目的较为明显。

若按原来的高密度后排塔楼多户设计，部分房源难免有不通透、采光差、江景被遮挡的落差，难以支撑定价，也更容易混入刚需或投资客，导致圈层纯度不足。

而全盘纯板楼、低密、江景，居住更加纯粹，有利于后续的去化。

除了塔楼变板楼以外，前排住宅楼高度变成了27-35F，后排住宅楼高度变成31-45F，前排调得更低了一些，可以让后排不会被挡到江景。

开建地产是在平衡圈层纯度、居住体验和定价策略，不过这些调整，也可能导致开盘时间后延。

南沙壹号项目至今仍保持“神秘”，具体的户型图等至今未正式流出，这反而引发了市场的诸多猜测。

从市场来看，南沙壹号面向的是改善客群，这类购房者对居住品质要求高，而项目的江景资源、大平层设计以及配套都能满足他们的需求。

加上项目的超新规设计，高使用率也增加了竞争力。

不过，它不仅要面对竞争激烈的市场，其所在区域的城市界面，如周边工厂等，也需较长时间完善，合适的入市时机，也需要耐心等待。